Zklamání místo euforie

NOVÝ STAVEBNÍ ZÁKONPo třiceti letech má Česko od počátku roku nový stavební zákon. Jeho přípravy byly ze strany stavebníků spojeny s mnoha nadějemi a očekáváními. Praktickou premiéru zákona ovšem provázejí rozpaky i zklamání.O potřebě nového zákona o územním plánování a stavebním řádu se v Česku hovořilo dlouho.

NOVÝ STAVEBNÍ ZÁKON Po třiceti letech má Česko od počátku roku nový stavební zákon. Jeho přípravy byly ze strany stavebníků spojeny s mnoha nadějemi a očekáváními. Praktickou premiéru zákona ovšem provázejí rozpaky i zklamání.

O potřebě nového zákona o územním plánování a stavebním řádu se v Česku hovořilo dlouho. Až do 1. ledna 2007 se totiž veškeré stavební aktivity řídily normou z roku 1976, kterou uvozují slova „Federální shromáždění Československé socialistické republiky se usneslo…“

Nevyhovující zdaleka nebyla jenom preambule. V prostředí tržní ekonomiky už totiž šlo stavebnictví obtížně regulovat normou, která počítala s jediným stavebníkem v podobě státu a neznala pojem soukromého vlastnictví pozemků a staveb. Výsledkem takových zásadních nerovnoměrností bylo skoro čtvrt stovky novel, které na starý zákon roubovaly zásady trhu a v posledních letech i unijní legislativu.

Na novém stavebním řádu se začalo pracovat už koncem 90. let. Měl platit od roku 2004, nejrůznější komplikace nakonec datum posunuly. „Projednávání zákona v parlamentu bylo velmi korektní. Lze říci, že všeobecně byla norma vnímána jako nepolitická,“ komentuje závěr legislativního procesu ředitel sekce územního plánování a stavebního řádu ministerstva pro místní rozvoj Martin Tunka. Jeho rezort připravoval zákon ve spolupráci s ministerstvy životního prostředí a vnitra.

Na první pohled nový zákon formou kopíruje někdejší stavební řád, a to s jedinou výjimkou: zmizela z něj problematika vyvlastňování, která si vyžádala zvláštní normu. V první části se zákon věnuje územnímu plánování, ve druhé stavebnímu řádu. Obsah 198 paragrafů ovšem stavebníkům malým i velkým přináší řadu novinek, které v příštích letech budou veškeré stavební aktivity v Česku výrazným způsobem ovlivňovat.

NESMRTELNÍ PODULIČNÍCI „Konec stavebních povolení“, „Stavíte -stačí ohlášení!“ hlásaly optimisticky ještě před krátkým časem titulky prvních zpráv o novém stavebním zákonu. Hlavně u těch, kteří svépomocí staví rodinné domky, to mohlo vzbudit naděje na zjednodušení jejich styku se stavebními úřady. Nutno říci, že do značné míry to byla očekávání nerealistická. Pouhá ohlašovací povinnost (tedy jen oznámení o stavbě příslušnému stavebnímu úřadu), která byla dříve omezena na nejjednodušší stavební akce (například výměna dlaždiček v koupelně či rekonstrukce plotu), byla skutečně významným způsobem rozšířena (podrobnosti v rámečku). Týká se ale jen staveb, jejichž typ a umístění je v souladu s územně plánovacími dokumenty (především územním plánem), stojí v už zastavěném území a nevytváří další nároky na infrastrukturu. To, co hlavně ve větších městech pro malé stavebníky představuje největší problém, ale zůstává. Tedy nutnost získat několik desítek povolení či vyjádření ke stavbě od „dotčených“ orgánů a organizací. „Dnes to znamená zhruba čtyři desítky nejrůznějších razítek. Přitom jejich počet stoupá,“ říká stavební technik Jaromír Mára (jméno je na jeho přání změněno). Podle něj se to týká hlavně „poduličníků“, jak se ve stavařském žargonu říká správcům podzemních sítí. V posledních letech k provozovatelům plynových, elektrických, vodních, kanalizačních a telekomunikačních vedení přibyli například vlastníci optických kabelů, jichž jenom v Praze působí kolem patnácti. „Pravda je, že řadu těchto sítí dnes provozují soukromé subjekty, s nimiž se jedná lépe. U státních institucí se ovšem přístup moc nezměnil, takže stavebník je stále v roli prosebníka,“ komentuje situaci Mára.

Vedle toho musí mít stavebník vyjádření vodohospodářů, hasičů, často kritizovaných památkářů a třeba i řízení letového provozu. Povinnosti opatřit si všechna tato „razítka“ nový stavební zákon stavebníky nezbavil. „To není věc stavebního zákona. Stavebníkům to ukládají speciální zákony,“ tvrdí Zdeňka Vobrátilová ze stavebního odboru ministerstva pro místní rozvoj.

ZÁSADA: NEJJEDNODUŠŠÍ CESTA

V některých případech nový zákon dokonce v rozporu s očekáváním přináší zpřísnění podmínek staveb. Tak třeba už zmíněná stavba plotu - pokud bude sousedit s veřejnou komunikací - nyní vyžaduje stavební povolení. To souvisí s tím, že na jedné straně chtěl zákonodárce realizaci staveb usnadnit, na druhé straně více chrání veřejný zájem, například ochranu životního prostředí.

Ohlašovací systém ale přece jenom znamená úlevu. Přinejmenším proto, že stavebník není závislý na rychlosti práce úřadu a po 40 dnech jeho „mlčení“ může stavbu považovat za schválenou. Podobně se postupuje po dokončení. Stavebník ohlásí konec prací a datum, od nějž stavbu užívá. Mezi těmito daty musí být rozdíl alespoň 30 dní. Pokud v tomto termínu stavební úřad nijak nekoná, stavbu lze užívat.

Stejně tak hlavně soukromníkům uleví institut územního souhlasu. Ten postačí u drobných staveb, jako jsou zahradní altány, chovatelská zařízení, skleníky, bazény, kratší přípojky na základní sítě a podobně.

Naproti tomu pravděpodobně nejsou příliš reálná očekávání, spojovaná s tím, že stavební úřad bude za stavebníka komunikovat s dalšími orgány státní správy. „Na to by současná kapacita úřadů určitě nestačila. Ve hře jsou i náklady takové komunikace. Nelze zvýhodňovat stavebníky proti všem ostatním daňovým poplatníkům,“ vysvětluje Zdeňka Vobrátilová.

Zákon myslí na stavaře jinak: „Stavebním úřadům se přímo ukládá postupovat tak, aby pro stavebníka byl schvalovací proces co nejjednodušší a nejkratší. A na rozdíl od předchozího zákona jim umožňuje postupovat alternativně. Celkem je těch možností šest,“ upozorňuje Martin Tunka na méně viditelnou, ale možná nejdůležitější inovaci stavebního zákona. Je ovšem otázka, jak této možnosti 717 stavebních úřadů v praxi využije.

NOVÁ PROFESE - AUTORIZOVANÝ INSPEKTOR

Stavební zákon přináší zjednodušení v podobě autorizovaného inspektora. A to hlavně pro podnikatele, kteří stavějí menší objekty, jako třeba penzion či autodílnu. Podle zákona se inspektorem může stát autorizovaný architekt či stavební inženýr, tedy člen profesních komor, který má 15 let praxe, čistý trestní rejstřík a složí předepsané zkoušky.

Autorizovaný inspektor svým způsobem nahradí stavební úřad. Celou projektovou dokumentaci stavby prověří, zkontroluje její soulad s územním plánem a dalšími dokumenty a pak stavbu „povolí“. Veškerá dokumentace se sice opět zasílá na úřad, ale už v tomto okamžiku můžete začít stavět. Totéž platí pro kolaudaci - inspektor oznámí ukončení stavby a majitel ji může ihned začít používat. Kontrolní a rozhodovací pravomoci úřadu takový postup nijak neomezuje, stavební proces se ale nepochybně urychlí.

Půjde samozřejmě o službu placenou, inspektor ovšem za svou práci ponese hmotnou odpovědnost. „Jaký bude zájem, těžko soudit. V Německu a v některých jiných zemích Unie tento systém dobře funguje, ale v Česku to tak nemusí být. Záleží to na zájmu o tuto profesi a samozřejmě hlavně na poptávce po této službě,“ říká Tunka. Kolik to bude stát? „Rozhodli jsme se ctít volnou hospodářskou soutěž, a proto ceny služeb autorizovaných inspektorů nebudou nijak regulovány,“ vysvětluje Vobrátilová. Nepochybně se vyšplhají na desítky tisíc korun. Nejspíše se také inspektoři budou specializovat - podle typů staveb, možná také teritoriálně, hlavně ve větších městských aglomeracích. Některé pasáže zákona, které se zabývají institutem autorizovaného inspektora, vstoupily v platnost už v loňském roce. Je totiž zapotřebí vytvořit systém, který by tuto novou profesi uvedl do praktického života. První inspektoři budou jmenováni na konci prvního čtvrtletí 2007.

Už nyní je zřejmé, že laická veřejnost bude všechny tyto novinky a možnosti v první fázi platnosti zákona využívat omezeně, prostě proto, že zákon je složitý. Osvětě může pomoci i samospráva - například Městský úřad v Praze 6 už zřídil bezplatnou informační linku.

NADĚJE PRO DEVELOPERY

„Z hlediska vlastního procesu stavění se mění pramálo a firmy mohou stavět podle starého i nového zákona prakticky stejně,“ tvrdí trochu skepticky František Polák ze společnosti Metrostav, jednoho z hlavních hráčů na českém stavebním trhu. I on však vidí jisté možnosti urychlení přípravy stavby díky omezení práva na odvolání v různých fázích rozhodovacího procesu.

Nový zákon však developerům a jejich realizačním partnerům přece jenom jejich činnost usnadňuje. Kromě jiného třeba možností uzavřít plánovací smlouvu mezi investorem a obcí, a to při přípravě podrobnější verze územního plánu - plánu regulačního. Investor se tak může do jisté míry na jeho tvorbě podílet, obec zase může legálně využít investorových zdrojů pro financování veřejné infrastruktury a podobně. Pro investory bude tato plánovací smlouva navíc představovat legální možnost zanést takové vícenáklady do celkových nákladů projektu. Zákon také stavebním úřadům umožňuje přijmout regulační plán, který představí hromadné, respektive skupinové rozhodnutí pro celou skupinu staveb (například sídliště se souvisejícími objekty). Nebude tak nutné provádět pro každou stavbu zvláštní řízení.

Vítaným pomocníkem při projektování bude i systém územněanalytických podkladů. Půjde o podrobný popis stavební situace na konkrétním území (včetně zákresu hlavních rozvodných sítí, ochranných pásem), které se objeví na internetu a bude je možné využít v etapě projektování. „Počítáme s tím, že první takové podklady se objeví do dvou let,“ říká Tunka.

V neposlední řadě především developeři a vlastníci pozemků nepochybně uvítají několik ustanovení, která zakotvují možnost žádat o náhradu škody, vzniklé změnou územního plánu. Může jít o případy, kdy investor vkládá prostředky do přípravy stavebního pozemku třeba pro bytovou výstavbu, ale zastupitelstvo obce později rozhodne o jiném využití takového území. Z mnoha důvodů je ovšem platnost těchto ustanovení odložena až na rok 2012. Nicméně už dnes je možné uplatňovat náhradu škody vzniklé na pozemcích, na kterých bude vyhlášena stavební uzávěra.

KONEC ODVOLÁVÁNÍ POVOLENÉHO

Pro všechny stavebníky bez výjimky je také podstatné, že zákon zakotvuje princip kontinuity rozhodovacích procesů. To v praxi znamená, že v jejich průběhu na ose „územní plán - regulační plán - územní rozhodnutí -stavební povolení“ nemůže stavební úřad zásadním způsobem změnit své stanovisko. Jinak řečeno: úřad nemůže později zakázat to, co už jednou dříve schválil. Jde o jakousi pojistku proti politickým či personálním změnám na radnicích a obecních úřadech.

Inovací přináší nový stavební zákon poměrně hodně, řada z nich se ovšem do stavařské reality promítne až časem. Už dnes má ovšem řadu kritiků - podle některých odborníků věci spíše komplikuje a rozhodovací procesy ještě více formalizuje.

Je zřejmé, že čas a praxe ukáží jak pozitiva, tak hlavně nedodělky či nedokonalosti. I samotné ministerstvo pro místní rozvoj, tedy de iure předkladatel zákona, počítá s novelizací v průběhu několika málo let. „Možná bude zapotřebí novely velmi brzy. Česká republika bude muset implementovat některé profesní normy Evropské unie, a ty se budou týkat právě institutu autorizovaného inspektora,“ říká Zdeňka Vobrátilová. Stejný názor mají i profesionálové. „Je zapotřebí vyhodnocovat připomínky a po dvou letech přijmout novelu. A pak nechat normu platit alespoň dvacet let,“ tvrdí František Polák z Metrostavu.

JEDNODUŠŠÍ PRAVIDLA

Pouze s ohlášením úřadu vystačí stavebník například v těchto případech:

dům pro bydlení a rekreaci do 150 metrů čtverečních zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím o hloubce do tří metrů a dvěma nadzemními podlažími a podkrovím

podzemní stavby do 300 metrů čtverečních zastavěné plochy a hloubky tři metry, pokud nejsou vodním dílem

haly do 1000 metrů čtverečních zastavěné plochy a výšky do 15 metrů, pokud mají nejvýše jedno nadzemní podlaží a jsou dočasné na dobu maximálně tří let

úpravy staveb, kterými se nezasahuje do jejich nosných konstrukcí, nemění se jejich vzhled a nevyžadují posouzení vlivu na životní prostředí

větrná elektrárna do výšky 10 metrů