Zavřeno. Do odvolání

Deset velkých fondů v Německu muselo dočasně zmrazit vyplácení vkladů

Nájezdy klientů, kteří podlehli panice a vybírají svou hotovost, zažívají téměř všechny podílové fondy. Jen v Česku z nich podílníci stáhli od ledna do října letošního roku 23 miliard korun. V porovnání se zahraničím je to však jen zlomek. S nedůvěrou se musejí vypořádat také fondy, které investují do realit. Týká se to i těch, jež drží v portfoliích kvalitní nemovitosti. Ty jsou ale v době, kdy se s komerčními objekty téměř neobchoduje, nelikvidní. Realitní fondy proto nemají dostatek prostředků, aby uspokojily investory, kteří chtějí zpět peníze. Aby nenastaly rozsáhlé krachy, již deset německých otevřených realitních fondů dočasně zmrazilo vyplácení vkladů. Pokud se situace ani potom neuklidní, budou muset fondy zřejmě přistoupit k nuceným prodejům. Potenciálními kupci by se pravděpodobně stali některé z oportunistických fondů (viz Němci a Britové). Samozřejmě, že za cenu, jež pro ně bude atraktivní.

Panika „Fondy disponují vklady klientů, a ty investují do nemovitostí. Část drží jako hotovost. Když je na trhu panika a lidé vybírají vklady, fondy vyčerpají tuto hotovost a nemají z čeho vyplácet. Teoreticky musejí začít rychle prodávat nemovitosti. To ale není technicky možné. V nejrychlejším případě totiž prodej trvá tři měsíce. Navíc platí, že čím rychleji se musí prodat, tím horší je dosažená cena,“ říká Ladislav Szabo ze společnosti Colliers International. „V případě paniky na trhu je nejracionálnějším řešením fond uzavřít a nevyplácet, protože ve chvíli, kdy výplaty pokračují, tak to poškozuje zbývající klienty,“ dodává. Současná panika na trhu je způsobena nedůvěrou vůči fondům. „Reálně jsou ale peníze dobře uložené. Svým jednáním klienti znehodnocují své investice,“ říká Szabo.
Obavy lidí o vklady ještě zvyšují prognózy poklesu hodnot komerčních nemovitostí. „Pro trh s realitami je lepší, pokud dojde k cenovým změnám rychle. Například ve Velké Británii na začátku krize ztratily v některých případech nemovitosti přes noc až dvacet procent hodnoty v rámci přecenění portfolií. Vzhledem k výrazným ztrátám podílníků fondů se tato skutečnost nijak výrazně neprojevila v tom, že by lidé vybírali peníze z fondů. Nejhorší pro odliv kapitálu z fondů je pozvolný a kontinuální pokles,” vysvětluje Pavel Scháňka, ředitel oddělení kapitálových trhů pro střední a východní Evropu ve společnosti CB Richard Ellis. V takovém případě může následovat panické stahování peněz či uzavírání pozic a řetězová reakce.

Prý stále bezpečno Německá asociace investic a asset managementu uklidňuje, že německý trh otevřených podílových fondů je stále bezpečný. „Německo nezažívalo přehnaný boom, na realitním trhu neexistovala bublina,” konstatuje asociace. Tamní realitní fondy disponují značnými sumami. Union Investments je největším německým otevřeným fondem, který spravuje aktiva v hodnotě 14,6 miliardy eur. Druhým v pořadí je Deka Group s 11,9 miliardy a třetí CommerzReal s jedenácti miliardami eur. Reinhard Kutscher, předseda představenstva Union Investments, tvrdí, že od začátku roku do konce září přiteklo do fondu 800 milionů eur. „Samozřejmě, že jsme zaznamenali v poslední době odliv jako každý jiný fond, ale když to porovnáme s vklady, jde jen o minoritní částku peněz,” konstatuje Kutscher. Přesto již na začátku listopadu požadoval, aby se ztížilo vybírání peněz z fondů, alespoň pro institucionální investory.
Mezi těmi správcovskými společnostmi, jejichž fondy již v Německu dočasně přestaly vyplácet vklady, figurují zvučná jména, jako jsou DEGI, UBS, Morgan Stanley, SEB, AXA, TMW Pramerica a KanAm. Kromě švýcarské banky UBS stanovily všechny lhůtu na tři měsíce, Švýcaři dokonce na půl roku. Tato lhůta lze prodloužit o další měsíce až do jednoho roku. „Pokud se však po vypršení této lhůty situace nezlepší, hrozí nebezpečí, že fondy budou muset prodávat nemovitosti,” dodává Scháňka. Dle britského časopisu Property Week se s komplikacemi potýkají i jiní a pět dalších otevřených fondů se zřejmě v nejbližší době dostane pod dohled regulátora finančního trhu, protože jejich likvidita poklesla pod deset procent. Dle oficiální statistik bylo na začátku listopadu zmrazeno v německých otevřených podílových fondech kolem třiceti miliard eur. Někteří realitní experti tvrdí, že komplikace spojené s německými fondy by mohly vést až ke kolapsu britského realitního trhu. A nejen toho. Německé fondy totiž patřily k nejaktivnějším investorům. V průběhu krize byly téměř jedinými, kdo měl peníze a mohl nakupovat nemovitosti. To platí i o Česku. Nejvýznamnější akvizici letošního roku uzavřel v Praze německý fond DEGI. Za 57 milionů eur získal Anděl Palace, a zároveň dokončil odkup projektu The Park v Praze 4 za 235 milionů eur.

Může za to vláda Vedení některých fondů viní ze situace německou vládu. Například šéf komunikace společnosti KanAm Michael Birnbaum upozornil, že kabinet přislíbil balíček v hodnotě 500 miliard eur, kterým garantuje vklady střadatelů. Nikoliv ale v otevřených podílových fondech. „Až do té doby jsme byli v příznivé situaci a klienti ukládali peníze do fondů. Jakmile vláda přislíbila garance vkladů a lidé zjistili, že se to netýká otevřených fondů, začali své peníze vybírat,” konstatuje Birnbaum. Analytici tvrdí, že kvůli nedostatku hotovosti musely fondy vycouvat z řady již dojednaných transakcí. Minulý měsíc například KanAm odstoupil od obchodu za 550 milionů eur. Za tuto částku měl správce pro svůj fond získat frankfurtskou budovu Open Turm. Christian Ulbrich, zástupce mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle, uvedl, že krach transakce ještě zhoršil již tak negativní investorský sentiment. „Byla to fatální rána pro trh. Nejsem překvapen, že otevřené fondy čelí vážným problémům s likviditou. Klienti čtou noviny. Necítí se dobře, pokud nechají peníze v těchto fondech. Neříkám, že je to správná věc, co činí, ale rozumím tomu,” dodal Ulbrich.
V České republice působí pouze jeden otevřený realitní fond, a to Reico, který patří do skupiny České spořitelny. V polovině letošního roku měl fond v portfoliu šest nemovitostí a vlastní kapitál dosáhl 1,543 miliardy korun. Až osmdesát procent kapitálu vkládá fond do nemovitostí, zbývajících dvacet procent drží v rychle likvidních finančních aktivech. „Obecně podobné komplikace jako v Německu mohou nastat i tady. My zatím nic takového nepociťujeme,” tvrdí Martin Skalický, člen představenstva a investiční ředitel Reico. Současně dodává, že situace na trhu není čitelná, ale další období může přinést zajímavé možností: „Domnívám se, že hlavně v první polovině příštího roku každý, kdo má peníze, bude moci získat kvalitní nemovitosti za relativně příznivé ceny.”

BOX
Němci a Britové Počet investorů do kanceláří, skladů, obchodních center a dalších komerčních nemovitostí se dle statistik společnosti King Sturge za poslední rok kvůli krizi na světových trzích propadl v Česku a ve střední Evropě až o devadesát procent. Ještě v roce 2007 se prý na tuzemském a středoevropském trhu pohybovalo přes sto aktivních investorů. Dnes jich zůstalo pouze několik. Mezi nimi figurují právě zejména německé investiční fondy – DEGI, SEB Immobilien, DEKA nebo Generali Lend-Lease.
Jako příležitost ke vstupu na trh pojímají krizi takzvané fondy oportunistické, které pocházejí hlavně z Velké Británie a z USA. Vyhledávají nemovitosti za výhodnou cenu a nebojí se vyššího rizika. Za to však také požadují lepší výnosy. Jejich základní strategií je koupit levně a prodat dráž.

Situace
- V německých otevřených podílových fondech, které investují do realit, bylo na začátku listopadu zmrazeno třicet miliard eur.
- Dočasně přestaly vyplácet vklady společnosti DEGI, UBS, Morgan Stanley, SEB, AXA, TMW Pramerica a KanAm.
- V Česku působí jeden realitní otevřený podílový fond pro drobné investory – Reico. Zatím odliv peněz nehlásí.