Vzrůstající neobsazenost na pražském kancelářském trhu versus nadprůměrná developerská aktivita. Jde to dohromady?
Jedním z hlavních rysů kancelářského trhu v Praze v loňském roce bylo znovuoživení výstavby na spekulativní bázi, tedy bez předem pronajatých prostor. Byla zahájena výstavba třinácti kancelářských budov o celkové rozloze více než 180 tisíc metrů čtverečních. V současnosti je stále ještě téměř 117 tisíc metrů čtverečních těchto prostor k pronájmu. Při bližším pohledu na průměrnou roční realizovanou poptávku v těchto nových budovách bude trvat téměř dva roky, než se tyto prostory pronajmou. Dává to smysl?
Poptávka po kancelářských prostorách je závislá na vývoji ekonomiky a reaguje s šesti až dvanáctiměsíčním zpožděním. Stačí, podívámeli se dva roky nazpátek do roku 2011. V průběhu roku se začal meziroční růst HDP výrazně zpomalovat, zatímco z hlediska poptávky po kancelářských prostorách jsme zaznamenali rekordní rok, který reflektoval pozitivní ekonomický vývoj roku 2010.
OPTIMISTICKÁ OČEKÁVÁNÍ
Znovuoživení české ekonomiky se obecně očekává na konci roku 2013. V druhé polovině a ke konci roku 2014 tedy můžeme podle výše uvedeného pravidla očekávat oživení poptávky po kancelářských prostorách. Firmy budou zřejmě opatrnější, co se týče jejich expandování a požadavků na kancelářské prostory, než byly dříve. Přesto lze usuzovat, že developeři a majitelé budov, kteří budou mít správně načasovanou výstavbu a právě v době znovuoživené poptávky budou moci nabídnout nové a vysoce kvalitní kancelářské prostory ihned k nastěhování, budou vítězi.
V současnosti je ale poptávka po kancelářích řízena zejména snižováním nákladů.
Jak vyplývá ze studie CBRE týmu v Londýně, který oslovil zhruba 80 nadnárodních společností s otázkou, co je pro ně nejdůležitější při výběru místa pro kanceláře – 58 procent odpovědělo, že náklady na provoz kanceláře (viz tabulku).
To přeneseně vidíme i na pražském trhu, kde je v současné době poptávka řízena zejména vypršením nájemních smluv. Ale 40 pro cent společností ve svých stávajících prostorách zůstává a přejednává své stávající smlouvy. Zbývajících 60 procent se stěhuje, ale ve většině případů hledá kvalitnější kanceláře za stejnou nebo nižší cenu. Proto jsou nově stavěné kanceláře atraktivní zejména pro společnosti, které sedí ve starších budovách a chtějí se přestěhovat do reprezentativnějších prostor. To má za následek, že zatímco celková neobsazenost na pražském kancelářském trhu stoupá, neobsazenost v těch nejkvalitnějších budovách klesá a drží se kolem osmi procent.
ALTERNATIVNÍ VYUŽITÍ
To je i odpověď na otázku, zda je trh schopen absorbovat tyto prostory. Ano, ale zároveň bude v Praze přibývat tzv. druhotných prostor, které bude těžší a těžší pronajmout. Zejména ty v horších lokalitách, protože lokalita zůstává jednou ze základních podmínek pro úspěšnost projektu.
Praha bude v budoucnu zřejmě procházet stejným vývojem, jaký již nyní vidíme v některých západoevropských metropolích. Zde když si nájemci pronajímají nové prostory, opouštějí podobně velké nebo mnohdy větší prostory ve starších kancelářských budovách.
Tento vývoj bude mít znatelný dopad na strukturu volných prostor v celé Evropě, Prahu nevyjímaje.
S tím, jak roste množství uvolněných prostor, které za sebou nechávají nájemci při stěhování do lepších a modernějších budov, zároveň klesá kvalita volných kanceláří napříč Evropou. Vzhledem ke slabé poptávce po těchto druhotných prostorách pozorujeme v rostoucím množství snahu majitelů starších budov o přebudování projektů pro alternativní využití. Očekáváme, že tento vývoj uvidíme i v Praze. Zejména v centrálních oblastech očekáváme, že budou některé druhotné kancelářské budovy opět přeměněny na rezidenční budovy.
CENA HRAJE PRIM
Odpovědi na otázku, co je pro ?irmy nejdůležitější
při rozhodování o umístění kanceláře (v %)
Cena a náklady na provoz 58
Atraktivita pro klíčové pracovníky 53?
Přístup k novým zákazníkům a trhům 40?
Mzdové náklady 39?
Kvalita infrastruktury, vybavenost 19?
Kvalita budovy 18?
Udržitelnost 13?
Blízkost společností příbuzných oborů 12?
Vládní pobídky, granty 10?
Zdroj: CBRE Research
O autorovi| RICHARD CURRAN, ředitel české pobočky realitní společnosti CBRE
