Nálada na tuzemském rezidenčním trhu nemá daleko k depresi.
Poptávka po novém bydlení musí bojovat s všudypřítomnou krizí a developerské společnosti klienty lákají na nejrůznější akční slevy. Plošné zlevnění se však zatím neočekává.
Průměrné ceny nových bytů budou v letošním roce, ovlivněném globální finanční krizí, stagnovat. V exkluzivních lokalitách dojde k jejich mírnému nárůstu, naopak v okrajových lokalitách měst může dojít k mírnému zlevnění. Shodují se na tom odborníci na tuzemský realitní trh.
„V letošním roce očekáváme nárůst cen v průměru do dvou procent v případě nejatraktivnějších lokalit a kvalitních novostaveb. U ostatních nemovitostí očekáváme stagnaci cen,“ konstatuje Aleš Budín, generální ředitel realitní kanceláře AAAByty.CZ.
V případě neatraktivních panelových sídlišť se špatnou dostupností centra měst může podle něj dojít k poklesu cen dokonce i o více než deset procent.
„Naopak investiční příležitostí letošního roku zůstávají pozemky, kvalitní novostavby, byty v centrech větších měst, takzvané startovací byty a rodinné domky v lokalitách s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností,“ dodává Budín.
Filip Endal ze společnosti Deloitte Advisory předpokládá, že pokles cen některých bytů mohou způsobit nucené odprodeje v důsledku neschopnosti občanů splácet hypotéky.
Nejlevněji je v České Lípě
Podle odborníků ze společnosti King Sturge klesly ceny některých bytů už v prosinci minulého roku, a to až o patnáct procent. Týká se to prý ale pouze méně vyhledávaných lokalit a starší, zejména panelové zástavby. Ceny bydlení v dalších místech se však údajně proti prosinci 2007 nezměnily, nebo se mírně zvýšily. Podobný trend lze podle vyjádření společnosti King Sturge očekávat také v letošním roce.
V průměru zdražily byty v Česku za prosinec loňského roku o šest procent. Průměrná nabídková cena se tak pohybovala kolem 2,23 milionu korun. Vyplývá to z výsledků průzkumu společnosti EuroNet Media zveřejněném na serveru realitymorava.cz. Firma průběžně sleduje ceny téměř 48 tisíc nemovitostí v celé republice. V průběhu loňského prosince zlevnily především byty 1+1. Jejich cena se snížila zhruba o 12 tisíc korun na průměrných 1,18 milionu korun. O 25 tisíc korun zlevnily dvoupokojové byty, které bylo možné na začátku ledna pořídit za cenu kolem 1,6 milionu korun. Dražší o 15 tisíc korun byly naopak byty 3+1. Průměrná republiková cena se pohybovala kolem 2,03 milionu. Ceny čtyřpokojových bytů zůstaly zhruba na průměru kolem 2,7 milionu.
Prosincový vývoj tak vyrovnal pokles průměrných cen v listopadu, kdy podle průzkumu nabídkové ceny bytů spadly zhruba o pět procent. Ve srovnání s předcházejícími měsíci prý rostly i prodeje. „V prosinci jsme v porovnání s listopadem i předchozími podzimními měsíci prodali o třetinu více bytů. Z rozhovorů s kupujícími vyplývá, že většina z nich na několik měsíců odložila své rozhodnutí pořídit si nové bydlení. Koncem roku ale již mnozí z nich nechtěli dále čekat na další cenový vývoj po předchozím snížení cen,“ říká obchodní ředitel společnosti Mexx Reality Josef Šinágl.
Začátkem letošního roku bylo možné nejlevněji koupit byt v České Lípě, kde za prosinec spadly ceny o pět procent na průměrných 811 623 korun. Naopak nejdráže bylo tradičně v Praze 1, kde se začátkem roku průměrná cena bytu pohybovala mírně nad osmi miliony korun. Téměř beze změn zůstaly v meziměsíčním srovnání ceny bytů například v Pardubicích, Svitavách a Hodoníně.
K bytu sporák a sklep zdarma
Stejně jako analytici společnosti King Sturge předpokládá i Allan Jírek, člen představenstva developerské společnosti Eube, že letošní vývoj na českém realitním trhu bude prakticky kopírovat situaci v posledních měsících roku 2008. Předpovídá zároveň, že se zájemci o koupi nového bydlení mohou těšit na množství akčních slev. „Ke slevám budou developeři přistupovat především při uvádění nového projektu na trh. Obdobná situace může nastat i při výprodeji zbylých bytů po kolaudaci,“ očekává Jírek.
Tento předpoklad potvrzuje i aktuální chování některých developerských společností. Slevy ve výši kolem šesti procent z ceny bytu nabízí v takzvaném „zimním výprodeji“ do konce ledna například společnost Central Group. Kupující tak může ušetřit 200 tisíc až půl milionu korun. Společnost Finep zase do 11. ledna nabízela snížení cen v rámci „vánoční slevy“. A další akční slevy plánuje firma podle mluvčí Pavly Temrové na únor. Se zvláštními akcemi přišly také například společnosti Skanska Reality či Orco. Za různých podmínek nabízejí například zařízení kuchyně, levnější garážová stání nebo sklepy.
Všechny zmíněné společnosti ale zatím snížení cen prezentují pouze jako akční slevy. Žádný developer dosud oficiálně kvůli krizi ceny plošně nesnížil. A podle realitních odborníků zatím něco takového čekat nelze. „Slevy a další marketingové podpory prodeje, například ve formě kuchyně či parkovacího stání zdarma, není možné zaměňovat s plošným poklesem cen bydlení,“ říká Angus Wade ze společnosti King Sturge.
Tři negativní faktory
VÝVOJ TRHU REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ
Změna hodnoty rezidenčních nemovitostí bude mít letos za následek:
• Větší diferenciaci segmentů rezidenčního trhu podle lokalit a kvality provedení – nůžky mezi kvalitními a méně kvalitními projekty se více rozevřou.
• Pozice kupujících oproti minulým letům posílí.
• Cenový pokles lze očekávat u méně kvalitních nemovitostí v méně zavedených lokalitách, kvalitní nemovitosti mají stabilní hodnotu jejich ceny se oproti minulým letům nezmění nebo porostou v závislosti na míře inflace.
• I nadále budeme svědky slev, které se objeví zejména v začátku nebo naopak v závěru prodeje bytových jednotek v nových rezidenčních projektech.
Pramen: King Sturge
Hodnotu rezidenční nemovitosti ovlivňuje hned několik faktorů. Konkrétní objekt je porovnáván s jinými, v poslední době prodanými. Dalšími faktory jsou například lokalita a kvalita provedení. Významnou roli dále hrají makroekonomické ukazatele, kam patří dostupnost hypoték, kupní síla obyvatelstva a očekávání kupujících v souvislosti s dalším ekonomickým vývojem v zemi.
Do ocenění nemovitostí v roce 2008 se podle odborníků ze společnosti King Sturge promítl pokles prodejů, zdražení hypoték a nejistota potenciálních kupujících v souvislosti s dalším vývojem ekonomiky v Česku. Všechny tyto skutečnosti měly přitom na ocenění nemovitostí negativní dopad.
Podle Jírka se na tuzemský trh letos dostane méně bytů než loni, protože někteří developeři odkládají plánované projekty. „Developeři se musí připravit na to, že klienti budou odkládat koupi bytu do chvíle, než se zlepší mediální obraz české ekonomiky a posílí spotřebitelská důvěra. Domnívám se, že k tomu bohužel do
jde až na počátku roku 2010,“ konstatuje. Banky poskytující hypoteční a projektové financování budou podle něj letos velmi obezřetné. Nadále u nich bude přetrvávat nedůvěra v realitní sektor. „Tato nedůvěra se promítne do zvýšených nároků na vlastní zdroje vkládané jak klienty při získání hypotéky, tak developery při získání projektového financování,“ upozorňuje Jírek. I zde očekává zlepšení teprve v první polovině roku 2010.
