KOUPĚ NEMOVITOSTI Nákup nemovitosti je sice dobrou investicí, na druhou stranu však může s sebou nést řadu úskalí. Pokud se v dané problematice příliš neorientujete, pozvěte si na pomoc právníka. Spoléhat totiž pouze na služby realitní kanceláře se vyplatit nemusí.
KOUPĚ NEMOVITOSTI
Nákup nemovitosti je sice dobrou investicí, na druhou stranu však může s sebou nést řadu úskalí. Pokud se v dané problematice příliš neorientujete, pozvěte si na pomoc právníka. Spoléhat totiž pouze na služby realitní kanceláře se vyplatit nemusí.
Koupě nemovitosti je dobrou, avšak nákladnou investicí. Pro laika neznalého související formality je navíc velmi náročnou transakcí. Kupující se musí připravit na to, že za pořizovanou nemovitost bude platit nejen prodávajícímu. Vedle odhadce si na své přijde též stát -katastrální a především finanční úřad.
===== Čtěte: Předávací protokol k nemovitosti není povinný, rozhodně se ale jako pojistka vyplatí =====
Rovněž na službách právníků není dobré šetřit. Nemovitost si přeci nepořizujeme každý den a jistě také ne jen na pár týdnů, ale třeba na celý život. Neznalost nebo přílišná důvěra v diletanty operující na realitním trhu by mohla člověku přivodit spoustu starostí či jej dokonce o nemovitost připravit.
PROVĚŘUJ A NEDŮVĚŘUJ
Ještě před definitivním rozhodnutím o celé transakci se vyplatí nemovitost dobře prohlédnout. K tomu si nejlépe přizvěte odborníka - stavaře (v ideálním případě autorizovaného inženýra či technika činného ve výstavbě).
Ověřte též právní vztahy k nemovitosti: zda je předmět převodu ve vlastnictví jediné osoby, nebo více osob. V takovém případě je třeba na katastrálním úřadě přesně zjistit, kdo co (jaký ideální podíl nebo reálnou část) vlastní a posléze zda všichni spoluvlastníci souhlasí s obchodem.
Mějte na paměti, že stavba není součástí pozemku. Ten přitom může patřit úplně někomu jinému. Dále je nutno zjistit, zda nemovitost není zastavena, jaká na ní případně váznou věcná břemena, či zda není zatížena jinými závazky. Stejně tak, zda neprobíhají s předmětem převodu jiné majetkové transakce. Tedy zda nebyly na katastru podány zejména jiné návrhy na vklad, o nichž dosud úřad nerozhodl.
Sestavení smlouvy vždy zadávejte zkušenému právníkovi v oboru. Nespoléhejte pouze na služby realitní kanceláře, natož „načerno“, bez příslušného oprávnění, podnikající zprostředkovatele. Realitní kanceláře nejsou obvykle oprávněny k poskytování ani právních, ani finančních služeb, ačkoliv je v praxi nabízejí. Až na výjimky ovšem nevalné úrovně bez dostatečných záruk pro prodávajícího i pro kupujícího. Obvykle totiž jen dokola opisují smluvní vzor, který často ani neodpovídá platnému právnímu stavu.
Realitní kancelář je pouhým zprostředkovatelem, někdy spíše komplikátorem obchodu. Jde jí především o získání provize. Můžeme se dokonce setkat s případy, kdy „právní pomoc“ klientovi poskytuje přímo realitní makléř, který nemá ani základní právní znalosti, natož pak širší právní erudici.
Ani profesionálnější přístup, kdy jsou právní služby nabízeny prostřednictvím takzvaných spolupracujících advokátů či právních kanceláří, není bez rizika. Je třeba velké míry obezřetnosti, aby spolupracující advokát nebyl jen „prodlouženou komerční rukou“ realitní kanceláře, ale poctivým a nezávislým právním poradcem. V každé transakci také mohou být skryty běžnými prostředky nezjistitelné právní záludnosti. A ty realitní kancelář i při nejlepší vůli nemusí být schopna odhalit.
JAK A KDY ZAPLATIT
Prodávající chce mít jistotu, že dostane zaplaceno, a kupující, že se nemovitost opravdu stane jeho majetkem. První proto požaduje peníze co nejdříve - již před nebo nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Druhý by zase rád platil až poté, co bude jeho vlastnictví zapsáno do katastru nemovitostí. (Nikoli účinností smlouvy, teprve vkladem do katastru se nabývá vlastnictví k nemovitostem!) Obě strany se proto musí dohodnout na rozumném kompromisu. Možným řešením je například využití služeb notáře. Ten převezme do úschovy kupujícím složené peníze a vydá je až po vkladu nového vlastnického práva do katastru nemovitostí, respektive až po vyrovnání daňových povinností prodávajícím.
Notář rovněž může sestavit samotnou kupní smlouvu. Tvůrcem smlouvy však nemusí být nutně jen notář, jehož služby jsou poměrně drahé. Avšak osobu znalou příslušného oboru práva rozhodně doporučujeme!
Oboustrannou jistotu zajistíme, když výplatu kupní ceny provedeme prostřednictvím nezávislé třetí osoby. Neměl by to však být ledackdo, ale vždy jen osoba autorizovaná - notář nebo banka. (Nezapomeňte také, že je zakázáno platit v hotovosti částky převyšující 15 tisíc eur.)
Za nemovitost je možno zaplatit i prostřednictvím vázaného bankovního účtu. Kupující na účet prodávajícího složí před podpisem smlouvy nebo v den jejího podpisu peníze. Banka je však uvolní až po předložení smlouvy s doložkou osvědčující povolení vkladu do katastru nemovitostí. Podepsané smlouvy se katastrálnímu úřadu předkládají v počtu o dva vyšším, než je počet účastníků řízení. Prodávají-li nemovitost například manželé ze společného jmění jednomu zájemci, předloží úřadu smlouvu v pěti vyhotoveních. Přitom jak straně prodávající, tak straně kupující by měl během řízení zůstat ještě alespoň jeden stejnopis v ruce. Takže v uvedeném případě by mělo existovat celkem nejméně sedm písemných vyhotovení. Návrh na vklad je možno podat jen na základě smlouvy, která již nabyla účinnosti. Naproti tomu, pokud někdo uzavře smlouvu o nemovitosti, může i po několika letech, podat návrh na vklad s tím, že právní účinky vkladu se budou vázat ke dni podání vkladu. V současnosti tak již neplatí právní domněnka, že pokud není do tří let podán návrh na vklad práva, má se za to, že účastníci od smlouvy odstoupili.
Znalecký posudek o ceně převáděné nemovitosti účastníci katastrálnímu úřadu předkládat nemusí. Lze však jedině doporučit, aby již v této době byl vyhotoven (a odkázáno na něj ve smlouvě), a to i proto, že obsahuje popis nemovitosti s uvedením jejích případných faktických vad.
TŘI PROCENTA PRO STÁT
Daňová zátěž, platby právníkům a většinou i odhadcům se odvíjejí od hodnoty nemovitosti. Naproti tomu správní poplatek pro katastrální úřad je jednotný bez ohledu na cenu převáděné stavby, pozemku či bytové jednotky.
Největší nákladovou položkou (samozřejmě kromě kupní ceny) je daň z převodu. Jejím poplatníkem je převodce (prodávající), nabyvatel (kupující) je ovšem ručitelem. Pokud by daň prodávající neuhradil, bude finanční úřad platbu požadovat po kupujícím.
Daň z převodu je na rozdíl od berně dědické a darovací jednotná. Nezáleží tedy na případných příbuzenských vztazích či na tom, zda se jedná o osoby fyzické či právnické. Daň tak vždy činí tři procenta z ceny nemovitosti.
Ačkoli kupující a prodávající se mohou dohodnout na libovolně vysoké tržní ceně, pro účely vyměření daně musí úřední hodnotu nemovitosti stanovit odhadce. Potom se ovšem cena zjištěná znalcem a cena dohodnutá mezi prodávajícím a kupujícím mohou lišit. Daň se vyměřuje z té, která je vyšší.
Jestliže skutečná kupní (prodejní) cena nedosahuje ceny úřední, vyměřuje se daň z ceny podle znaleckého odhadu. Jestliže je cena tržní vyšší než cena úřední, měla by z ní také být vyměřena daň. K tomu však zpravidla nedochází, protože v takovém případě uvádějí účastníci obchodu ve smlouvě a všech dokumentech oficiálně pouze cenu znalcovu, přičemž rozdíl diskrétně vyrovnají jen sami mezi sebou.
NENÍ KAM SPĚCHAT
Daň se v
šak neplatí bezprostředně po podpisu smlouvy nebo podání návrhu na katastr. Poplatník je povinen podat příslušnému správci daně přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Daň je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání.
Výši daně si poplatník musí spočítat sám. Součástí daňového přiznání je ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, a znalecký posudek o ceně zjištěné.
Kupní cenu (navýšenou o provizi pro realitní kancelář nebo zprostředkovatele, nejde-li o obchod přímého prodávajícího a kupujícího) samozřejmě hradí kupující. Úhrada ostatních nákladových položek je věcí dohody. Obvykle však kupující dále hradí ověření svých podpisů, správní poplatek za návrh na vklad, zatímco prodávající hradí správní poplatek za výpis z katastru nemovitostí, ověření svých podpisů, cenu znaleckého posudku a daň z převodu nemovitosti. O náklady na sepsání smlouvy a návrhu na vklad a úschovu peněz se účastníci obchodu mohou podělit třeba tak, že každý uhradí polovinu.
NEŽ SE ZABYDLÍTE
O fyzickém převzetí domu nebo bytu od předchozích majitelů sepište předávací protokol. Měly by v něm být uvedeny zejména stavy měřičů vody, elektřiny, plynu a tepla, neměl by chybět ani hrubý popis stavu předmětu předání a případně zanechaného vybavení. Protokol ve dvojím vyhotovení (pro každou stranu jedno) podepíší prodávající i kupující. Poté ihned vyměňte všechny zámky.
PRAKTICKÁ RADA
JAK KOUPIT A NEPROHLOUPIT**
- Pečlivě zhodnoťte stav nemovitosti. Přizvěte si odborníka - stavaře.
- Ověřte všechny - též právní - vztahy k nemovitosti. Nemovitost může být ve skutečnosti majetkem více osob. Pozemek nemusí být v majetku prodávajícího!
- Zjistěte, zda nemovitost není zastavena či zatížena jinými závazky. Ověřte, že na katastru nemovitostí nečekají na vyřízení jiné návrhy na vklad.
- Sestavení smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru zadejte právníkovi.
- Nespoléhejte pouze na služby realitní kanceláře. Zkušeného právníka zpravidla nahradit nedokáže.
- Vyvarujte se zprostředkovatelům, kteří podnikají bez příslušného oprávnění.
- Sepište předávací protokol. Nezapomeňte v něm na údaje o stavu měřičů energií a vody.
