Realitní trh
Podtitulek: Teprve komunální volby rozhodnou, kdo bude v Praze projednávat nový územní plán a kdo určí „sazebníky“
Tuzemské developery výsledky voleb potěšily. Někteří z nich dokonce očekávají, že by mohly alespoň nepatrně zvýšit aktivitu potenciálních kupců na trhu. Shodně ale říkají, že na byznys budou mít daleko větší dopad až podzimní komunální volby. Pražský magistrát totiž projednává nový územní plán. Navíc změny ve vedení magistrátu a radnic ovlivní i to, jakým způsobem a za jakých podmínek budou v Praze podnikat developeři. Budou stále využívat prostředníků s vlivnými kontakty, aby jim pomohli „popostrčit“ věci kupředu?
Žádné velké změny
Britské parlamentní volby, které se konaly o necelý měsíc dříve než ty české, ovlivnily tamní rezidenční trh zásadně. Z analýzy mezinárodní realitní společnosti Knight Frank vyplývá, že v dubnu se prodej luxusního bydlení zvedl meziročně o osmnáct procent, jenže v porovnání s březnem se propadl o 23 procent. Analytici z Knight Frank tvrdí, že to bylo způsobeno nejistotou spojenou s volbami. V Česku pravděpodobně hlasování takový výkyv nevyvolalo. „Pokud nehrozí, že ve volbách vyhraje nějaká krajně populistická strana, pak to na trhu s bydlením žádné podstatné změny nevyvolá,“ říká Dušan Kunovský, majitel developerské společnosti Central Group. Kunovský tvrdí, že na rozhodnutí pořídit si byt má vliv řada faktorů – nálada mezi lidmi, jejich očekávání spojená se zlepšením ekonomické situace, pohybem cen, výše hypotečních sazeb či dostupnost úvěrů. „Jsem ale rád, jak volby dopadly, protože jsem konzervativně založený člověk,“ konstatuje Kunovský.
Zástupci některých realitních kanceláří očekávají, že volby trhu přeci jen pomohou. „Hodně lidí odkládalo nákup nemovitosti. Zvažovali, zda mají i v budoucnu jistý příjem a zda neporostou daně,“ domnívá se David Černík, ředitel realitní kanceláře Maxima. „Vítězství pravicových stran by nyní mohlo váhající zájemce přesvědčit,“ domnívá se Černík. Nezastírá, že volby určitě nebudou znamenat žádný podstatný vzestup poptávky. „Lze očekávat, že v Praze se větší zájem může projevit i v nepatrném růstu cen. Mimo hlavní město se ale může dostavit zcela opačný efekt,“ tvrdí Černík.
Pro to, jak se povede developerům v Praze, mají podstatně větší význam až podzimní komunální volby. „Reality jsou lokálním byznysem. Poslanecká sněmovna pouze vytváří podmínky pro podnikatelské prostředí. V komunálních volbách se rozhoduje o podpoře či nepodpoře developerských projektům,“ vysvětluje Kunovský. Letos se ve volbách rozhodne také o tom, v jakém složení bude magistrát projednávat nový územní plán, tedy základní dokument pro podnikání na realitním trhu. Nový plán má v řadě případů ulehčit život developerům. Například vlastníkům brownfieldů umožní za určitých podmínek začít s výstavbou beze změny územního plánu. Určí také, jaké plochy budou zařazeny mezi velká rozvojová území. Dnes do této skupiny patří Rohanský ostrov, Vysočany či okolí některých pražských nádraží. Další plochy – Štěrboholy či Jihozápadní město – sem mohou být zařazeny, ale až po splnění určitých podmínek. Nový územní plán má také určit, jak konkrétně bude vypadat výstavba v oblasti Nákladového nádraží Žižkov, Smíchovského či Masarykova nádraží, na rozlehlých pozemcích Trojmezí, které se rozkládá mezi Prahou 10, 11 a 15. Jednat se bude také o tom, kudy povedou další části městského okruhu.
Íčkové smlouvy
Někteří developeři přiznávají, že využívají služeb různých osob, které jsou schopny zařídit ledacos. Samozřejmě tato výpomoc něco stojí. Komunální volby rozhodnou, zda a v jaké míře budou zaběhnuté praktiky fungovat nadále. „Nemyslím si, že by se v Praze nedal dělat byznys bez zprostředkovatelů. Ty potřebují hlavně firmy, které podnikají v exponovaných částech města, nebo ti, kteří si koupili pozemky, jež nebyly původně určeny k výstavbě, a potřebují je změnou územního plánu změnit na stavební parcely,“ říká jeden z pražských developerů.
Developeři přistupují k situaci pragmaticky. Platba prostředníkům s kontakty pro ně znamená pouhou nákladovou položku. Příprava developerských projektů je v některých případech běh na dlouhou trať, jindy dokonce striktní postup podle práva znemožní projekt úplně. Pokud si firmy seženou prostředníka, který dokáže za úplatu – pravda tučnou – překážky překonat, rádi jeho služeb využijí. V průběhu let se vybudoval fungující sofistikovaný systém. „Když chce dnes někdo něco zařídit, rozhodně nechodí s obálkami na úřad,“ tvrdí významný pražský developer. Jen málokdo dnes vyplácí takzvané černé peníze. Developerské firmy uzavírají se společnostmi, většinou registrovanými v nějakém daňovém ráji, smlouvy o inženýringu. V developerském slangu se této proceduře říká „dát to na íčko“. Jiní zase podepisují mandátní smlouvy o zastupování.
Firmy i prostředníci spolupracují na základě nepsaného sazebníku. Jiná suma se platí za protlačení změny územního plánu, jiná za vyřízení územního rozhodnutí. Něco stojí také to, pokud developeři začínají působit v nové lokalitě. Prostředníci dobře vědí, kolik se dá vydělat při výstavbě rezidenčních nebo administrativních ploch, a od toho se odvíjí požadovaná odměna. Velkou neznámou zůstává, kam zaplacené sumy lobbistům – prostředníkům, mezi nimiž figurují prý i bývalí členové radnic, putují dále. Na zahraniční konta či na zaplacení drahých hodinek pro ty, co vládnou mocí rozhodovat? Pražský magistrát i místní radnice ovládala dlouhou dobu ODS. V parlamentních volbách ji v hlavním městě předhonila TOP 09. Kdo tedy bude sestavovat nové ceníky a režírovat prostředníky?
