Co dělat, když se chcete stěhovat, rozvádíte se, nemáte na splátky...
Navzdory všem životním plánům může dojít k nenadálým změnám. Když třeba zjistíte, že pro vaši rodinu je stávající bydlení malé, musíte se přestěhovat. Nebo se dokonce rozvádíte. A řešení těchto situací vám komplikuje fakt, že váš dům či byt byl pořízen na hypotéku.
Hypotéka a stěhování.
Řešíte kvůli stěhování, co se zastaveným domem či bytem? Možností je několik. Nemovitost pořízenou na hypotéku pronajměte a úvěr můžete splácet z nájemného. Trvá-li však pronájem déle než rok, je třeba o všem informovat banku. Kvůli pořízení nového bydlení můžete požádat o další hypotéku, což však předpokládá, že máte vyšší příjmy nebo k vaší nové hypotéce přistoupí další bonitní spoludlužník. Banky disponují řešením i v případech, kdy jste nuceni nemovitost zatíženou hypotékou prodat. Pak je možné buď běžící hypotéku předčasně splatit z peněz za prodej nemovitosti, nebo ji převést na nového majitele.
Hypotéka a rozvod.
Ve smlouvách o hypotečních úvěrech, jež se poskytují manželům, jsou většinou oba uvedeni jako spoludlužníci. Proto je při dělení majetku v souvislosti s rozvodem nutné stav upravit. Bývalí manželé by se měli dohodnout, jak s daným dluhem naloží. Zda jej oba okamžitě splatí, nebo jeho umořování zůstane jen na jediném z nich s tím, že se vzájemně majetkově či finančně vyrovnají, popřípadě nemovitost s dluhem společně prodají, hypotéku bance doplatí a o zbylé peníze se podělí. Ideálním řešením je rozhodnutí jednoho z partnerů na setrvání v bytě i se splácením hypotéky. Prokáže-li jeden z nich dostatečné příjmy pro samostatné splácení, hypoteční úvěr na něj banka převede. Dostatečné příjmy – zjednodušeně řečeno – například znamenají, že po odečtení pravidelné měsíční splátky hypotéky, životního minima a všech dalších pravidelných výdajů (splátek jiných úvěrů, plateb pojistného či stavebního spoření) vám musí zbýt určitá finanční rezerva, kterou stanovuje banka a která se liší dle typů hypoték. V Hypoteční bance může kupříkladu činit 25 procent z měsíční splátky hypotéky - u standardního hypotečního úvěru do 70 procent hodnoty zastavované nemovitosti. V případě stoprocentní hypotéky je třeba počítat s vyššími bankovními nároky na minimální příjem pro poskytnutí úvěru. Když takové příjmy nemáte, může k dluhu přistoupit ještě nový dostatečně bonitní dlužník. Například nový partner, rodiče. Ten z partnerů, jenž bude vyvázán z hypotečního závazku a začne život jinde, si poté může sám požádat i o novou hypotéku. Samozřejmostí je, že ten, který v domě či bytě zůstane, zároveň s umořováním hypotéky vyplatí bývalému druhovi adekvátní část prostředků, jež oba do společného bydlení vložili. Kdyby na vyrovnání neměl dostatek peněz, lze požádat i o navýšení hypotéky. Další možností, jak mohou expartneři vyrovnat dluhy vůči bance, je společně pořízenou nemovitosti prodat. Pak je buď možné běžící hypotéku předčasně splatit z peněz za prodej nemovitosti, anebo ji převést na nového majitele.
Hypotéka a rekonstrukce.
Plánujete-li rekonstrukci bydlení, na něž zatím hypotéku nemáte, je to snadné. Jestliže však hodláte rekonstruovat dům či byt pořízený na hypotéku, musíte předem písemně požádat o souhlas banky - tedy zástavního věřitele - se změnou stavby. Je to logické; banka má vaši nemovitost v zástavě, a měla by tedy vědět, že na ní hodláte něco měnit. Týká se to všech stavebních úprav, nástaveb, přístaveb nebo změn, na něž musíte mít stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu. K žádosti musíte doložit příslušnou dokumentaci související s požadovanou změnou stavby, tedy například projekt nebo rozpočet přístavby. Se získáním povolení nebývá problém, jestliže rekonstrukcí nehodláte snížit hodnotu nemovitosti. To však obvyklé není, protože si málokdo hodlá ubourat polovinu domu… Bez šancí na půjčení peněz nejsou ani ti, kteří už hypotéku mají. V bance mohou požádat o navýšení, jestliže prokážou, že jsou dostatečně bonitní a mohou nabídnout vhodnou zástavu. V případě, že již jednu hypotéku máte, lze u stejné banky požádat o další a ručit nemovitostí, která již slouží coby záruka. Podmínkou ovšem je, aby nemovitost měla dostatečnou hodnotu pro poskytnutí druhého úvěru. Pokud ne, je třeba bance nabídnout k zástavě jiný objekt.
Hypotéka a finanční potíže.
Pakliže se člověk dostane do potíží se splácením úvěru, rozhodně to neznamená, že automaticky a v krátké době dojde k nucené dražbě jeho nemovitosti. Je však zapotřebí, abyste banku o finančních trablech informovali. Nejlépe ještě před tím, než pravidelnou splátku neuhradíte. Řešení, jak budou lidé, kteří se dostali do přechodných problémů, hypotéku splácet, je individuální. Závisí především na výši úvěru a důvodu, proč dlužník neplatí. Relativně vstřícné jsou banky především v případě nezaviněných, objektivních příčin neplnění, například při ztrátě zaměstnání. Proti neschopnosti splatit hypotéku se dnes však můžete pojistit, a to pro případ smrti a trvalé invalidity, dlouhodobé pracovní neschopnosti, nebo dokonce i ztráty práce. Většinou se banka snaží hledat finanční zdroje u klienta - například úspory, zda mu vypomůžou blízcí a podobně. V určitých případech banky umožňují na dohodnutou dobu odklad splátek jistiny. Nepomůže-li ani toto řešení, je možné úvěr restrukturalizovat - tedy především prodloužit jeho splatnost, a tím snížit výši splátek. Jestliže problémy se splácením hypotéky nastaly například po úmrtí živitele rodiny, dává banka přednost jednání o prodeji nemovitosti, která slouží k zajištění úvěru. Je možné jednat i o převzetí takového závazku třeba některým z dědiců v rámci dědického řízení. Pouze v případě, kdy klient s bankou nespolupracuje a nelze tedy situaci jinak vyřešit, nastává krajní opatření v podobě nedobrovolné prodeje nemovitosti (exekuce či dražby).
Hypotéka a smrt dlužníka.
Téma je to nepříjemné, ale smrt nelze pominout - jde o okolnost, kterou je občas nutné u hypoték řešit. Banky se samozřejmě v případech, kdy dlužník zemře, snaží postupovat citlivě. Je nutné si uvědomit, že se nedědí jenom aktiva (například nemovitosti), ale také pasiva (dluhy a závazky). Pak je velmi důležité, zda měl zesnulý dlužník životní pojištění. Když ano, splatí se pohledávka z pojištění. Když ne, dluh se stává součástí dědického řízení a banka s dědici řeší, zda dluh převezmou, či jej splatí. Důležité je, aby pozůstalí neváhali a dali brzy bance vědět, co se stalo. Banku není možné přechytračit, odmítnout část dědictví (tedy dluh) a majetek převzít. Dědictví je nutné převzít vcelku, tedy i s dluhy a majetkem. A protože dluh běží, je třeba hradit splátky. Je proto zapotřebí jednat rychle, aby dluh během dědického řízení nenarůstal o nesplacené částky. Co dělat, když dědici nemají peníze na splátky? Mohou si k dluhu přibrat dalšího spoludlužníka, jenž jim pomůže se splácením. Další možností je dědictví odmítnout - a v takovém případě jak majetek, tak dluh přebere stát. Ten má vůči bance stejné povinnosti jako klasický dědic. Případů, kdy zemře klient s nesplaceným hypotečním úvěrem, není mnoho - například v Hypoteční bance zhruba deset ročně -, jejich počet nicméně mírně roste. Je to dáno zejména nárůstem počtu klientů a jejich stárnutím. Většinou má prozíravý klient životní pojistku nebo jsou dědici schopni dluh převzít. Je-li nutné nemovitost prodat a dluh jednorázově splatit, snaží se banky většinou vyjít dědicům vstříc a neúčtují si smluvní poplatek za předčasné splacení úvěru.
Radomíra Papoušková, ředitelka odboru řízení produktů Hypoteční banky
