SEBASTIAN PAWLOWSKI: Realitní magnát Sebastian Pawlowski plánuje koupi parcel na Rohanském ostrově v Praze 8, kde chce postavit obytné domy. Zvažuje také, že podá nabídku do veřejné soutěže na pražská nádraží. Švýcarský podnikatel rovněž pokukuje směrem na východ od české hranice - do Bulharska a na Ukrajinu.
SEBASTIAN PAWLOWSKI:
Realitní magnát Sebastian Pawlowski plánuje koupi parcel na Rohanském ostrově v Praze 8, kde chce postavit obytné domy. Zvažuje také, že podá nabídku do veřejné soutěže na pražská nádraží. Švýcarský podnikatel rovněž pokukuje směrem na východ od české hranice - do Bulharska a na Ukrajinu.
* Kolik jste zatím investoval do trhu s nemovitostmi v hlavním městě České republiky?
Do dnešního dne to bude pravděpodobně šest miliard korun - včetně akvizic, dlouhodobých pronájmů a renovací. I když některé z budov nejsou ještě dostavěny a výstavba neustále pokračuje. Domnívám se, že z hlediska objemu se asi jedná o jednu z největších soukromých investic ve městě.
* Plánujete rozšiřovat své aktivity i za hranice hlavního města?
Až do velmi nedávné doby jsem neplánoval, že bych vykročil za hranice centra Prahy…
* Vidíte tedy příležitosti v oblasti investic do nemovitostí i někde jinde?
Příležitosti jsou všude, ale je nutné se na něco soustředit. Mou velkou zálibou je centrum Prahy. Domnívám se, že by měl existovat program, který by udržoval centrum v chodu a nenechal ho jen tak napospas turistům. Po určité době začnete čtvrť znát poměrně dobře. Například narazíte na příležitosti jen proto, že znáte sousedy nebo zkrátka víte, co se v dané oblasti děje.
* Soustřeďujete se na centrum města proto, že udržujete dobré vztahy s městskou radnicí a je pro vás možná snazší získat zajímavé obchody?
Nevím, zda je tomu tak. Například budova ČEZ v Jungmannově ulici byla na prodej po velmi dlouhou dobu a já ji získal přesně za cenu, kterou jsem nabídl dva roky předtím. Oni tehdy očekávali mnohem vyšší sumu a já neustále nabízel tutéž částku - okolo jedné miliardy korun.
* Prý se chystáte expandovat do Bulharska. Můžete být trochu konkrétnější?
Moje firma Copa je v současné době v procesu registrace dceřiných společností v pěti zemích, včetně Bulharska a Ukrajiny. I tam budeme hledat investiční příležitosti do nemovitostí, ale konkrétní projekty zatím nemám.
* Jaká je hodnota nemovitostí, které vlastníte v Praze?
Tak to jsem nikdy nepočítal. Víte, ceny rostly tak bláznivým způsobem, že budova na Žižkově, kterou jsem koupil za 3,2 milionu korun (první Pawlowského investice do nemovitosti v Česku v roce 1996 - pozn. redakce) má nyní desetinásobnou hodnotu. Dneska můžete na Žižkově koupit za 3,2 milionu byt.
* Plánujete v Praze nějaké nové akvizice?
V úplném centru města již nezbývá moc příležitostí, takže se člověk musí zaměřit na okraje centra. Například, pokud bude vyhlášena veřejná soutěž na Rohanský ostrov, pak budeme mít zájem. Když bude vyhlášena soutěž na nějaká vlaková nádraží, budeme mít zájem i o ně, s výjimkou Smíchova. Pokud jde o další, menší nádraží, jako Vršovice, Dejvice, Holešovice, určitě se takových veřejných soutěží zúčastníme.
* Jaké jsou vaše záměry s novými nemovitostmi, které získáte do vlastnictví nebo pronájmu?
Logickým postupem na Rohanském ostrově je výstavba bytů, protože město stále nemá dostatek obytných projektů. Využití vlakových nádraží bude - vedle jejich původního účelu - zcela záviset na tom, jaké podmínky stanoví železniční úřady v zadání veřejné soutěže. V případech Hlavního a Masarykova nádraží, na která jsme nabídku nepodali, bylo využití převážně nákupní.
* Kolik chcete investovat na českém trhu v horizontu, řekněme, pěti let?
Domnívám se, že objem není tak důležitý, mnohem významnější je návratnost investice. Pokud najdeme příležitosti, které přinesou návratnost, jakou chci, pak se mohou investice v příštích pěti letech pohybovat až ve výši dalších pěti miliard korun. Raději se zaměřím na malou pěknou budovu, která bude krásná a prestižní se sympatickou návratností. Ta je u mě 15 procent.
* Chcete investovat převážně do rozvoje obytných domů?
V současnosti to vypadá, že mnoho bytů, které byly na Praze 1 přestavěny na kancelářské prostory, se bude nyní přestavovat zpátky. Je to poměrně zajímavý fenomén.
* Vybral jste si už nějaké kanceláře, které byste chtěl získat a přestavět na byty?
Myslím, že právě Praha 1 je klasickým místem pro takovou přestavbu.
* Jak financujete své investice do nemovitostí?
Jako každý na trhu s nemovitostmi. Zhruba ze 75 až 90 procent prostřednictvím bankovních půjček, zbytek je vlastní kapitál.
* Máte nějaké jiné investory, kteří by financovali vaše obchody?
Nemám žádné investory. Vše dělám sám, protože mi to připadá mnohem snazší. Stejně tak je pak jednodušší říci na určité věci ne. Dobrá spolupráce ale byla například s Českou spořitelnou, s HVB Bank a s Komerční bankou.
* Kolik budov v Praze vlastníte a kolik máte v pronájmu?
Zhruba 60 procent vlastním prostřednictvím svých společností, zbytek jsou dlouhodobé pronájmy od města.
* Můžete to upřesnit?
To je otázka. Nejlepší způsob, jak se přičinit o to, aby mou ženu brzy unesli, je zveřejnit, jak jsem bohatý. Lidé vždy vidí čtvereční metry, vnímají počet budov, ale nikdy nevidí těch 85 procent vypůjčených od banky. Můžeme hovořit o desítkách budov a zhruba o dalších deseti, které mám v pronájmu.
* Nový zákon o veřejných zakázkách, který je v platnosti od května, má zavést přísnější kritéria. Radnice chtějí věnovat větší pozornost nabízeným částkám. Obáváte se, že bude těžší vyhrát veřejnou soutěž?
Jednoznačně. Ale zároveň se radnice budou u firem dívat na hodnocení návratnosti úvěru. Domnívám se, že Celetná je velmi dobrým příkladem. (Copa získala v roce 2000 padesátiletý pronájem budovy v Celené 29 bez ohledu na skutečnost, že Pawlowski nabídl o 180 milionů korun méně než další zájemce, společnost Prague Gastro Center - pozn. redakce). Je to stejné, jako byste měli majitele restaurace, co předstírá, že může zaplatit 800 milionů korun, prostě enormní částku. Co se mě osobně týče, je existence nového zákona o veřejných zakázkách pozitivní záležitostí, protože lidé s nerealistickými představami nebudou moci takové nabídky vůbec podávat. To znamená, že budou muset prokázat, odkud peníze pocházejí.
* Na kdy plánujete zahájení rekonstrukce v Celetné?
Stavební povolení už máme a nyní začneme s rekonstrukcí. A již máme i nájemce, provozovatele hotelu. Objekt by měl nabízet dlouhodobé pobyty.
* Jaká je situace okolo dřívějšího ústředí ČEZ v Jungmannově ulici?
V současné době hledáme velké nájemce kancelářských prostor. Dostali jsme nabídky transformovat prostory na hotel, ale to nechci, protože ta budova je prostě kancelářskou budovou už ze své podstaty.
* Jaký druh nájemců hledáte?
Nyní sestavujeme seznam státních institucí, které sídlí v neadekvátních budovách. Musí být například ministerstvo pro místní rozvoj na Staroměstském náměstí? Potřebuje ministerstvo financí více vhodného prostoru? Možná, že by si jedna z těchto institucí mohla pronajmout tyto prostory a mít tak efektivním způsobem všechno pod jednou střechou. Právě tohle plánuji a chci tomu věnovat více času.
* Uvažujete o komerčních společnostech?
Samozřejmě, jsou tu banky, které stále hledají prostory, například Komerční banka. Bývalá budova ČEZ je velmi atraktivní pro jakoukoliv společnost, která má kanceláře na více místech a ráda by je přestěhovala všechny do jedné budovy. Renovace někdejšího sídla ČEZ začne, jakmile najdeme konkrétní nájemce. Bude potřeba jen lehká oprava, která nezabere více než šest měsíců.
* Domníváte se, že stávající systém ochrany historických míst v Praze je dostatečně účinný?
Myslím, že je příliš zaměřený na materiály - například na barvy a fasády. Ale došlo již k několika absurdním situacím. Například McDonald’s může mít obrovské slunečníky s firemními nápisy vystavené venku přímo na pěší zóně v ulici Na Příkopě. Ochrana tedy není dostatečná. To by se například v centru Říma nebo Lisabonu nestalo.
* SEBASTIAN GEORG PAWLOWSKI
Narodil se 27. srpna 1967 v Mnichově, vyrůstal také v Paříži a ve švýcarském Zuozu. Vystudoval ekonomickou fakultu Univerzity St.
Allen ve Švýcarsku. Do Prahy přijel v roce 1994, dva roky pracoval jako podnikový poradce.
V roce 1996 založil společnost Copa a na český trh uvedl své projekty s nemovitostmi. V roce 1999 založil firmu Mediacop, která vydává týdeníky Týden, Instinkt, Nedělní svět a bulvární plátek AHA!
* POKLADY V CENTRU PRAHY
Pawlowski získal většinu svých smluv na pronájem a rekonstrukci lukrativních prostor v budovách centra hlavního města na konci 90. let minulého století.
Má také 30letou záruku na pronájem Hergetovy cihelny na Malé Straně a sousedící parcely, kde plánuje postavit nájemní dům za 30 milionů korun. Letos zahájí výstavbu komerčního střediska Copa Centrum Národní za obchodním domem Tesco na Národní třídě. Tuto parcelu o rozloze téměř 6000 metrů čtverečních koupil před dvěma lety za 425 milionů korun a hodlá do ní investovat další tři miliardy.
O autorovi| PETRA BREYEROVÁ, Czech Business Weekly
Foto autor| Foto (Jiří Příhorský 2x)
