Údaje o pohybech cen bytů jsou zavádějící
Jeden aby se v tom vyznal! Kdo četl 17. vydání týdeníku Ekonom z 29. dubna, ten se dozvěděl, že ceny bytů jsou již na dně, další pokles nelze čekat a nastal tedy ten nejvhodnější čas na koupi nového bydlení. Titulní stránka MF Dnes dne 4. května ale překvapivě hlásala, že ceny bytů dále padají, a to navzdory předpovědím. Kdo uvažuje o pořízení bytu, tomu se prý trpělivost vyplatí. Tak koupit, či vyčkávat?
Zprávy z realitního trhu patří v médiích bezesporu k nejčtenějším. Bydlení řeší všichni. A také se k němu při různých internetových diskuzích vyjadřují. Drtivá většina účastníků má o cenovém vývoji naprosto jasno: developeři a realitní kanceláře jsou zloději a ceny bytů půjdou ještě o padesát procent dolů. Ceny nemovitostí, podobně jako jakékoli jiné zboží na trhu, jsou dány poptávkou a nabídkou, tedy ochotou něco prodat či koupit. Pokud je cena příliš nízká, nevyplatí se firmám podnikat. Je tedy bláhové si myslet, že na byt, který dnes stojí tři miliony, bude za pár měsíců stačit jen 1,5 milionu. První hromadná aukce nových bytů na konci loňského roku ukázala, že pokud cena klesne pod určitou mez, developeři prostě byt neprodají. A je jedno, jestli noviny předpovídají další zlevňování.
Nabídka a realita
Problémem je, že skutečně relevantních informací o tom, jakým směrem se ceny bytů hýbou, je málo. Ponechme stranou, že prognózy často nerozlišují mezi novými a staršími byty. V Česku neexistuje instituce, která by se analýzou reálných cen nového i staršího bydlení systematicky zabývala a publikovala je. A tak články s údernými titulky často vznikají rešerší několika tiskových zpráv od realitních kanceláří nebo developerských firem. Ty svá přání či očekávání vydávají za tvrdá fakta. Nejspolehlivější údaje má Český statistický úřad. Jenže ten je zveřejňuje se zpožděním. Aktuální ceny starších bytů sleduje brněnský Institut regionálních informací, který ale vychází pouze z inzerovaných cen bydlení I. kategorie převážně v panelové zástavbě s opotřebením zhruba čtyřicet procent, v dobrém technickém stavu a o rozloze 68 metrů čtverečních, a to bez ohledu na to, zda jde o družstevní či osobní vlastnictví. I tato data je ale nutné brát s určitou rezervou, protože reálné ceny se od těch nabídkových liší. A během krize se nůžky mezi těmito hodnotami ještě rozevřely.
Údaje o pohybech cen bytů jsou zavádějící i v tom, že dávají dohromady příbytky z různých lokalit. Přitom mnohokrát opakované tvrzení zní, že nejdůležitější u každého bytu jsou tři charakteristiky: lokalita, lokalita a zase lokalita. Krize důraz na to, kde se byt nachází, ještě umocnila. Jsou místa, o která je zájem, a kde tudíž nemuseli developeři ani v době krize s cenami příliš hýbat. Naopak tam, kde nabízejí projekty dopravně obtížně dostupné, byty podstatně zlevnily. Třeba i o desítky procent.
Byt je jedinečný Pracovat s průměrnými hodnotami vždy znamená zkreslení. U bytů je to mnohem zřetelnější. Každý příbytek je totiž jedinečný. Rozlohou identické byty v jednom projektu se mohou podstatně lišit cenou, protože jeden je například ve vyšším patře a bude tedy poskytovat atraktivnější výhled. Zájemci o bydlení dnes již nejsou pod uměle vyvolaným tlakem, že musí urychleně nemovitost koupit. Dokáží rozlišovat mezi kvalitními projekty a těmi horšími. Méně kvalitní, pokud se jich chtějí developeři zbavit, musí nabídnout za atraktivní ceny a mnohdy ještě přidat další lákadla, jako je auto, kuchyňská linka či slevy na vybavení. Není vyloučeno, že ceny takového bydlení půjdou ještě dolů. Jenže kupec si musí uvědomit, že se mu může investice postupem doby znehodnotit. Jasné je, že kondice, a tedy i cenový vývoj rezidenčního trhu jsou závislé na vývoji celé ekonomiky. Dobrou zprávou rozhodně není vysoký deficit státního rozpočtu ani politická nestabilita. Analytici předpovídají, že ceny méně kvalitních bytů by měly letos stagnovat, kvalitní byty by měly kopírovat inflaci a u luxusního bydlení se mohou ceny zvedat. Je ale nutné znovu připomenout, že jde jen o konstatování, které pracuje se zprůměrovanými údaji. Očekávat, že se takto budou chovat ceny všech bytů, je naivní.
