Pražský rezidenční trh má za sebou velmi obtížný rok, jenž se vyznačoval zejména útlumem na straně poptávky. Zatímco ještě předloni se počet prodaných nových bytů zastavil na čísle 7450, v roce 2022 jich bylo už jen tři tisíce sto, tedy o zhruba 58 procent méně. Důvodů, které tento citelný propad zapříčinily, bylo přitom hned několik – od geopolitických po makroekonomické.
„Jedním z faktorů byl pokles hypotečního trhu, který byl způsoben rostoucími úroky,“ připomíná na úvod senior konzultantka realitní kanceláře LEXXUS NORTON Jana Panochová. „Nicméně zásadní zlom způsobila válka na Ukrajině. Ta vedla ke zmrazení rezidenčního trhu na několik měsíců, jelikož se lidé soustředili především na řešení geopolitické a finanční nejistoty,“ dodává s tím, že zásluhou všech zmíněných skutečností se do popředí jejich zájmu opět dostalo nájemní bydlení. Poptávka právě po těchto typech nemovitostí vloni ve srovnání s rokem 2021 vzrostla o 63 procent, což se pochopitelně promítlo i do ceny nájemného jako takového. To podražilo o více než pětinu.
Bydlení uvnitř ,staré‘ Prahy i na golfovém hřišti
Navzdory celkovému poklesu poptávky po vlastním bydlení je každopádně nutné podotknout, že na podzim se začala situace na trhu znovu měnit – během posledního loňského čtvrtletí došlo ve srovnání s tím předešlým k jejímu dvacetiprocentnímu nárůstu. Avšak pokud jde o ceny nemovitostí, ty podle obchodní ředitelky uvedené společnosti Denisy Višňovské nyní stagnují, ba dokonce nadále klesají. To se týká zejména realit v odlehlejších lokalitách, potažmo starších a energicky náročných nemovitostí a rovněž bytů, které jejich vlastníci v minulosti nepřiměřeně nadhodnotili. V určitých případech šly ceny dolů až o 15 procent.
Podobná situace přitom dle realitního makléře a odhadce nemovitostí ze společnosti RE/MAX G8 Reality Iztoka Toplaka panovala i ve zbytku republiky: „Pokles poptávky způsobil pokles prodeje starších bytů v ČR o zhruba 45 procent už ve třetím loňském čtvrtletí, přičemž jejich průměrná cena klesá už od jara různým tempem v různých lokalitách. V Praze klesly ceny starších bytů ve čtvrtém kvartálu roku 2022 o pět procent, ve zbytku republiky pak o šest.“
Že některé z nabízených nemovitostí toho pamatují více než jiné, nemusí být nutně na škodu, je přesvědčena Višňovská. Ba naopak se tak lidem naskýtají velmi zajímavé možnosti bydlení. „V naší nabídce máme exkluzivně například historický byt v gotickém domě v těsné blízkosti Staroměstského náměstí,“ říká a pokračuje: „Zároveň se zvyšuje nabídka off-market nemovitostí, které tvoří značnou část našeho portfolia – ať už se jedná o celé činžovní domy v různých fázích rekonstrukce, zajímavé individuální nemovitosti v podobě bytů v historickém centru Prahy, apartmány pro rekreaci u golfového hřiště či historické nemovitosti ve Středočeském kraji nebo na Vysočině.“
Úroky z hypoték je potřeba dostat pod pět procent
V jakém duchu se bude situace na trhu s nemovitostmi vyvíjet letos, závisí podle Višňovské především na krocích České národní banky. Ta ve snaze zkrotit nebývale vysokou inflaci navýšila v uplynulém roce základní úrokovou sazbu, od níž se odvíjejí úrokové míry komerčních úvěrů, až na hranici sedmi procent. Že by sazba nadále rostla, je aktuálně spíše nepravděpodobné, stejně tak je potřeba říct, že i její případné snižování je během na dlouhou trať.
„V letošním roce očekáváme pouze mírný růst poptávky po vlastním bydlení, protože nelze předpokládat, že dojde k významnému poklesu hypotečních úroků, které z velké části ovlivňují koupěschopnost středního segmentu. Hypoteční trh zůstane utlumený až do té doby, než dojde ke snížení hypotečních úroků. Zároveň předpokládáme, že zájem o nájemní byty bude pokračovat, a to přímo úměrně zhoršování dostupnosti vlastnického bydlení,“ doplňuje obchodní ředitelka.
„Dokud nebudou hypotéky pod pětiprocentní hranicí, bude pro domácnosti velmi složité na hypotéku dosáhnout a současný stav se bude prodlužovat,“ přidává se Tomáš Mádl z realitní kanceláře Juris Real. „Poptávka po nových bytech je nyní velmi slabá v rámci všech segmentů. Nejhorší situace je na malých městech a také v rámci panelové výstavby,“ tvrdí a poukazuje na skutečnost, že developeři si dle jeho názoru své ceny zatím drží a že namísto slev dávají k bytům bonusy v podobě kuchyňské linky nebo parkovacího místa zdarma.
Stavebnictví vyhlíží období stabilizace
Jak moc se hypotéky letos opět stanou dostupnými, bude mít přirozeně i přímý vliv na poptávku po stavebních materiálech a počet nově zahájených výstaveb rodinných domů. Aktuální indicie dle Kamila Jeřábka, šéfa české pobočky nadnárodní společnosti Winerberger, jež platí za jednoho z největších výrobců cihel na světě, nasvědčují tomu, že stavebnictví čeká období postupné stabilizace.
Enormní nárůst prodeje stavebních materiálů, jimž se vyznačovala zejména úvodní fáze covidové pandemie, je ten tam. Stejně jako i následný útlum v poptávce. „Během letošního roku lidé položí základy zhruba 17 tisíc rodinných domů,“ vypočítává Jeřábek. „Zmíněná stabilita se projeví především v dostupnosti a rozmanitosti materiálů, v plynulosti zásobování a také v dostatečné kapacitě řemeslníků. Nedostatek vstupních surovin, se kterým se stavební firmy i svépomocníci museli ještě relativně nedávno potýkat, se stane minulostí,“ dodal generální ředitel Winerbergeru, který do Česka dodává mimo jiné zdicí systémy Porotherm či střešní tašky Tondach.
