Zatím jen něžná předehra

Převézt ornici na rodné pozemky do Přeštic, přeprojektovat dráhu do jiné stopy, vykoupit všechny pozemky včetně těch nepotřebných za tisíc korun na metr nebo změnit územní plán obce Kyšice. To jsou jen některé z požadavků Davida Remana alias Bestna, kterými podmiňoval prodej svých parcel, jež dráhy potřebují pro modernizaci tratě mezi Plzní a Rokycany. Metr čtvereční nakoupil v roce 1999 za necelých devět korun, o rok později přikoupil další hektary za 55 korun na metr. To už se vědělo, že tudy železničáři povedou po roce 2010 v podstatě novou trať. Ředitel plzeňské správy SŽDC poprvé jednal s Davidem Bestnem v roce 2008. Zajel za ním i do Norimberku, kde žije. Nebylo to nic platné. Parcely nakonec plzeňský stavební úřad před koncem loňského roku vyvlastnil za 540 korun na metr. Mezitím už ale nabrala soutěž za sedm miliard zpoždění, což je nemilé, jelikož má být modernizace spolufinancována z evropských peněz, takže musí být dokončena do roku 2015. Besten nedávno požádal soud o vydání peněz, zároveň se pokusil u drážního úřadu zastavit probíhající stavební řízení, odvolal se i k Vrchnímu soudu v Praze a poslal stížnost do Bruselu. Ani po čtyřech letech sporů tak železničáři nemají definitivně vyhráno.

Nejen Havránková

Pozemkové lapálie jsou ale spíše doménou stavitelů silnic. Farmářka Havránková zdaleka není jediná, kdo dokázal zastavit dálnici. Těm ostatním se jen nedostalo takové mediální pozornosti. Stačí několik příběhů z nedávno zprovozněného pražského okruhu. Při výstavbě křižovatky u Modletic, která spojuje dálnici D1 s novou tepnou, asistovala policie. Majitel pumpy – společnost Greyhound Company – odmítal průchod stavebníků přes své pozemky, ŘSD zase nechtělo přistoupit na odškodnění ve stamilionech. Investor se nakonec rozhodl postavit sjezdovou rampu tak, aby se pozemkům Greyhoundu vyhnul. Za pumpu nakonec ŘSD loni zaplatilo 300 milionů korun za okolností, které nyní prošetřují detektivové protikorupčního útvaru. Tento úsek pražského okruhu není dodnes dostavěný a zkolaudovaný (podrobněji viz Euro 16/2012).
Za desítky milionů korun vyvlastnil stát i tisícimetrový pozemek mezi Lahovicemi a Slivencem, na kterém vyrostly dva pilíře lahovické estakády. Německá společnost Schäfer-Menk vytrvale odmítala parcely prodat za méně než 124 milionů korun. Po čtyřech letech jednání ŘSD přistoupilo na kompenzaci 75 milionů. Staveniště už ale předalo s dvouletým zpožděním a konsorcium stavebních firem si naúčtovalo 313 milionů korun za tzv. akceleraci neboli dodatečné náklady, které muselo vynaložit, aby zpoždění dohnalo. Komplikace s vypořádáním pozemků ovšem nastaly i u sousední stavby. Úsek totiž prochází katastrálním územím Prahy a několika obcemi v katastru Praha-západ. Tam mohlo ŘSD dle cenové vyhlášky nabídnout jen nižší ceny, vlastníci ale odmítli prodat za řádově méně než sousedé. Muselo se tedy vyvlastňovat, což oddálilo stavební povolení na jedné části úseku o dva roky. Skanska vyčíslila dodatečné náklady na 200 milionů korun. Shrnuto: ŘSD zaplatilo za pozemky pro výstavbu pražského okruhu 3,4 miliardy korun. Další půlmiliarda požadovaná stavebními firmami visí ve vzduchu. A to nemusí být všechno. Pražský okruh má být z části financovaný z evropských peněz a je otázkou, jak se dokážou s tímto nákladem popasovat bruselští účetní.
Výkupy pozemků obvykle znamenají zhruba deset procent ze současných investičních nákladů. U běchovické části Pražského okruhu je to ale téměř 60 procent. Pokud by se pozemky vykupovaly „po staru“ i pro tuto spojnici brněnské a hradecké dálnice, jejich majitelé by státu opět pořádně pustili žilou. Přestože trasa vede převážně v polích, náklady na 200 potřebných hektarů spočítalo ŘSD na 5,4 miliardy korun. Průměrně by se vykupoval metr čtvereční za 2,6 tisíce korun. Po novele by už ovšem za metr zaplatilo ŘSD „pouhých“ 59,7 koruny, a celková částka by rázem klesla na 123 milionů. Obchvat metropole je extrémní příklad. Ale třeba i obchvat Moravských Budějovic ukazuje, jak by se šetřily miliony korun. Místo nyní rozpočtovaných 23,6 milionu korun by si po novele investor vystačil se čtyřmi miliony. Metr by totiž nevykupoval za 70 korun, ale za dvanáct.

Čonka a ti druzí

Ministerstvo dopravy spolu s ministerstvem pro místní rozvoj prezentuje chystané novely zákonů líbivě jako nástroj proti spekulantům, kteří cílevědomě skupují půdu za pár kaček s vidinou, že se jim časem vrátí stonásobně. Husarský kousek se v tomto ohledu povedl skupině Penta, která vykoupila pozemky pro plánovanou paralelní dráhu na ruzyňském letišti a státu je prodala za téměř čtyři miliardy korun. Určit ale obecně, v jakém procentu případů skutečně dochází ke spekulacím, není dost dobře možné. Skuteční vlastníci mnohdy nefigurují v katastru nemovitostí.
Internetový deník Aktuálně.cz popsal případ Jana Čonky, který skoupil na západě metropole stovky hektarů v plánované trase pražského okruhu, a to v místech obou vyprofilovaných variant. Čonka si prý dokázal spočítat, že když nakoupí metr za padesát korun a v budoucnu ho prodá státu za 3,5 tisíce korun, prostě nemůže prodělat. Místní jsou přesvědčeni, že Čonka je jen bílým koněm. Tento primitivní model prý už ale „skuteční investoři“ opouštějí. „Ti lidé nabídnou zemědělci půjčku, ručí za ni nebo ji splatí budoucími výnosy z pozemků. V katastru tak zůstane i nadále zemědělec, který hospodaří,“ popisuje pod podmínkou anonymity jeden z šéfů ŘSD. Při výkupech pozemků pod budoucími komunikacemi naráží prý na ty samé skupiny lidí. „Mají dlouhé prsty. Moc bych se divil, kdyby změny prošly sněmovnou,“ soudí.
Současný pověřený ředitel ŘSD René Poruba nevidí možnost, jak spekulanty trestat. „Není za co spekulanty postihnout. Spíše bych řekl, že jsme terčem různých lobbistických tlaků na to, kudy by měly trasy nebo obchvaty vést a kde by se měly postavit sjezdy, aby se zhodnotily určité pozemky,“ dodává Poruba.

Někteří experti tvrdí, že právě pozemky jsou alfou a omegou plánované investiční výstavby. „Proč si myslíte, že o tom, kdy se které obchvaty a silnice budou stavět, rozhodují politici, a ne úředníci?“ ptá se ředitel jedné z velkých projekčních firem. Za notoricky známý příklad považuje severozápadní část pražského okruhu. Starosta městské části Suchdol Petr Hejl, který ztělesňuje odpor proti oficiální variantě, si nedokáže vysvětlit jiný důvod tvrdošíjného trvání na technicky složitější a pravděpodobně i dražší jižní trase než právě pozemky. Podle něj přitom nejde jen o šest miliard korun, které budou potřeba na výkupy. Přestože jím odmítaná trasa vede přes zastavěné území Suchdol a Chabry, mezi Letňany a Ruzyní by rázem zatraktivnila řadu volných ploch a dala tak průchod lobbistickým hrátkám.

Hejla utvrdila v jeho přesvědčení schůzka s Markem Dospivou v roce 2006. „Chtěli jsme jej poté, co Penta získala vodochodské letiště, přesvědčit, že severní verze je pro spojení s ruzyňským letištěm výhodnější. Řekl nám: Hoši, asi máte po věcné stránce pravdu, budu se muset sejít s Janouškem. Tenkrát jsem to jméno slyšel poprvé,“ vzpomíná Hejl. Dospiva mu prý také ukázal mapku Prahy, kde jednotlivé barevné fleky znamenaly sféry vlivu. V území, kudy by vedl okruh v jižní variantě, jich viděl několik. Tehdejší primátor Pavel Bém ale prý Dospivovi vzkázal, „ať do toho nestrká čenich“, a Hejl vlivného spojence nezískal.

Zlaté drůbežářské vejce

„Myslím si, že v případě pražského okruhu ke spekulacím dochází ve velké většině případů,“ říká bývalý šéf ŘSD a současný zmocněnec pro výstavbu dálnice D1 Jiří Švorc. Tvrdí, že řadu pozemků v běchovické stopě vlastní i firmy s nejasnými vlastníky a se sídlem třeba na Kypru, takže nelze zjistit, komu ve skutečnosti patří. Ondřej Martan, starosta Běchovic, neví o tom, že by někdo systematicky obcházel místní. Na druhé straně si všímá, že v posledních třech letech parcely často mění majitele. Podle jeho odhadu operuje v okolí tak pět skupin, které mají nastrčené „bílé koně“. „Nedávno mi jeden insolvenční správce vyprávěl, že se o jinak v podstatě bezcennou nudli pozemků, kudy povede okruh, strhl lítý boj, který vyšponoval cenu hodně vysoko,“ říká starosta. Týdeník Euro má k dispozici soupis pozemků z roku 2008 potřebných pro tento úsek. Seznam čítá stovky položek. Naprostá většina pozemků je vedena na fyzické osoby, velká část z nich má bydliště v Běchovicích nebo jejich okolí. Zdaleka nejvíce by ale změnou zákona tratila společnost Agrotrade, která se k rozsáhlým parcelám na východě metropole dostala především privatizací a ovládnutím zemědělského podniku Xaverov. Mocná skupina ale není z těch, které by dělaly silničářům s výkupem pozemků za současné vysoké ceny problém. Podle soupisu pozemků vlastní v trase plánovaného pražského okruhu v oblasti Běchovic, Dolních Počernic a Dubče přes 50 hektarů orné půdy. Její jsou například pozemky pod budoucí velkou křižovatkou u Dubče, která napojí okruh na jižní spojku. Rozsáhlé državy má i pod plánovanou výpadovkou na Kolín, jejíž výstavbu okruh vyvolá. Čistě teoreticky, pokud by stát nyní vykupoval pozemky pro pražský okruh stávajícím systémem jako stavební parcely s průměrnou cenou 2,6 tisíce korun za metr čtvereční, dostala by skupina Agrotrade za své parcely 1,3 miliardy korun. Po novele už jen zlomek.

Ze sedláků milionáři

Koncepci, kterou nyní navrhuje ministerstvo pro místní rozvoj a resort dopravy, znala už první republika. > Dnes jsme asi jedinou zemí v Evropě, kde stát vykupuje pozemky – ať už pole, louky nebo rybníky – jako pozemky stavební. ŘSD totiž nemůže vykupovat parcely dříve, než získá územní rozhodnutí – po jeho vydání už ovšem obchází úředníci majitele s nabídkou stokorun či tisíců za metr místo maximálně desetikorun, což je skutečná cena zemědělské půdy.
Novela zákona umožní získat půdu za reálné ceny. Vlastníka plánuje ŘSD motivovat k prodeji až stoprocentním bonusem u nestavebních pozemků a u stavebních patnáctiprocentním navýšením ceny. Nyní to funguje přesně naopak: ten, kdo dělá největší obstrukce, vydělá nejvíc. Stát nejdříve nabídne vlastníkům tzv. cenu zjištěnou, která vychází z cenového výměru ministerstva financí. Pokud na ni nepřistoupí, pokusí se odvrátit zdlouhavé vyvlastňovací řízení nabídkou ceny obvyklé, kterou určí znalec posudkem a jež bývá vyšší. Stát tedy vysílá jasný vzkaz: kdo se nechá ukecat už v prvním kole, je trouba.
Chystaná novinka v konstrukci ceny výrazně ušetří peníze. Pokud majitel parcely nebude s nabídnutou cenou souhlasit, celou věc by měla urychlit změna v procesu vyvlastňování. Rozhodnutí o vyvlastnění by mělo dva výroky – jeden o samotném vyvlastnění a druhý o stanovení náhrady. O cenových nárocích by se vedlo samostatné jednání, které by už nemělo odkladný účinek, a silnice by se mohla začít stavět, takže odpůrci už nebudou stát tlačit do kouta. Bylo by ale bláhové předpokládat, že výkupy už teď poběží hladce. Spíše naopak. Vlastníci, kteří budou mít stále v živé paměti ceny, za které se vykupovalo, budou jen těžce kývat na nové řádově nižší nabídky. Počet vyvlastňovacích řízení pravděpodobně vzroste, zahlceny budou i soudy. Právníci očekávají i ústavní stížnosti. Asociace soukromých zemědělců už ostatně avizovala, že se bude bránit všemi prostředky.
Novela zákona by usnadnila práci stavebním úřadům, které fungují v první instanci jako vyvlastňovací. Například už nebude platit, že vyvlastňovaný musí být minimálně šest měsíců obeznámen s účelem vyvlastnění, což nahrávalo obstrukčním praktikám. Už také nebudou muset řešit nájemní, podnájemní nebo zástavní práva k vyvlastňovaným pozemkům. Z původní verze novely bohužel vypadl paragraf o tom, že vyvlastňovat se bude na základě dvou posudků, což by mohlo zprůhlednit současnou praxi vyvlastnění na základě jednoho posudku, který navíc nechá vyhotovit vyvlastňovaný. Vzhledem k tomu, že dodnes neexistuje přesná metodika, jak při určení ceny obvyklé postupovat, jednotlivé posudky se značně liší. Například u vyvlastnění zmiňované pumpy Greyhound Company se rozptyl pohyboval od 64 do 494 milionů korun.

Újmičkovné a další pohromy

Návrh novely zákona o vyvlastnění se nerodil právě lehce. „Pracovní skupina se sešla už v létě roku 2010. Až skoro po dvou letech ale novela prošla vládou. Přitom jde o jednoduchou normu, která mohla vycházet z právní úpravy sousedních zemí,“ konstatuje Švorc. Jednu malou smrt už novela přežila. Příliš tvrdá se zdála ekonomickým ministrům, nedonošence zachránil až čerstvý ministr průmyslu Martin Kuba, který přišel s nápadem na tzv. „újmičkovné“. Soud by mohl za určitých podmínek přiřknout vlastníkovi jakýsi bonus – například až čtyřicet procent navíc by mohl dostat ten, kdo drží pozemky déle než patnáct let. Na desetiprocentní navýšení by měl nárok ten, kdo má pozemek v zastavěné oblasti. „Smysl novely se nezměnil. Stále by měla výrazně zlevnit dopravní a technickou infrastrukturu. Nebavíme se o vlastním odnětí vlastnického práva – vždy se investor musí pokusit dohodnout – ale o tom, zda je česká ekonomika a vůbec kdy byla v kondici, aby mohla vykupovat pozemky mnohonásobně dráž než je jejich skutečná cena,“ reaguje Miroslav Kalous, náměstek ministra pro místní rozvoj.
Vládní škobrtnutí ale bylo zřejmě jen něžnou předehrou v porovnání s tím, co normu čeká v Poslanecké sněmovně. „Osobně si myslím, že bez nějakého přechodného období, kdy by se vyřešily zájmy těch, kteří nabyli pozemky v dobré víře, že je prodají za několikanásobek, to nepůjde. Ti lidé si asi jen tak neřeknou – no dobře nebudou z nás multimilionáři, ale jen milionáři,“ domnívá se Švorc. Změny jednoznačně podpoří komunisté, slibuje místopředseda hospodářského výboru Pavel Hojda. I on ovšem vyjadřuje nad osudem zákona skepsi. „Mám podezření, že právě některé skupiny poslanců buďto sami spekulují s pozemky, nebo podléhají z jakýchkoli důvodů lobbistickým zájmům skupin, které financují volební a jiné aktivity některých politických stran,“ říká Hojda.
Stanoviska se mohou lišit i v rámci jednotlivých stran. Poslanec za TOP 09 a předseda výboru pro veřejnou správu Stanislav Polčák hodnotí současnou praxi jako zcela legální mafiánský postup, který kryje právní řád. Jeho stranický kolega Pavol Lukša, jinak legendární starosta z Čeladné, už ale avizuje, že s prostou cenou za zemědělskou půdu nesouhlasí. „Mnohem sympatičtější by mi byl model, který by zohledňoval také ušlý zisk,“ říká. Za socialisty se zatím nikdo nevyjádřil. Nebezpečí pro normu ale představují spíše poslanci ODS, pro které je vlastnické právo navenek posvátné a za štít jeho ochrany se schová ledacos. Jenže i pravicové vlády v civilizovaných zemích dokážou postavit silnici za méně než dvanáct let. A ani ten nejzarytější pravicový politik by si u sousedů zřejmě nedovolil tvrdit, že pokud stát přestane dělat z latifundistů multimilionáře, pošlape jejich lidská práva.

Trucovat se vyplácelo Případy, které vstoupily do dějin vyvlastnění

Kadeřnice Regecová
Za veřejný zájem byla prohlášena továrna na obrazovky firmy Philips v Hranicích na Moravě, která měla přinést více než tři tisíce pracovních míst. Městský úřad v Hranicích na Moravě nabídl vlastníkům pozemků odkup za 105 korun za metr čtvereční, majitelka malé části pozemků Markéta Regecová požadovala 150 korun, což úředníci odmítli. Regecová si následně nechala vypracovat znalecký posudek, který určil cenu obvyklou na 1508 korun za metr. Ve finále kadeřnici zastrašoval náměstek policejního prezidenta, do celého případu se vložil i tehdejší premiér Miloš Zeman s výrokem „Česká republika potřebuje více Philipsů a méně Regecových“. Zeman dokonce inicioval v roce 1999 zvláštní zákon o vyvlastnění pro stavbu nových továren. Neprošel. Regecová nakonec získala za svůj hektarový pozemek 25 milionů korun a továrna Philips byla po několika letech uzavřena jako ztrátová.

Farmářka Havránková
Z hradecké dálnice zbývá dokončit šest kilometrů, dostavbě stálo v cestě deset hektarů u Plačic. Ludmila Havránková původně žádala o vydání náhradních pozemků, které měla v té době v pronájmu od státu a které by byly ke směně vhodné. Byla odmítnuta, navíc dostala výpověď z nájmu. V roce 2003 podalo Ředitelství silnic a dálnic žádost o vyvlastnění pozemků. Hradecký vyvlastňovací úřad ale trval na tom, že je potřeba jednat. Po 17 letech, během kterých se dostala farmářka i pod tlak developerů, kteří skoupili okolní pozemky, získala kompenzaci 97 milionů korun a náhradní pozemky.

Sedlák Rajtr
Společnost Nemak se rozhodla u Mostu vybudovat evropský závod na výrobu hliníkových odlitků pro automobilový průmysl s tím, že vytvoří 1500 míst. Vláda Miloše Zemana poskytla firmě 250 milionů, desetileté daňové prázdniny a osmdesátimilionovou investici do inženýrských sítí. Všichni vlastníci pozemků byli ochotni investorovi prodat až na Jana Rajtera, který měl parcely pod příjezdovou komunikací. Rajter vedl s různými státními orgány řadu sporů, kvůli právní nejistotě začali plánovanou průmyslovou zónu opouštět potenciální investoři. Vláda nabídla Rajterovi za 90 hektarů zemědělských pozemků 260 milionů korun. Přijal.

Ekologové na Valíku
Výstavba obchvatu Plzně je jedním z případů, kde nešlo o výši náhrady, ale o tzv. ochranu přírody. Nezávisle na problémech s obchvatem ale probíhala výstavba dálnice D5 na Rozvadov, která byla dokončena v roce 1998. Důsledkem ekologických obstrukcí bylo, že veškerá doprava mezi Českou republikou a Německem procházela centrem Plzně. Ekologové blokovali prodej 250 metrů na vrchu Valík, které byly ve vlastnictví 92 majitelů. Jakákoli cenová a věcná jednání nevedla k žádnému výsledku, proto musel být 4. dubna 2001 přijat zvláštní zákon o dálničním obchvatu Plzně, který zakotvil zvláštní podmínky vyvlastnění. Uvedené řešení bylo limitní, je ale dobrým precedentem pro další případné obstrukce různých nátlakových skupin.

Poznámka: Zdokumentováno s využitím materiálů Bankovní institut Vysoká škola.