Nevoláme po regulaci trhu, ale po systémovém zjednodušení výstavby Česká národní banka vydala začátkem roku 2017 doporučení vedoucí k omezení poskytování stoprocentních hypoték. „Po necelých třech měsících je projednávána novela zákona o ČNB, která může znamenat další omezení hypotečních úvěrů, ale také zásadně ovlivnit podmínky hypoték již existujících," říká Martin Vachek, místopředseda představenstva Asociace developerů a výkonný ředitel společnosti Daramis.
* V poslední době rapidně roste zájem o koupi nemovitostí zejména v Praze, ruku v ruce s tím pozorujeme i strmý nárůst cen. Jsou podle vás aktuálně plánované zásahy ČNB do hypotečního trhu namístě?
Zájem o byty měl v posledních několika letech opravdu téměř lineární vzestupný vývoj. Dřívější zřejmá sezonnost se téměř vytratila a poptávka po rezidenčních nemovitostech konstantně rostla. Nárůst zájmu o nemovitosti na konci roku 2016 pak umocnilo zavedení nové evropské směrnice v podobě přijetí zákona o spotřebitelském úvěru, který upravil pravidla pro poskytování hypoték. Právě to mělo vliv na zhruba desetiprocentní nárůst prodaných bytů v posledním čtvrtletí roku 2016. My developeři rozumíme snaze ČNB určitým způsobem regulovat trh s hypotékami, a přiměřenou míru regulace dokonce vítáme. Nikdo z nás si nepřeje nekontrolované přehřátí trhu, které by ve svém důsledku vedlo k situaci, jež zde byla v letech 2008 až 2012 a z níž se naše odvětví vzpamatovávalo několik let. Tuto smysluplnou a přiměřenou regulaci zde ovšem již máme, a to jak v podobě již zmíněného zákona o spotřebitelském úvěru, tak i v podobě doporučení ČNB bankám neposkytovat úvěry s hodnotou vyšší než 90 procent LTV.
* Máte přehled, kolik procent klientů hradilo loni svůj byt hypotékou?
Koupi rezidenční nemovitosti financovalo hypotékou zhruba 78 procent klientů, což je o deset procent více než před třemi lety. Žádný nezdravý nárůst hypoték nepozorujeme.
* Je to ČNB, kdo omezuje dostupnost bydlení, nebo jsou to spíše rychle rostoucí ceny?
Developeři neříkají, že ČNB snižuje dostupnost bydlení. My v rámci Asociace developerů pouze upozorňujeme, že aktuálně předložená novela zákona o ČNB může k podobnému kroku otevřít cestu a že dává jednomu jedinému subjektu de facto neomezenou pravomoc měnit parametry dostupnosti hypoték bez potřeby jakékoli další diskuse. Navržená pravidla by také regulovala celý trh plošně, aniž by zohledňovala regionální, nebo dokonce individuální odlišnosti, které jsou v případě posuzování jednotlivých úvěrů naprosto klíčové. Toto je práce, odpovědnost a riziko hypotečních bank, které by neměla ČNB nahrazovat.
* Novela zákona o ČNB by měla zavést závazné poměrové ukazatele jako ochranu domácností před přílišným zadlužováním a případnou hypoteční krizí. Jak by taková situace ovlivnila developery?
Developeři nemají zájem podílet se na vzniku hypoteční bubliny či jiné nestability na trhu nemovitostí. Naopak dlouhodobě voláme po stabilním a předvídatelném legislativním prostředí, a to jak v oblasti stavebního práva, tak i v oblasti financování nemovitostí. Cítíme ale potřebu upozornit na fakt, že současným zněním této novely dáme do rukou regulátora právo bez jakékoli odborné diskuse měnit libovolně parametry hypoték, a tedy i celého trhu rezidenčních nemovitostní. Právě to podle nás může znamenat v budoucnosti možnost neuváženým zásahem zásadně destabilizovat celý trh.
* Co by podle vás stávající situaci na rezidenčním trhu stabilizovalo do té míry, že by snaha ČNB regulovat trh prostřednictvím předloženého zákona nebyla nutná?
Za naprosto zásadní považuji nikoli regulaci trhu shora prostřednictvím restrikcí ze strany regulátora, ale změnu legislativy, která odblokuje naprosto tristní situaci na trhu spojenou s neúměrně se prodlužujícím stavebním řízením. Zde spatřuji základní kámen úrazu. Na trhu je nedostatek bytů, kvůli čemuž se zvyšuje jejich cena. Při disproporci mezi nabídkou a poptávkou je tento jev naprosto přirozený. Nedostatek ovšem není způsoben tím, že by developeři nechtěli stavět, ale tím, že stavební řízení trvá dnes v průměru o sm let, stále se prodlužuje a my na to nejsme v legislativní rovině schopni zareagovat. •
O autorovi| Václav Herz, herz@mf.cz
