Komerční reality v Česku lákají stále více investorů. Loni investice do komerčních nemovitostí přesáhly 67 miliard korun, letos to přitom bylo téměř 45 miliard korun jen za první pololetí.
Tržní hodnota kancelářských budov v Česku, a zejména v Praze, se stále zvyšuje, především v důsledku vytrvalé poptávky a nedostatečné nabídky. Výnosy z prémiových kancelářských budov v Praze se nyní pohybují ve výši kolem 4,5 procenta. Loni investice do komerčních nemovitostí přesáhly 67 miliard korun a hranici 60 miliard korun pokořily již čtvrtým rokem v řadě. A rekordní čísla se očekávají i letos. Podle Michala Sotáka ze společnosti Cushman & Wakefield se v průběhu šesti měsíců uzavřelo celkem 31 transakcí v hodnotě 44,6 miliardy korun, což představuje meziroční nárůst o 69 procent.
Kancelářské budovy přitom tvoří stabilně největší segment investic do komerčních budov, v roce 2018 představovaly přibližně 46 procent celého trhu. Navzdory zvolna rostoucím úrokovým sazbám i nadále přetrvávají atraktivní podmínky financování. Zhodnocování komerčních budov podporuje silná poptávka po kancelářských prostorech. Důkazem je míra neobsazenosti kancelářských budov, jež v Praze poklesla z 15,5 procenta v roce 2014 na současných méně než 5 procent.
Byrokracie v Praze – stále problém
Vysoká poptávka po kancelářských prostorech se kvůli velmi komplikovanému procesu povolování staveb příliš neodráží v jejich nabídce. V roce 2018 přibylo 140 000 metrů čtvrečních kancelářských ploch. Velká většina těchto prostor je však obsazena nájemci ještě před dokončením stavebních prací. Podobná situace je i letos.
V prémiových budovách v samém centru Prahy se nájemné blíží k hranici 22 eur (cca 568 Kč) za metr čtvereční měsíčně. V roce 2019 se má dokončit zhruba 210 000 metrů čtverečních nových kancelářských prostor. Vzhledem k tomu, že velká část nových prostor je již dopředu obsazena, průměrná obsazenost zůstane pod 5 procenty.
Čtěte: Do Prahy se vejde nové Brno. Zástavba brownfieldů ale vázne
„Momentální situace na českém nemovitostním trhu je charakterizována přetlakem poptávky nad nabídkou. Identifikovat a získat kvalitní kancelář na pražském trhu vyžaduje velkou dávku šikovnosti,“ doplňuje Ján Zibura, vedoucí oddělení oceňování nemovitostí ve společnosti JLL.
Na vzestupu domácí investoři
Experti podotýkají, že dlouhodobě roste význam domácích investorů. Přibývá i jejich počet, a to i v souvislosti se zakládáním nových realitních fondů. Jsou také schopni investovat stále větší částky – nezřídka vyšší stovky milionů korun. Dokládá to například tuzemský provozovatel nákupních center DBK Praha, jenž společně se strategickým partnerem Proxy Finance letos za 80 milionů eur (zhruba 2,1 miliardy Kč) majetkově ovládly pražské obchodní centrum Europark.
„Očekáváme, že i v tomto roce budou investiční objemy zdravé a že dosáhnou hranice cca 2,7 až 2,8 miliardy eur, a tím se zopakují hodnoty z minulého roku. Význam českých investorů roste každým rokem. Od roku 2016 český kapitál obchoduje více než jednu miliardu eur ročně a minulý rok se dokonce podílel na více než 1,6 miliardy eur a tím zabezpečil 63 procent celkového objemu trhu. Očekáváme, že tento trend bude nadále pokračovat i po zbytek roku 2019 a během následujících let,“ říká Katarína Brydone, Head of Retail společnosti CBRE.
Na trhu se daří nejen velkým hráčům, ale i novým společnostem s českým kapitálem, jakou je například realitní holding Českomoravská Nemovitostní (ČMN). Ten nedávno koupil například dům Václavské náměstí 62 či budovu Crystal na pražských Vinohradech. Koupí Crystalu společnost zdvojnásobila hodnotu svých aktiv, která tak přesáhla tři miliardy korun. „Crystal je unikátní budova, a to díky své architektuře, poloze i skladbou nájemníků. To, že budova splňuje moderní standardy, dokazuje i certifikát BREEAM,“ uvedl předseda představenstva ČMN Radek Stacha.
Když nakupovat, tak v eurech
Právě vstřícné kroky tuzemských bankovních institucí k těmto realitním investicím potvrzují skutečnost, že věří i domácím investorům při velkých transakcích. Navíc úrokové sazby v Česku jsou vyšší než ty v eurozóně. To znamená, že nyní je financování v eurech jednoznačně výhodnější.
Čtěte: V útrobách Mordoru aneb Stručná historie Ústřední telekomunikační budovy
Analytici neočekávají žádné zvyšování sazeb v eurozóně ani po změně jejího vedení v listopadu 2019, kdy se stane prezidentkou ECB první žena v její historii – Christine Lagardeová. Potvrdilo se to i dalším snížením depozitní sazby ECB na úroveň -0,5 procenta. A právě u komerčních nemovitostí převládá i v Praze financování v eurech. Vzhledem k tomu, že ve většině případů jsou i příjmy z nájmů v eurech, tak je měnové riziko přirozeně zajištěno.
Nákup nemovitosti – 70 procent úvěrem
Obecně platným pravidlem na trhu s komerčními nemovitostmi je, že bankovní úvěry tvoří maximálně 70 procent jejich financování. Přitom proces schvalovaní úvěrového financování komerční nemovitosti není jednoduchý.
Nejlepší prověrkou komerční nemovitosti je souhlas bankovního úvěru. Kromě obecných informací, jako jsou transparentnost společnosti, její strategie a byznys model, se jedná o kompletní prověrku samotné komerční nemovitosti. Prověřuje se stav nemovitosti, bonita nájemníků, délka stávajících smluv a samozřejmě nájemní výnos. Každá investiční příležitost podléhá přísné analýze a nezbytná jsou i opatření proti praní špinavých peněz, tzv. AML anti-money laundering. Takové prověrky mohou trvat i měsíce.
Kapitál přichází i z Koreje
V posledních měsících českým investorům do jisté míry konkuruje korejský kapitál. Týká se to ale hlavně nemovitostí v hodnotě kolem 2,5 miliardy korun, které jsou pro lokální hráče zpravidla příliš velkým soustem. Velké realitní transakce v Česku se týkaly například nemovitosti Waltrovka, hotelu Intercontinental, objektu Rustonka, komerčního objektu Main Point Pankrác, kancelářského objektu Diamant nebo zmíněné budovy Crystal.
Český kapitál tvoří 34 procent z celkového objemu transakcí. Mezi kupujícími jsou společnosti jako GLL/Hanawah, R2G, Whitestar/Hana Financial Group, Allianz Real Estate a TPG Capital.
Dále čtěte:
Realitní byznys za více než dvě miliardy. Dejvický BLOX kupuje Českomoravská Nemovitostní
Hypoteční zádrhel: předčasné splácení úvěrů banky připraví o miliardy
Cena za úspěch. Pražské nemovitosti se stávají trofejními aktivy
Holanďan na Cihlářce: Komárek nechá přebudovat bývalé papalášské sanatorium
PSJ Invest prodala Main Point na Pankráci. Korejská společnost zaplatí tři miliardy korun
Budovu Drn na Národní třídě koupil za 2,5 miliardy korun fond KGAL
