Při pohledu na aktuální ceny tuzemských bytů by si nejeden mohl pomyslet, že vlastnit nemovitost se pomalu, ale jistě stává výsadou bohatých. Ostatně, není se co divit, nejnovější data hovoří sama za sebe.
Ačkoliv se dle skupiny EHS, pod níž spadají třeba digitální realitní služba Bezrealitky či realitní kancelář Maxima, dá na některých významných trzích – konkrétně třeba na tom pražském či jihomoravském – hovořit o stagnaci, stále platí, že zde jeden metr čtvereční vyjde aktuálně v průměru na 117 471, respektive 81 330 korun. To jinými slovy znamená, že bytová jednotka o výměře 80 čtverečních metrů může stát i vysoko přes devět, totiž šest milionů. Což vyzní o to hůře, vezme-li člověk v potaz, že je řeč o starších bytech, nikoliv novostavbách.
Naštěstí nabídka je široká, a pokud člověk alespoň částečně sleví ze svých nároků, o žádné sci-fi nakonec jít nemusí. Ba naopak může na takové investici ještě docela dobře vydělat a těšit se z výhod, které mu žádný český trh poskytnout nedokáže. Tedy například aby se ona nemovitost nacházela na pláži s průzračně čistým a teplým mořem a on v ní mohl na několik týdnů v roce, když ji zrovna nebude pronajímat turistům, sám pobývat a užívat zmíněných benefitů.
Albánie
K nejbližšímu moři je to z Prahy vzdušnou čarou zhruba 430 kilometrů. Problémem nicméně je, že se jedná o moře Baltské, které teplé tak úplně není. Na druhou stanu na Jadran na pobřeží Slovinska, respektive chorvatské Istrie je to sice dál jen o kousek, jenže ceny zdejších nemovitostí vzhledem k oblíbenosti dané lokality také nepatří k nejnižším. Pakliže by ale našinec zamířil o něco více na jih, konkrétně do Albánie, může ho taková investice vyjít o poznání levněji.
V nabídce realitní kanceláře Myalbania.cz je objektů, které připadají v úvahu, hned několik. Tak například apartmán v přístavním městě Drač nacházející se v takzvané první linii (tedy de facto na pláži – pozn. red.) o výměře 57 metrů čtverečních. Cena této konkrétní nemovitosti o dispozici 2+kk aktuálně činí 2,8 milionu korun, přičemž její součástí je i provize zprostředkovatelské kanceláři, veškeré poplatky notářských úschov stejně jako převod a právní servis v Česku i v Albánii. Daň z převodu nemovitosti se v této balkánské zemi neplatí, pokud se ji ale majitel po čase rozhodne prodat, je zapotřebí uhradit 15procentní daň ze zisku.
Že musí být pořízení nemovitosti v zahraničí, tím spíš v zemi, která ani není součástí Evropské unie, z administrativního hlediska hotovou noční můrou? Ne tak docela. „Klienta procesem koupě nemovitosti (kdy se účastní osobně) provedeme, nejčastěji ale vše zařizujeme na základě plné moci,“ vysvětlil redakci Euro.cz specialista společnosti Myalbania.cz na tamní investiční byty Daniel Mikulka.
„Jsme garantem, že se běžné české očekávání od vlastnění nemovitosti protne s albánskou realitou a nenastane pro klienta nepříjemné překvapení způsobené neznalostí legislativy, práva, nebo místních zvyklostí, které jsou jiné než v ČR. Po nabytí vlastnictví a zápisu do katastru nemovitostí zařídíme přepis energií, internetu, nemovitost pojistíme a předáváme apartmán k využívání,“ řekl a dodal, že celý proces trvá dva měsíce.
Výhodou rovněž je, že firma majitelům zabezpečí i turistické pronájmy, úklid, technický servis a údržbu. „Bez těchto služeb a reálného servisního partnera v zahraničí, který se o váš apartmán postará, se totiž nemovitost v zahraničí onou noční můrou skutečně stát může, a to navíc dost rychle. Úvaha, že v cizí zemi najdete hodnou sousedku, která odevzdá klíče vašim turistům z Bookingu a ještě po nich hezky uklidí, je velice naivní,“ doplnil Mikulka s tím, že všechny nabízené byty jsou pochopitelně zkolaudované a z právního hlediska zcela v pořádku.
Že byty, respektive apartmány v rozvíjející se Albánii jsou skutečně de facto o polovinu levnější než stejně velké bytové jednotky v Praze, dokládá i další z nabízených objektů. A sice tento 81metrový apartmán s dispozicí 3+kk, který se rovněž nachází ve 115tisícové Drači a který je k mání za 4,4 milionu korun.
Od dveří na pláž je to doslova pouhých pár metrů, služby jako bary, restaurace a obchody jsou v docházkové vzdálenosti a ani mezinárodní letiště není nijak daleko, zhruba jen 35 kilometrů.
„Klient platí poplatek za správu budovy, internet a pojištění. Při běžné spotřebě vody, elektřiny a ostatních drobných plateb souvisejících s nemovitostí a včetně našeho ročního poplatku, ve kterém je již zahrnut úklid a údržba, je to 100 eur (2,5 tisíce korun) za měsíc,“ vyčíslil Mikulka.
Bulharsko
Cenově dostupné mohou být i nemovitosti nacházející se na opačné straně Balkánského poloostrova, konkrétně v turisticky oblíbené destinaci jménem Bulharsko. Pár desítek kilometrů jižně od Primorska leží letovisko Carevo, kde se nachází resort Hermes Club Hotel and Apartments a v něm minimálně i jeden plně vybavený apartmán o dispozici 3+kk nabízený realitní kanceláří Alexandria Real, jež je součástí CK Alexandria.
Nemovitost se skvěle hodí především jako místo určené pro trávení několikadenní dovolené v osvědčené lokalitě, ale stejně tak i pro realizaci příjmů z následného pronajímání. Tím spíš, když disponuje hned dvěma ložnicemi, je součástí novostavby a na nejbližší pláž je to z apartmánu pouhých 60 metrů. Byt je aktuálně k mání za 144 752 eur, což v přepočtu dělá zhruba 3,55 milionu korun. Za takovou cenu je přitom kolikrát obtížné sehnat dispozičně stejně velký byt i v některých okresních městech v Česku.
„Koupě nemovitosti probíhá dle místní legislativy. Kupující hradí daň z převodu nemovitosti ve výši tří procent, náklady spojené s převodem nemovitosti a provizi realitní kanceláře,“ přiblížila redakci makléřka dotčené kanceláře Violeta Borisova.
Co se poplatků za právní a notářské služby týče, ty se mohou lišit případ od případu. Závisí totiž na rozsahu prováděných činností, respektive výši kupní ceny dané nemovitosti. Za právníka zájemce podle zmíněné realitky dá od 700 eur (zhruba od 17 tisíc korun) výš, přičemž další vyšší stovky eur následně nechá právě i u notáře. Kromě toho je také potřeba počítat s úhradou poplatku za registraci na tamním finančním úřadu – kolem 50 eur (asi 1200 korun) – i za montáž a připojení vodoměru a elektroměru. Ta vychází na přibližně 600 eur (necelých 15 tisíc).
Dobrou zprávou naopak je skutečnost, že u většiny nabízených nemovitostí, které jsou součástí rekreačních komplexů, si realitní kancelář žádnou provizi neúčtuje. U ostatních činí tři procenta z kupní ceny, nebo minimálně dva tisíce eur (zhruba 49 tisíc korun).
Černá Hora
Další cenově velmi dostupnou destinací je Černá Hora. Její pobřeží je sice o něco kratší než v případě obou výše zmíněných zemí, i tak toho ale dokáže nabídnout spousty.
Pakliže by člověk o nějaké zdejší nemovitosti uvažoval, neměl by příliš otálet. V současnosti jsou ceny stále relativně nízké, to se však v dalších letech může ruku v ruce s rozvojem místní infrastruktury a rostoucím zájmem turistů o tuto část Balkánu rychle změnit. Stejně jako se to změnilo v průběhu uplynulých let.
„Realitní trh v Černé Hoře prošel za posledních 24 měsíců výrazným nárůstem cen, a to o průměrných 35 procent ve srovnání s rokem 2021,“ potvrdil redakci manažer prodeje pro Chorvatsko a Černou Horu v realitní kanceláři Moje nemovitost u moře Nikša Marinkovič. „Zvláštní pozornost zaujímá zlatý trojúhelník Tivat, Kotor a Budva, který přilákal vůbec nejvíce zájemců o nemovitosti,“ upřesnil dále.
Podle Marinkoviče je současný cenový nárůst způsoben jednak relativním nedostatkem nemovitostí na trhu, ale zároveň i apetitem kupujících, kteří mají dostatek hotovosti, díky níž mohou při rozhodování o nákupu přisuzovat nižší váhu úrokové sazbě – ta se v současnosti pohybuje kolem 6,5 procenta: „Investoři často hledají bezpečný kapitál v nemovitostech s vysokým růstovým potenciálem a možností zhodnocení investice. Klíčovou roli v tomto kontextu pak hrají cizinci, což se odráží v rekordním přílivu zahraničních investic do černohorských nemovitostí v posledních dvou letech.“
Výčet objektů, které jsou v rámci nabídky uvedené realitní kanceláře v Černé Hoře k mání, je bohatý, přičemž nachází se mezi nimi třeba i tento apartmán s rozlohou 89 metrů čtverečních, jenž je aktuálně na prodej za rovných 160 tisíc eur (přibližně 3,93 milionu korun). Nemovitost je součástí většího domu, který mimo jiné disponuje vlastním parkováním a bazénem. Nachází se ve městě Risan na severu země a Jaderské moře je od něj vzdáleno sotva 100 metrů.
Společnost na svých stránkách uvádí, že cena apartmánu již zahrnuje provizi realitní kanceláři, a upozorňuje na skutečnost, že ještě před podpisem smlouvy je potřeba uhradit rezervační poplatek ve výši 10 až 15 procent. Za převod a kompletní právní služby dá člověk od 300 do 500 eur (od 7,5 do 12,5 tisíce korun), přičemž náklady na energie a vodu vyjdou měsíčně na další dvě stovky (asi pět tisíc korun). A co se roční zákonné daně z nemovitosti týče, ta činí dvě eura (50 korun) za každý metr čtvereční užitné plochy.
O něco dražší, zato na první pohled útulnější objekt nabízí společnost i v již zmíněném Tivatu, který leží nedaleko. Jde konkrétně o tento ,65metrový‘ apartmán o dispozici 3+kk se dvěma ložnicemi a prostorným balkónem.
Cena nemovitosti činí 170 tisíc eur (necelých 4,2 milionu korun). Apartmán je plně zařízený, v jeho docházkové vzdálenosti se nacházejí obchody, kavárny i restaurace a k vodě, totiž moři je to zhruba 250 metrů.
Sicílie
Asi jen o málokteré evropské zemi se toho v souvislosti s nabídkou levných nemovitostí k bydlení i nájmu napsalo v poslední době více než o Itálii. Dům za euro ve svém portfoliu sice pražská realitní kancelář Lexxus Norton nemá, i tak ale některé z inzerovaných objektů nacházejících se na Sicílii vyjdou mnohem levněji než byty v hlavním městě ČR.
Zářným příkladem je třeba níže uvedený dvoupokojový apartmán, který je součástí uzavřeného komplexu několika budov Giardini Torre Conca, jenž byl postaven na severním pobřeží ostrova mezi obcemi Cefalú a Pollina. „Díky výhledu lze spatřit Liparské ostrovy, pouhou hodinu jízdy autem nebo vlakem je pak Palermo, mezinárodní letovisko a hlavní město oblasti,“ vyjmenovala konzultantka dotčené společnosti Jana Panochová.
„Luxusní vily a apartmány jsou zasazeny mezi vysokými borovicemi, palmami a oleandry s voňavými středomořskými zahradami. Projekt se tak nachází v naprostém soukromí a nabízí klid, místo pro relaxaci a neobyčejný výhled na moře,“ podotkla s tím, že k dispozici je zde i 12 soukromých bazénů, fotbalové hřiště a tenisový kurt, přičemž cena inkriminovaného apartmánu činí 165 tisíc eur (asi 4,1 milionu korun).
A jaká pravidla se s koupí nemovitosti na Sicílii pojí? Předně je dobré vědět, že je zapotřebí se registrovat u italského finančního úřadu a získat italské daňové číslo. „Také daně se zde liší od těch českých – daň z převodu nemovitosti se hradí i u novostaveb, a to ve výši 10 procent,“ objasnila Panochová. Vzápětí však dodala: „Pokud si člověk v Itálii kupuje svoji první nemovitost a zároveň ji bude užívat k trvalému bydlení, je možné využít daňovou slevu. Reálně tedy člověk zaplatí jen procenta čtyři.“
Nevýhodou se pak podle ní může stát skutečnost, že italská legislativa trvá na podpisu budoucí kupní smlouvy i kupní smlouvy u notáře. To mimo jiné znamená, že nezbytné notářské poplatky dotyčný zaplatí hned dvakrát.
Španělsko
Když na to přijde, i takové Španělsko může být cenově dostupné. Jen to chce mít takzvaného fištróna a vědět, jak na to.
Se sháněním nemovitostí na této části Pyrenejského poloostrova má bohaté zkušenosti podnikatel a zakladatel české platformy Rezidente Václav Urbánek. Její aktivity jsou sice aktuálně pozastavené, avšak v současné době pod jeho taktovkou vzniká jiný projekt, který se touto oblastí rovněž zabývá. Nese název Summer AI, přičemž i jeho hlavním cílem je dopomoci lidem k jejich vysněnému bytu, apartmánu či domu v zahraničí.
„Představte si, že pomocí datové analýzy vám naše umělá inteligence vybere lokalitu a nemovitost přesně podle vašich potřeb a vašeho životního stylu. Zároveň tak, aby to bylo dobré investiční rozhodnutí,“ popsal Urbánek základní principy fungování jeho nové platformy, která nedávno začala s odbavováním prvních realitních nabídek pro své klienty – byť zatím jen v pilotním režimu, který si redakce Euro.cz měla možnost vyzkoušet. „Aktuálně pracujeme i na programu Plus, jenž člověku umožní nakoupit bezproblémově s digitálním zážitkem, a třeba i na dálku, danou nemovitost s asistencí místního právníka,“ navnadil vzápětí.
A jaké cenově dostupné nabídky jsou tedy k mání? Mimo jiné tento ,70metrový‘ třípokojový apartmán ve slunné Malaze. Byt je plně zařízený, a tudíž vhodný k nastěhování de facto okamžitě. Na pláž je to z něj 16 minut chůze, do historického centra tohoto více než půlmilionového města pak slabou půlhodinu. Nachází se ve třetím patře domu, který byl postavený v roce 1970, je vybaven klimatizací a váš může být za rovných 160 tisíc eur, což jsou necelé čtyři miliony korun.
Že byste raději něco blíže Gibraltaru? Není problém, v úvahu totiž připadá i následující nemovitost: dvouložnicový byt v soukromém rezidenčním komplexu ve městě Manilva, které je od zmíněného britského zámořského teritoria vzdáleno zhruba jen 40 kilometrů jízdy autem.
Apartmán se nachází v prvním podlaží, má balkón, dvě koupelny a je i zařízen. A protože je součástí uvedeného komplexu, mají jeho majitelé přístup též do společných prostor. V nich najdou třeba ,nekonečný‘ bazén, místo ke grilování, rozlehlé zelené plochy, ba dokonce i tenisové kurty. To vše může být vaše za 170 500 eur, respektive necelé 4,2 milionu korun.
U obou popsaných nemovitostí platí, že je lze během roku pronajímat dalším zájemcům, přičemž podle Urbánka může projektovaný výnos z pronájmů ročně činit až 34, respektive 20 tisíc eur (833, respektive 490 tisíc korun). Je však potřeba od něj odečíst veškeré náklady a daně spojené s pronájmy, takže reálně bude o 35 až 50 procent nižší.
Pakliže by člověk o koupi nemovitosti ve Španělsku reálně uvažoval, je dobré mít na paměti několik důležitých věcí. Jedním z prvních předpokladů úspěchu je otevření tamního bankovního účtu, prostřednictvím kterého je potřeba uhradit veškeré poplatky a náklady spojené s pořízením daného bytu či apartmánu. Každý cizinec navíc musí získat takzvané NIE. „Jedná se o zvláštní osobní číslo, které je vám přiděleno za účelem identifikace ve Španělsku a které je rozhodující pro všechny finanční transakce,“ nechal se slyšet Urbánek.
A jaká další specifika jsou s nákupem tamních realit ještě spjata? „Ve Španělsku je typické, že u nemovitostí ve fázi projektu a výstavby se platí záloha ve výši 30 až 40 procent ve splátkách a zbytek se platí při dokončení před notářem. Z právního hlediska je developer povinen uložit všechny vyplacené částky na zvláštní bankovní účet, dokud není projekt dokončen. Tato bankovní záruka vystavená na jméno kupujícího zajišťuje, že kupující obdrží zpět peníze, pokud developer nebude schopen stavbu dokončit, což může být způsobeno například závažným zpožděním nebo úpadkem,“ uzavřel zakladatel Summer AI s tím, že co se poplatků a daní spojených s pořízením nemovitosti týče, ty se obvykle pohybují na úrovni 10 až 12 procent.
