Zdražování bytů se chýlí ke konci

OBYTNÁ ZÁSTAVBA Cenovému růstu na trhu s byty pomalu ale jistě dochází dech. Zatímco v uplynulých letech rostly ceny o desítky procent ročně, první čtvrtletí letošního roku je již ve znamení jejich stagnace.

OBYTNÁ ZÁSTAVBA

Cenovému růstu na trhu s byty pomalu ale jistě dochází dech. Zatímco v uplynulých letech rostly ceny o desítky procent ročně, první čtvrtletí letošního roku je již ve znamení jejich stagnace.

I ty nejatraktivnější bytové lokality zaznamenaly letos jen velmi mírný cenový růst. Hlavní důvody tohoto stavu jsou dva. Nenaplnily se obavy zprudkého růstu cen po vstupu České republiky do Evropské unie a především se na trhu objevuje mnoho nově postavených bytů. Loňský, mnohde až dvacetiprocentní, nárůst cen se nebude zřejmě opakovat.

PRAHA A BRNO STÁLE ROSTOU

Nejdražší je stále Praha. V metropoli ceny nových bytů ve vybraných lokalitách stále mírně rostou, ale ne tak prudce jako v předchozích letech. V prvním čtvrtletí roku 2004 přišel v širším centru Prahy metr čtvereční bytové plochy na 43 000 Kč, na konci roku 2003 to bylo o tisíc korun méně. Přitom v roce 1996 ceny bytů v městském centru dosahovaly pouhých 18 000 Kč/m 2 . Objevují se však již i developerské nabídky výhodných nákupů, např. jarních slev, a ceny starších bytů dokonce začaly klesat. Zatímco na konci roku stál metr čtvereční 35 000 Kč, na konci března to bylo o dva tisíce méně. N a druhém místě se drží Brno, kde ceny nových bytů mírně stouply z 29 000 Kč na 30 000 Kč za metr čtvereční, u starších bytů cena stagnuje na úrovni 21 000 Kč. Při pohledu na cenovou mapu celé republiky je zřejmé, že trh s byty se rozvíjí především ve velkých městech s mnoha pracovními příležitostmi. Podle cen jsou po Praze a Brnu nejatraktivnějším městem Pardubice (24 000 Kč/ m 2 ), těsně následovány Českými Budějovicemi a Olomoucí. Je vidět také velký cenový rozdíl mezi těmito atraktivními lokalitami oproti Ústí na Labem a Ostravě, kde se metr nového bytu dá pořídit už za 14 000 Kč, resp. 15 000 Kč.

NÁJEMNÉ MÍRNĚ KLESÁ

Podobný trend je patrný i v tržním nájemném, které stagnuje nebo mírně klesá. V důsledku pokračující privatizace části bytového fondu začíná pomalu převažovat nabídka nad poptávkou. V P raze se dlouhodobě drží nájemné pro byt 3+1 na hodnotě 12 až 15 000 Kč měsíčně už několik let, v ostatních krajských městech až do roku 2002 nájmy každý rok stoupaly, od roku 1996 téměř dvojnásobně.

VYŠŠÍ DANĚ NA VÝSTAVBU

A jak vypadá výhled do budoucna? Situace v Praze nasvědčuje tomu, že zatímco ceny nových bytů mohou ještě mírně růst, u starších bytů se dá čekat opak. Většina z firem i lidí , kteří sháněli byt z obavy, že po vstupu do EU na něho nebudou mít dostatek financí, už ho totiž koupila. I proto ceny nemovitostí v letošním roce výrazně neporostou. V budoucnu do cen promluví změny daně z přidané hodnoty. Od roku 2008 bude bytová výstavba zahrnuta do vyšší daňové sazby. Zájem o starší byty opadne především v panelové zástavbě, v domech se zhoršenou údržbou, bez investic nebo v nezajímavých lokalitách. Ceny takových bytů půjdou dolů. Již dnes lze například v P raze koupit starší garsonku do jednoho milionu korun, což bylo v uplynulém roce prakticky nemožné. P ro rozhýbání trhu s byty bylo důležité zpřístupnění hypoték širšímu okruhu lidí. Služby hypotečních bank využilo už přes 110 tisíc klientů. Úroky z hypoték jsou stále velmi nízké. I když pravděpodobně letos mírně vzrostou v důsledku zvýšení sazeb centrální bankou, ale toto zvýšení by mělo být v řádu desetin procenta.

V průběhu devadesátých let se nových bytů postavilo poměrně málo a na trhu se objevovalo především luxusní bydlení. Poptávka zejména v Praze po nich byla silná, jednalo se ovšem pouze o stovky jednotek. V poslední době se situace mění. Na jedné straně stojí trh luxusních bytů, který je ze strany poptávky úzce limitován. Zejména v Praze jde o nadstandardně vybavené byty v exkluzivních lokalitách, jejichž ceny přesahují úroveň 60 000 Kč za metr čtvereční. Na druhé straně se zrodila početná vrstva těch, kteří s pomocí úvěrů dosáhnou na nové standardní byty. Proto se developerské firmy dnes pouštějí do projektů, jejichž realizace by ještě před pár lety byla vyloučená. Například společnost Finep hodlá v pražských Vysočanech postavit komplex s dvěma tisícovkami bytů, podobné projekty chystá Central Group a Orco Group v Hradci Králové. Hlavně v metropoli už přitom i na trhu nových bytů funguje konkurence, a tak se jejich cena často dostává pod 30 tisíc korun za metr plochy. V regionech je situace pro kupující podstatně příznivější, často se nové byty prodávají za ceny kolem 20 tisíc korun za metr plochy. Luxusní byty tam stojí dvojnásobek.

Starých paneláků, postavených ještě před rokem 1989 obvykle v rámci gigantických sídlišť na okraji velkých měst, jsou v Česku tisíce. Celkem je v těchto domech 1,1 mil. bytových jednotek, ve kterých podle hrubých odhadů žije třetina populace. V drtivé většině případů nejde o bydlení nijak komfortní. Značná část panelových domů se blíží původně určenému termínu životnosti. Kvalita lokality, kde paneláky většinou stojí, také není nic moc. Zpravidla jde o neatraktivní periferní území s chabou sítí služeb a častým výskytem takových jevů, jako je zvýšená kriminalita či bezprizorní mládež. V dobách slabé až nicotné nabídky, tedy počátkem devadesátých let, byl přesto všechno o panelové byty velký zájem a jejich ceny kopírovaly silnou poptávku. Relace poptávka-nabídka se ovšem v průběhu několika let výrazně změnila. Nových bytů přibývá, jejich ceny jsou už pro sociálně silnější vrstvy únosné a panelové byty tak nejdou na odbyt. Ceny bytů v panelové zástavbě proto postupně klesají a lze počítat s tím, že tento trend bude v nejbližších letech zesilovat. Tím spíše, že rekonstrukce domů a revitalizace jejich komplexů probíhá velmi pomalu.

TABULKA CENOVÉHO VÝVOJE TRHU NEMOVITOSTÍ VE VYBRANÝCH REGIONECH

Zdroj dat: Českomoravská hypoteční banka

Pozn.: Jedná se o průměrné zaokrouhlené obyklé ceny vybraných nemovitostí.Vysvětlivky: Byt: standardní byt (2-3+1, 68 m 2 podlahové plochy) Byt nový - budoucí, novostavba - stáří max. do 2 let Byt starší - stáří cca 20 let