Zálusk na reality

Kupujícím se vrací chuť ukládat peníze do realit, výjimkou není ani Česko

Nastává obrat k lepšímu? Dle chování investorů se zdá, že na realitních trzích zcela určitě. Investoři proklamují, že mají k dispozici desítky miliard eur, které chtějí utratit za komerční nemovitosti. To někde vede k tomu, že se zastavil propad cen realit a po několika měsících se zdražuje. A Česká republika nezůstává stranou.
Nedávno provedený výzkum mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis mezi 270 největšími realitními investory ukázal, že 60 procent dotázaných považuje za kontinent nabízející nejatraktivnější příležitosti k nákupům komerčních objektů Evropu, za ní následuje Asie. Co do objemu transakcí a výhodnosti cen vede v Evropě Velká Británie. „Transparentnost a likvidita tamního trhu, zastavení poklesu cen a oslabená libra, to vše přispívá k přitažlivosti destinace, v níž investoři stále preferují nízké riziko a vyhledávají ty nejkvalitnější produkty,“ říká Jonathan Hull z CB Richard Ellis. Dodává, že o veškeré top objekty, jež jsou nyní v Británii k mání, je mezi kupci - a zvlášť těmi zahraničními – značný zájem. Vedle Velké Británie jsou pro investory lákavé také Německo a Francie. Hlavními kritérii, podle kterých se při vyjednávání rozhodují, jsou likvidita trhu a výše rizika.

Peníze jsou Makléři pozorují, že se snižuje počet potenciálních kupců, kteří za hlavní problém na realitních trzích označují nedostatek financí. Z analýzy CB Richard Ellis vyplývá, že zajištění peněz považuje za hlavní riziko pro nastartování růstu realitního trhu pouze třináct procent investorů. „Finance jsou dostupné pro zajímavé příležitosti,“ tvrdí Philip Cropper, výkonný ředitel Real Estate Finance společnosti CB Richard Ellis. Téměř polovina oslovených investorů konstatovala, že v první polovině letošního roku nastane ta nejvhodnější doba ke koupi kvalitních nemovitostí. Zbytek se domnívá, že to bude až ve třetím a čtvrtém kvartálu. Stále častěji se objevující zprávy o změnách majitelů budov či dokonce celých portfolií dokazují, že obchody se na realitních trzích začínají hýbat. Jedna z největších investičních společností v Evropě – nizozemská Corio, zaměřující se na nákup obchodních center nedávno uzavřela smlouvu s developerskou firmou Multi. Ta za 1,3 miliardy eur od Coria odkoupí portfolio se čtyřmi obchodními komplexy, z nichž dvě se nacházejí v Německu, další jsou ve Španělsku a v Portugalsku. Součástí kontraktu je také odkup pěti developerských projektů v Německu. Do realitních transakcí se chystá zapojit také norský suverénní fond, který má kapitál 450 miliard dolarů, a je tak největším equity fondem v Evropě. Prostředky získává z těžby ropy a zemního plynu. Zájem o investice do nemovitostí ohlásilo vedení fondu již na konci ledna letošního roku. Důvodem je snaha o diverzifikaci portfolia. Dle plánu by v nemovitostech mělo být uloženo zhruba pět procent celkového kapitálu. Manažeři norského fondu již vyjednávali s řadou britských realitních firem a nebrání se ani vytvoření joint venture. Vstříc realitním investorům vycházejí i banky. Některé německé finanční domy prohlásily, že jsou připraveny poskytnout větší úvěry na investice do britských nemovitostí. Dle jejich názoru totiž tamní objekty už nadále nebudou zlevňovat. Úvěry v minimální výši 30 milionů liber tak půjčují například Deutsche Bank, Aareal Bank či Bayerische Landesbank. V současné době německé banky zajišťují ve Velké Británii 60 procent z celkového objemu úvěrů.

V plusu Ani Česko nezůstává stranou zájmu realitních investorů, což dokládají statistická data. V prvním čtvrtletí letošního roku byly dle údajů mezinárodní realitní společnosti King Sturge uzavřeny transakce v hodnotě zhruba 100 milionů eur. Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku jde o meziroční nárůst o více než 60 procent (viz Letos zatím 100 mega). Zatímco loni se kupci kvůli obavě z přílišného risku soustředili téměř výhradně na nejkvalitnější budovy, letos svou poptávku diverzifikují. Vedle kancelářských budov nejvyšší kvality investují i do maloobchodních komplexů. O ty mají zájem především zahraniční kupci. Investoři jsou ochotni se pustit i do většího rizika a nakupují budovy i v méně atraktivních lokalitách nebo investují do objektů horší kvality či poptávají developerské projekty ještě před dokončením. Kromě německých otevřených nemovitostních fondů figurují mezi aktivními investory na českém trhu také Rakušané, Američané či Španělé. Podobně jako v uplynulém roce, i na začátku letošního jsou nejaktivnějšími kupci Češi a Slováci. S trochou nadsázky lze říci, že jsou ochotni koupit vše, co je na trhu k mání. Investují do nemovitostí třídy B a C, u nichž je nutné provést rekonstrukci. Nakupují nemovitosti v regionech, investují do kvalitních kancelářských budov v zajímavých, i když méně atraktivních čtvrtích v Praze. „Privátní investoři z České republiky a Slovenska místní trh detailně znají, jsou v rozhodování flexibilní, a to od hodnocení rizik až po zhodnocení potenciálu dané nemovitosti do budoucna, a využívají meziroční pokles cenové hladiny méně kvalitních nemovitostí třídy B a C,“ říká Dušan Šťastník z King Sturge. Dodává, že objem těchto obchodů se nejčastěji pohybuje mezi deseti až patnácti miliony eur. Jde tedy spíše o levnější objekty. „V loňském roce byly takto prodány například pražské budovy Břehová 8 a Malá Štěpánská 9. Další prodeje tohoto typu budou v průběhu roku 2010 následovat,“ domnívá se Šťastník.

Úspěšní cizinci Nakoupit už stačili letos i dva zahraniční investoři. Rakouská Hypo Real Invest získala menší kancelářskou budovu třídy A – Victoria Vyšehrad – za 13,5 milionu eur a německý Globus koupil průmyslový areál Chodovec South Park, za nějž zaplatil 10,5 milionu eur. „Zahraniční investoři se stále zajímají o prvotřídní kancelářské budovy a nově též o kvalitní obchodní centra v hodnotě kolem 50 milionů eur a více. Sledují region jako celek a nabídky srovnávají ve středoevropském kontextu. I když má Varšava a Praha nejlepší kredit a relativně širokou nabídku, je třeba si přiznat, že takových nemovitostí, které by vyhovovaly uvedeným požadavkům a zároveň byly na prodej, je velmi málo. Do jisté míry jde o příslovečné hledání jehly v kupce sena,“ říká Jan Kovařínský, investiční konzultant King Sturge. V průběhu uplynulého roku se na investiční trh dostalo velké množství rozpracovaných developerských projektů. Důvodem, proč se je jejich majitelé snažili prodat, byl téměř ve všech případech nedostatek financí na jejich dokončení. Zatímco vloni o tyto projekty zájem nebyl, dnes je situace jiná. Zájem mají jak privátní, tak velcí institucionální investoři. Nejsilnější poptávka je po kancelářských a rezidenčních nemovitostech především v Praze. „Trh realitních investic začíná mírně ožívat. Předpokládáme, že v letošním roce budou uzavřeny obchody v celkovém objemu zhruba 600 milionů eur,“ konstatuje Dušan Šťastník. Mezi transakcemi by se dle odhadů měly objevit jedna až dvě transakce, jejichž objem přesáhne 100 milionů eur.

* TABULKA Letos zatím 100 mega**
Srovnání realitních investic na českém trhu

Celkový objem realitních investic (meziroční změna)* Objem realitních investic v jednotlivých čtvrtletích
(meziroční změna)
2007* 2,7 miliardy eur* Q1 2007 430 milionů eur 2008* 1,1 miliardy eur (–60 %)* Q1 2008 230 milionů eur (–46 %)
2009* 543 milionů eur (–50 %)* Q1 2009 61 milionů eur (–74 %)
2010* 600 milionů eur (odhad)* Q1 2010 100 milionů eur (+ 64 %)
Pramen: King Sturge