Zkrácená uzávěrka

Realitní fond skupiny ING pro střední Evropu uspěl s předstihem.Teď se připravuje další

Rok a půl místo plánovaných tři let stačilo k naplnění plánů fondu ING Property Fund Central Europe, který spravuje společnost ING Real Estate Investment Management. Vedení fondu se podařilo v této době zajistit investory a zároveň vložit prostředky do nemovitostí v České republice, Polsku a Maďarsku. Na podzim letošního roku zamýšlí ING otevřít další realitní fond, který se kromě již zmíněných tří zemí zaměří na objekty v Rumunsku, na Slovensku a v Rakousku.

Dalších dvanáct

„Obecně lze říci, že naplnit fond lze i za relativně krátkou dobu, ale problémem bývá spíše investování prostředků v Česku kvůli limitovanému množství kvalitních produktů a vysoké konkurenci. Úspěch transakce navíc závisí na tom, jak je investor agresivní,“ říká Michael Hynšt, analytik mezinárodní realitní společnost CB Richard Ellis. Analytik tvrdí, že se doba od založení fondu po jeho naplnění postupně zkracuje. „Je ale možné, že budou vznikat fondy většího rozsahu a jejich naplnění bude trvat déle,“ říká Hynšt. V Česku v současné době působí velké množství realitních fondů. Jak vyplývá ze statistik CB Richard Ellis, 67 z nich se již podařilo uzavřít nějakou transakci. „V loňském roce přibylo úspěšných fondů celkem dvanáct. Celkový počet nově příchozích byl nicméně mnohonásobně vyšší,“ upřesňuje Michael Hynšt. Fondy působící na tuzemském trhu nejčastěji pocházejí z Německa, Rakouska, Irska, Velké Británie, Nizozemska, USA a Izraele. „Domníváme se, že po novele zákona o kolektivním investování dojde i ke vzestupu realitních fondů i z České republiky,“ dodává Hynšt.

Pomohly lokální kanceláře

.
ING Property Fund Central Europe byl založen v minulém roce. Objem prostředků, které vedení fondu hodlalo investovat, dosáhl 700 milionů eur. „Třetinu financí vložili institucionální investoři, zbývající dvě třetiny peněz patří skupině ING,“ upřesňuje Martin Sabelko, ředitel ING Real Estate Investment Management pro střední Evropu. Investory, kteří se stali podílníky fondu, tvoří zástupci penzijních fondů a pojišťoven z Nizozemska, Švédska a Velké Británie. Regule fondu umožňují vložit šedesát procent financí do komerčních nemovitostí a zbytek do kancelářských budov. „Reality, které jsou součástí portfolia fondu, jsou v současné době z osmdesáti procent pronajaty,“ dodává Sabelko. Minimální výše investic fondu byla stanovena na deset milionů eur. „Výjimku uděláme tehdy, pokud je projekt opravdu zajímavý,“ říká Max de Groot, šéf akvizic ve střední Evropě společnosti ING Real Estate Investment Management.
Důvodem, proč se podařilo zkrátit na polovinu dobu určenou na zajištění investorů a nalezení vhodných nemovitostí, vysvětluje management úspěšnými akvizicemi. „Velmi nám pomohlo, že jsme založili lokální pobočky. Máme kanceláře v Budapešti, ve Varšavě a samozřejmě v Praze. Můžeme přímo na místě provádět analýzy trhu. To se nám velmi osvědčilo,“ vysvětluje Sabelko. Dodává, že pokud se v budoucnu podaří fondu ze skupiny ING investovat například v Rumunsku, otevře i tam kancelář. „Místní lidé dokážou zrychlit tempo akvizic,“ domnívá se Sabelko.

Devět zástupců.

V současné době je v portfoliu ING Property Fund Central Europe devět projektů. Největší akvizici představuje koupě obchodního centra Zlote Tarasy ve Varšavě. Komplex bude po dokončení na ploše 225 tisíc metrů čtverečních zahrnovat kanceláře a obchodní prostory. Představuje jeden z největších developerských projektů v Polsku. Obchodní část areálu Zlote Tarasy bude na více než šedesáti tisících metrech čtverečních nabízet 220 obchodů. Otevření komplexu je plánováno na říjen letošního roku. Developerem projektu byla společnost ING Real Estate Development a jako investor se na areálu podílela také firma Rodamco. V Česku drží fond například nákupní centra Nisa v Liberci, Olympia v Plzni a obchodní centrum v Karviné. Pražské nemovitosti jsou zastoupeny administrativní budovou Tančící dům a multifunkčním komplexem Zlatý Anděl.

Další fond.

Zástupci společnosti ING Real Estate Management již nyní připravují založení dalšího realitního fondu, který se bude zaměřovat na nákup objektů ve střední a východní Evropě. „Kromě kancelářských budov a obchodních center bude tento fond investovat také do logistických projektů,“ dodává Sabelko. Ani druhý fond nepočítá s tím, že by jeho prostředky putovaly také do rezidenčních projektů, přestože management považuje trh s byty za velmi zajímavý segment. „Regule fondu neumožňují nákup rezidenčních nemovitostí,“ zdůvodnil Sabelko. Připravovaný fond bude pokračovat v nákupu nemovitostí v Česku. „Česko je jedním z našich trhů, na které se soustředíme. Působíme zde již deset let, přičemž první fond jsme začali nabízet v roce 2004. Známe dobře místní trh a také hlavní hráče. Téměř každý měsíc mám zprávu, že se v Česku prodává nějaký zajímavý projekt,“ říká Sabelko. Domnívá se, že příležitosti pro investory jsou jak v segmentu kancelářských budov, tak v oblasti retailu. „Samozřejmě, co se týká administrativních prostor, hlavní šance jsou soustředěny v Praze. V ostatních městech jako je Brno, Plzeň nebo Ostrava zatím ještě skutečný trh s kancelářskými plochami neexistuje,“ domnívá se Sabelko. Jiná situace je v segmentu obchodních prostor, kde se pozitivní situace týká nejen Prahy, ale i menších českých měst. „Výhodou je, že roste kupní síla obyvatelstva, což dává dobrou příležitost pro investice do obchodních ploch,“ vysvětluje Sabelko.

Na východ.

Analytici ze skupiny ING tvrdí, že český realitní trh se může chlubit nejlepším výhledem budoucího vývoje v porovnání s ostatními zeměmi střední a východní Evropy. „Problémem ale je nedostatek projektů na trhu,“ říká Martin Sabelko. V tomto ohledu zaostáváme za Polskem, které má přes dvacet měst s více než dvěma sty tisíci obyvatel a dalších několik měst s více než sto tisíci obyvateli. V Polsku je proto daleko více příležitostí k uzavření nějaké realitní transakce než v Česku. Maďarsko považují experti za trh velmi malý a omezený prakticky jen na Budapešť. „Není tam mnoho projektů, a navíc perspektiva trhu není tak optimistická jako v Česku,“ tvrdí Max de Groot.
Druhý realitní fond pro střední a východní Evropu, který bude disponovat prostředky kolem jedné miliardy korun, se zaměří kromě Česka, Polska a Maďarska, také na Slovensko, Rakousko a Rumunsko. „Rumunsko je slibným trhem do budoucnosti a Rakousko jako člen eurozóny bude přispívat k vyváženosti nového fondu,“ tvrdí Martin Sabelko. Postupné „stěhování“ realitních investic směrem na východ Evropy potvrzují i údaje mezinárodní realitní agentury DTZ. Z jejich statistik vyplývá, že tradiční centrální trhy jako je Polsko, Česko a Maďarsko jsou mnohými investory vnímány jako nasycené. Zájem o rumunské reality podporuje možné přijetí země do Evropské unie.
To je jeden z důvodů, proč investice do kancelářských prostor v Rumunsku rostou rychlým tempem. Navíc rumunské objekty přinášejí podstatně vyšší výnos než budovy zakoupené ve střední Evropě. Na počátku roku 2005 koupila společnost CA Immo moderní kancelářskou budovu kategorie A Bucharest Business Park s výnosem okolo necelých dvanácti procent. Pro srovnání, výnosnost kancelářských budov v Česku se pohybuje kolem šesti procent. Celková plocha kancelářských prostor v Rumunsku v roce 2005 dosáhla 150 tisíc metrů čtverečních, což znamenalo dvaceti pěti procentní nárůst oproti roku 2004.