Zaděláno na problémy

Obcím budou chybět byty pro sociálně slabé

Privatizací bytového fondu obcí se do soukromých rukou přesunulo obrovské množství komunálního majetku. Z tohoto pohledu se dostává tématu dle mého soudu překvapivě malé pozornosti. Obce zvolily určitě správný směr, opačný by byl mnohem horší. Samosprávy se nechtěly - a přiznejme si, že i kvůli regulovanému nájmu a „socialistickému“ Občanskému zákoníku ani moc nemohly - o bytový fond řádně starat. Jsou však forma a výsledek privatizace obecního bytového fondu opravdu nastaveny správně?

Nikdo moc neprotestuje.

Přístup k podmínkám převodu stanoveným obcemi byl různý. Vyhýbám se slovu prodej, neb to ve většině případů považuji za rozdávání. Převádí se buď právnickým osobám vlastněným nájemci, nebo podle zák. 72/94 Sb. po bytech do vlastnictví. U převodů na právnické osoby (většinou společnosti s ručením omezeným a družstva), není žádný právní důvod upřednostňovat nájemníky a prodávat pod tržní cenou. Zde obce skutečně přicházejí o značné finanční prostředky proti prodeji v rámci řádných soutěží. Privatizaci jim to ulehčuje, prodej je relativně hladký, nikdo moc neprotestuje, politicky bez problémů. Výnosy bych reálně viděl tak na dvaceti procentech dosažitelných. Argument ochrany před spekulacemi a předpoklad větší péče o domy ze strany těch, co zde bydleli, moc neplatí. S fungováním právnických osob pro tuto příležitost zakládaným to navíc není slavné.

Privatizované byty dominují.

Častější podobou je převod na nájemníky podle zákona o vlastnictví bytů. Byl to i jeden z důvodů, proč zákon vznikl. Ceny, za které si nájemníci mohou byty pořídit, se liší obec od obce. Nejlevněji zřejmě pořídili nájemníci v Praze 1, některá menší města šla až téměř k cenám v místě tržním. Výnos bych ale stejně většinou viděl na patnácti procentech dosažitelných cen transparentním prodejem v soutěži. Zde již předkupní právo či právo přednostní koupě nájemce je na dobu šesti měsíců a následného roku. Málokterá obec má odvahu následně prodávat třetím osobám. Nepřevedené byty si nechají. Málokdo si na realitním trhu uvědomuje, že byty vzešlé z této privatizace v mnoha městech dominují. Pro představu, v Praze je dnes 218 tisíc bytů ve vlastnictví dle zákona 72/94 Sb. (ne jak chybně stále většina trhu uvádí v „osobním vlastnictví“), z toho jen asi 35 tisíc vzniklo v rámci nových developerských projektů.

Budou mít na údržbu?

Vedle městských částí, kterých je nejvíce, se rozdělovaly po jednotkách i domy podnikové, ministerské, případně v rámci obchodní činnosti některých komerčních subjektů. Co je na privatizaci bytového fondu obcí problematické? Předně ceny. Obecní pokladny přicházejí o značné prostředky, které jim posléze chybí v péči o občany. Zajímavé je, že podstatné části obyvatel měst, kteří jsou vlastně tímto způsobem převodu majetku poškozeni, to nikterak nevadí. Obdobně jako tomu je u regulovaných nájmů. Co je však dalším nebezpečím těchto transakcí, je nabývání nemovitého majetku, často značných hodnot, nájemci finančně slabými. Ceny to dovolí. Tito lidé nemají finanční sílu ani myšlení na to, aby se o společné části domu starali s péčí dobrých hospodářů. Zde vidím do budoucna velkou potíž. Vedle údržby domů se mohou objevovat i potřeby revitalizací okolí. Vezměme třeba panelová sídliště. Mohou takto vzniklí vlastníci být schopni rozhodovat a následně provádět i takovéto kroky? Domnívám se, že ne.

Obce suplují developery.

Dalším negativem bude i to, že převody nejsou ze strany obcí většinou dotaženy do konce. Byty, kde nájemce ani přes zjevnou výhodnost jednotku nekoupí, zůstanou obci. Ta se dle zákona stane součástí zvláštní právnické osoby – Společenství vlastníků. Jestli si obce chtěly privatizací bytů ulevit od problémů s péčí o zanedbaný majetek, tady si teprve užijí. Jejich zájmy i možnosti v mnoha případech budou odlišné od těch, kdo si od nich bytové jednotky převzali. Posledním negativem je skutečnost, že obecní bytový fond by měl poskytovat bydlení těm, kteří jsou sociálně potřební. Když se ho zbaví, jak budou tuto roli plnit? Bytová politika státu i obcí nepomáhá těm občanům, kteří skutečně pomoc potřebují. Obce tím, že volné byty prodávají či pronajímají nejvyšším nabídkám, suplují developery. Nechci tímto textem obce jen kritizovat. Vím, že jejich situace není díky legislativě i státní bytové politice v tomto směru jednoduchá. Než přijdou změny, bude však asi pozdě.

Jiří Pácal - člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí