ZATÍM PRÁZDNÉ ZRCADLO

Zrušení regulace se dotkne milionu domácností

Ústavní soud letos v květnu rozhodl, že stát nesmí od 1. ledna 2002 určovat výši činží. Vláda tvrdí, že s tím nebude mít potíže. Na základě usnesení z října minulého roku prý počítá se zrušením regulací, a to ke stejnému datu. O pravidlech pro zavedení smluvních nájmů však dosud nerozhodla. I když se regulované nájemné zvyšuje už od roku 1992, ve velkých městech se státem diktovaný strop ani zdaleka nepřiblížil smluvním nájmům, které si vlastníci domů účtují ve volných bytech. A za dva roky nebude situace lepší. Letos se od července zvedly regulované činže o necelých pět procent a příští rok vláda plánuje jen o něco vyšší, zhruba osmiprocentní zdražení. Přesto až v roce 2002 regulace skončí, bude jen na majiteli, jaké zvýšení s nájemníky dohodne. Případné spory by se měly řešit podle zrcadla nájmů čili údajů o tom, jaké činže jsou v dané lokalitě a pro byt příslušné kvality „obvyklé . Podobný mechanismus nepřímé regulace se uplatňuje v západní Evropě i v Severní Americe. Hladce a bez problémů na něj přešly spolkové země východního Německa, kde se nájmy uvolnily v roce 1997. Německé zkušenosti a smluvní model odvozený od obvyklých nájmů hodlá převzít i česká vláda. Spor o obvyklé nájmy. Návrh příslušného zákona o nájemném měla původně připravit společná komise ministerstev pro místní rozvoj a financí. Tyto rozhodující úřady se však liší v názoru, jak smluvní nájemné nastartovat a jak dlouho by mělo trvat přechodné období. Každý z nich proto nyní vládě předkládá svůj vlastní návrh. „Neshodli jsme se hlavně v tom, jak nastavit místně obvyklé ceny, vysvětluje ředitelka odboru koncepce bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Daniela Grabmüllerová. Oba úřady předpokládají, že si města a obce časem vytvoří vlastní cenové mapy či zrcadla nájmů, v nichž shromáždí údaje o tom, jaké jsou v daném místě smluvní ceny. Zatím však takové údaje nemají, protože na trhu převažuje umělé, tedy regulované nájemné. To se odhadem uplatňuje ve více než devadesáti procentech nájemních bytů. Za rovnovážné nelze ve velkých městech považovat ani volné, tedy smluvní nájmy, které vyhnal nahoru nedostatek volných bytů. Analýza ministerstva pro místní rozvoj uvádí, že v České republice je téměř třicet procent nájemních bytů. Z toho se zhruba v milionu bytů platí regulovaný nájem. Smluvní nájmy má asi sto tisíc domácností. Část z nich nelze zmapovat, protože jde o černé pronájmy, kdy nájemník platí regulovaný nájem a byt dál pronajímá za mnohem vyšší smluvní částku. V Praze se tento černý trh odhaduje na zhruba dvacet tisíc bytů. Nezdaněné příjmy z černých pronájmů pak na 1,5 miliardy korun ročně. Výchozí bod. Ministerstvo pro místní rozvoj navrhuje, aby se v prvním „nastřeleném zrcadle nájmů objevily ve velkých městech vyšší než dosavadní regulované ceny. Výchozím bodem by měly být činže, které se oproti regulovaným zvýší o třetinu rozdílu, jenž je v daném místě mezi volným a regulovaným nájemným. Například v Praze, kde je nyní regulované nájemné na úrovni 35 korun za metr čtvereční a volné v průměru více než 110 korun, by se v prvním „nástřelu u průměrných bytů považovalo za obvyklý nájem zhruba šedesát korun za metr čtvereční. Resort financí se naopak domnívá, že by se v tomto prvním umělém zrcadle měl objevit přehled dosavadních nájmů. „Chceme ořezat extrémy a domníváme se, že bychom vysokou počáteční laťkou zbytečně vyhnali nájmy nahoru, říká ředitel odboru metodiky cen Pavel Maštálka. Místně obvyklé nájemné je podle návrhu ministerstva financí u srovnatelného bytu takové, za které se v dané obci nebo části obce pronajímá převážná většina bytů téže kvality. Maštálka tvrdí, že se majitelé budou moci v prvních třech letech s nájemníky dohodnout na zvýšení o deset procent ročně. Toto tvrzení je však v rozporu s dalším bodem návrhu. „Pronajímatel má právo na zvýšení nájemného v případě, že jeho dosud platná výše nedosahuje úrovně v místě obvyklého nájemného srovnatelného bytu, uvádí se v něm. První protesty. Proti koncepci ministerstva financí ostře vystoupilo Občanské sdružení majitelů domů. Jeho představitelé tvrdí, že nastavení počátečního nájemného na úroveň většiny bytů znamená start na regulovaných nájmech. Navíc z nich nebude úniku, protože jejich úroveň bude i v dalších letech považována za místně obvyklou. „Takový návrh vychází z nepravdivého hodnocení současného trhu s nájemními byty, je plný nesprávných údajů a jeho cílem je utužení dosavadní regulace, uvádí se v prohlášení správní rady sdružení. Návrh ministerstva pro místní rozvoj naopak podporují jak soukromí majitelé domů, tak i jejich protistrana, sdružení nájemníků. „Návrh na tvorbu zrcadla může být předmětem kritiky, ale je třeba si uvědomit, že je to umělý model a v praxi může fungovat, pokud bude existovat dostatečná ochrana nájemníků, říká mís–topředseda sdružení Milan Taraba. Přehled nájmů by měl být veřejně dostupný a některá německá města ho běžně uvádějí na internetu. Na rozdíl od české praxe, kde se dosud rozlišuje kvalita bytu podle čtyř kategorií, zveřejňují ucelenou řadu místně obvyklých činží podle umístění a vybavení bytu, jeho velikosti a případně i stáří. Sestavení zrcadla i parametry, které pro hodnocení bytu vyberou, je plně v kompetenci obcí. Zkušenosti z Německa ukazují, jak těžko se skutečná cena předem odhaduje. V nových spolkových zemích se například po uvolnění příliš nezvýšily činže v centru velkých měst. V okrajových „zelených čtvrtích se naopak zvedly více, než se původně předpokládalo. Ústavní překážka. Vláda měla návrhy obou resortů posoudit do konce června a vybrat jeden z nich. Obě koncepce ovšem někteří odborníci považují za protiústavní, protože počítají s omezením růstu činží i po roce 2001. „Jsem přesvědčený, že návrhy neodpovídají judikatuře Ústavního soudu, a že je proto bude nutné modifikovat, říká senátor Daniel Kroupa. Vychází přitom z rozhodnutí Ústavního soudu, který v květnu tohoto roku zrušil k 31. prosinci 2001 vyhlášku pro regulaci nájmů. Zástupci ministerstev se domnívají, že jejich návrhy výroku Ústavního soudu neodporují, protože od 1. ledna 2002 počítají se smluvními nájmy. Oba úřady však předpokládají, že ani po tomto datu nedovolí majitelům, aby nájemné zvýšili libovolně. Zatímco ministerstvo financí navrhuje plošné omezení růstu po tři roky, podle ministerstva pro místní rozvoj by tato přechodná doba měla být individuální. V menších obcích nebo ve městech, jako jsou Ostrava či Karviná, kde se už smluvní a regulované nájmy příliš neliší, by k uvolnění mohlo dojít hned od roku 2002. Jinde jsou rozdíly příliš vysoké a sbližovaly by se postupně s tím, že by bylo povoleno jen určité maximální zvýšení. V Praze by tak rostly nájmy omezeně ještě několik let. „Pokud bychom v hlavním městě stanovili limit zvyšování na patnáct procent ročně, odhadujeme, že ke sblížení dojde až za sedm let, je přesvědčená ředitelka odboru koncepce bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Daniela Grabmüllerová. Přechodné období. Resort financí počítá v navrhovaném tříletém období, že by se nájmy zvyšovaly maximálně o deset procent ročně. „Nechceme, aby došlo ke skokovým, sociálně neúnosným změnám nájemného, zdůvodňuje návrh Maštálka. Pokud by se ukázalo, že přechodné období verdiktu Ústavního soudu neodporuje, rozhodne o jeho délce praxe. Oba úřady hodlají po německém vzoru mapovat situaci na trhu a tvrdí, že omezení dalšího růstu činží bude možné zrušit, jakmile se v daném místě smažou rozdíly mezi smluvními a regulovanými nájmy. Kompenzace. Představitelé vlády uvádějí, že uvolnění nájmů budou provázet dostatečné sociální kompenzace. Nejpozději do konce příštího roku tak musí vláda připravit nový adresný systém příspěvků na nájemné. V něm by se kompenzovala ta část nájmu, která překročí určitý limit čistých příjmů rodiny. Zatím se uvažuje o hranici deseti či patnácti procent a o podmínce, že by se tato dávka vztahovala k nájmu „v přiměřeně velkém bytě . Odborníci věří, že ani ve velkých městech nedosáhnou regulované nájmy po uvolnění úrovně dnešních smluvních cen. „Předpokládáme určité snížení dosavadních smluvních nájmů, ale těžko ho zatím dokážeme odhadnout, vysvětluje Grabmüllerová. Teoreticky by totiž mohl o nižší nájem žádat i ten, kdo dnes platí podle smlouvy několikanásobek regulované ceny. A pokud mu majitel nevyhoví a nepřistoupí ani na doporučení smírčí komise, lze celou záležitost řešit u soudu. I když se takové případy zřejmě objeví jen zřídka, se zvýšením regulovaných nájmů lze očekávat, že se do režimu volných cen přesune větší počet bytů. Nynější smluvní ceny se tak mohou skutečně stlačit, protože při větší nabídce nebudou majitelé moci žádat za pronájem takové částky jako dosud.