Z Prahy směr Morava

Každý rok přibývá na českém trhu významný developer

Na českém realitním trhu byl dosud největší zájem o administrativní a rezidenční prostory, průmyslové až donedávna zůstávaly stranou. „Zahraniční firmy, které do Česka přicházejí, potřebují nejprve kanceláře a byty pro své zaměstnance, teprve potom se poohlížejí po průmyslových prostorách,“ vysvětluje Jakub Pelikán, agent mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle. Změna ale již nastala. Trh průmyslových prostor získává důvěru developerů a investorů. Každý rok se v Česku objevují noví hráči, kteří se zaměřují na výstavbu skladovacích a výrobních hal. I přesto zůstává objem poptávky v porovnání s nabídkou téměř dvojnásobný. To je také jedním z důvodů, proč jsou nájemní ceny těchto ploch v porovnání se západní Evropou podstatně vyšší.

Dvakrát větší poptávka.

V loňském roce bylo v České republice dokončeno 40 tisíc metrů čtverečních průmyslových ploch. Poptávka však byla více než dvojnásobná. Výsledkem tohoto nepoměru je rekordně nízké procento neobsazenosti těchto prostor, které se pohybuje kolem dvou procent. Tento stav lze z pohledu trhu považovat téměř za nezdravý. Například v Maďarsku dosahuje neobsazenost průmyslových objektů pěti procent, v Polsku osmnácti. Na vině je hlavně nedostatečná nabídka. „V západní Evropě existuje velice sofistikovaný a rozvinutý trh s průmyslovými prostory. Poptávající mají možnost širokého výběru. Ve střední a východní Evropě ale developeři realizují většinou projekty, u nichž je předem dohodnutý nájemce a pouze zhruba 30 procent plochy představuje spekulativní výstavba,“ říká Stephen Screene, partner a výkonný ředitel Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB), světového poradce v oboru nemovitostí. „Kvůli omezené nabídce jsou firmy ochotné najímat prakticky cokoliv,“ dodává Jakub Pelikán. Rovnováha na trhu by měla vzniknout během letošního roku. „V nových objektech vznikne přibližně 80 až 100 tisíc metrů čtverečních , na stejné úrovni by měla být i letošní poptávka,“ tvrdí Ferdinand Hlobil, partner CWHB. V nejbližších měsících nabídnou developeři nájemcům řadu nových prostor. Počítá se například s pokračováním výstavby D1 Logistics Parku v areálu v Rudné. O dalších 20 tisíc metrů čtverečních se rozroste také logistický areál Tulipán Park v Praze – Hostivici.

Každý rok další hráč.

Na českém trhu již působí řada mezinárodních developreských společností, jejichž doménou jsou právě průmyslové prostory. Mezi ně patří AIG/Lincoln, která v minulém roce prodala D1 Logistics Park americké firmě ProLogis, největšímu světovému poskytovateli distribučních a skladových prostor. Prodej parku představoval vůbec první významnou průmyslovou transakci na českém realitním trhu. Dalšími velkými hráči jsou holandská firma Grontmij a Pro Invest, dcera Raiffeisenbank. „Každý rok se na trhu objeví nejméně jeden nový subjekt. V loňském roce to byl ProLogis. Letos je téměř jisté, že přibude velká britská skupina. Je ale příliš brzy zveřejnit její jméno,“ říká Hlobil. Dodává, že developeři mají čím dál větší důvěru v český trh průmyslových prostor. „Ekonomika i vláda jsou stabilní, pozitivní je i očekávaný vstup do Evropské unie. Investoři i developeři jsou proto ochotni spokojit se s nižší výnosností v delším časovém období, než například před pěti lety,“ konstatuje Hlobil.
Nejvýraznějšími hybateli trhu na straně poptávky jsou logistické a distribuční firmy a maloobchodní řetězce. Tyto subjekty uskutečňují nejvýznamnější transakce, k nimž loni patřily například pronájem skladových prostor v Divišově společností Carrefour, pronájem firmy ESA v pražském Airport Logistics parku nebo pronájem firmy Taroco v areálu D1 Logistics park. Třetí významnou skupinou jsou výrobní společnosti. „Firmy vyrábějící elektroniku a počítače hledají prostory, které jsou podobné skladovacím. Zástupci skutečné výroby hledají lokality s levnou pracovní sílou. Ve většině případů nemovitosti nenajímají, ale kupují, nebo je přímo staví pro sebe,“ vysvětluje Hlobil.

Dráže než na západě.

V hodnocení na základě nejvyššího nájemného v jednotlivých zemích v žebříčku Business Space Across the World,
který sestavila společnost CWHB, obsadila Praha 23. místo (EURO 10/2003). Předčila tak řadu lokalit v západní Evropě a Americe. „Praha je poměrně drahá, například pokud jde o ceny pozemků nebo stavebních prací. Ve Francii nebo v Německu bychom například našli mnoho průmyslových prostor, kde by ceny nájmů byly nižší než ve střední a východní Evropě,“ říká Hlobil. Dodává, že žebříček je sestaven na základě průměrných cen, které nikdy nebudou po celé Evropě stejné. V loňském roce země střední a východní Evropy zaznamenaly s růstem 20 procent nejvyšší vzestup cen nájmů průmyslových ploch. S průměrným ročním nájemným 72 eur za metr čtvereční se v roce 2002 staly nejdražším regionem světa. „To je způsobeno hlavně vysokými cenami ve východní Evropě. V Bukurešti zaplatí například nájemce za metr čtvereční za rok 80 eur, v Tallinu 84 eur, a v Moskvě dokonce 162 eur. To je dáno hlavně limitovanou nabídkou moderních průmyslových ploch. První místo v žebříčku nejdražších průmyslových ploch na světě si přes mírný pokles nájmů neochvějně drží londýnské letiště Heathrow. Za jeden metr čtvereční tam nájemce zaplatí 264 eur ročně. „Letiště Heathrow je výjimkou. V celé Evropě není žádná podobně drahá lokalita. Je to specifické místo – dopravní hub,“ tvrdí Screene. Nedostatek místa na největším evropském letišti vede developry ke kuriózním praktikám. Staví na něm skladovací a cargo haly, které dosahují výšky až dvaceti metrů. To samozřejmě přináší další náklady při manipulaci se zbožím. Kromě východní a střední Evropy rostly ceny nájmů také na Blízkém a Středním východě. V ostatních částech světa byl zaznamenán pokles cen. Nejvíce, téměř o šest procent, se snížilo nájemné na americkém kontinentu.

Posun na východ.

I když se v žebříčku mezi nejdražšími lokalitami průmyslových prostor vešla z českých měst do první třicítky pouze Praha, mezi evropská města s největším ročním nárůstem nájmů se zařadilo na třetí místo Brno. „Trh se posunuje směrem na východ. V Praze již není mnoho potenciálních příležitostí pro rozsáhlý development. Velké šance pro developery a investory vidím podél dálnice D 8 směrem k bývalé NDR a také podél tahu na Hradec Králové,“ vysvětluje Ferdinand Hlobil.
Většina velkých společností, které poptávají průmyslové prostory, hledá po Česku nejméně dvě lokality. Poté, co se zabydlí v Praze, je pro ně zajímavá Morava, hlavně region mezi Brnem a Ostravou. „Máme zákazníka, který si chce pronajmout průmyslové plochy u Ostravy. Důvodem je její poloha. Je blízko Polska a společnost má možnost založit jediné distribuční centrum pro Polsko, Česko, Maďarsko a Slovensko. Vše se ještě zjednoduší po vstupu do Evropské unie,“ říká Hlobil. Česko tak bude moci ještě více zúročit svou z logistického pohledu výhodnou polohu. Otázkou zůstává, do jaké míry se podaří přitáhnout další výrobní společnosti, které by měly zájem založit v Česku výrobní haly. To je ale záležitostí vlády a CzechInvestu. V neposlední řadě bude záležet i na rozvoji infrastruktury. Prioritou zůstává výstavba dálnice z Brna do Ostravy. „Pro výrobce hraje velkou roli i cena práce, stavebních prací, pozemků, ale často i lobbyingu,“ dodává Hlobil.

Bronzové Brno Evropská města s největším ročním nárůstem nájemného Moskva 89 %
Turín 10,4 %
Brno 10,0 %
Essen 8,7 %
Boloňa 8,1 %
Neapol 6,5 %
Antverpy 4,4 %
Budapešť 2,5 %
Štýrský Hradec 2,4 %
Vídeň 1,8 %

Pramen: Cushman & Wakefield Healey & Baker

Nejlevněji v Americe Průměrné roční nájemné v eurech za metr čtvereční
Amerika 47
Asie a Oceánie 60
Evropa celkově 69
Evropská unie 69
Západní Evropa 69
Střední a východní Evropa 72
Afrika a Blízký a Střední východ 56

Pramen: Cushman & Wakefield Healey & Baker