Vyvlastnit půdu bez odkladu chtějí experti vedení Kristýnou Kočí
Velkorysé náhrady za pozemky vykoupené či vyvlastněné pro předražené dálnice. Této výjimečnosti se Česko nebude zbavovat snadno. Výkupy pozemků potřebných pro dálnice a okruhy kolem velkých měst tvoří až třetinu ceny stavby. Vše prodražují vleklé spory s vlastníky půdy, kterým by se dalo jednoduše předejít. Stačí najít politickou odvahu. Postup už načrtl expertní tým pod taktovkou poslankyně Věcí veřejných Kristýny Kočí, který připravuje novelu stavebního zákona.
Opsáno od sousedů
„Měl by se oddělit proces vyvlastnění a cenového vypořádání. Bude-li pozemek vyvlastněn ve veřejném zájmu, vlastník dostane zálohu stanovenou odhadcem. Pokud bude mít pocit, že je částka neadekvátní, může podat žalobu. Spor ale nebude brzdit výstavbu dopravní infrastruktury,“ představuje Kočí navrhovanou změnu. Zatím se na ní shodla zvláštní komise složená ze zástupců ministerstev dopravy, pro místní rozvoj, životního prostředí a dalších odborníků.
Česko v podstatě jen opíše od sousedů návod, jak ve veřejném zájmu hbitě vyvlastnit pozemky. Okamžité vyvlastnění je běžné v Německu, do legislativy si ho zakotvilo také Slovensko, aby na majetkoprávních vztazích nevázla výstavba budoucích dálnic. Česká republika se zastavila na půli cesty. O tom, jestli se využije takzvaného odkladného účinku a do vyřešení sporu se nezačne stavět, mají rozhodnout soudy. Vlastníci se přitom někdy „zaseknou“ jen kvůli aroganci, s jakou se k nim chovají lidé z Ředitelství silnic a dálnic (ŘSD). „Radši prosoudím barák, než bych jim to dala,“ nechala se slyšet majitelka, o jejíž vyvlastnění se stát snaží už čtyři roky.
Více za zábor
„Současné protahování kvůli výkupu pozemků prodražuje výstavbu silnic a dálnic. Zrušení odkladného účinku ji pak určitě zlevní,“ očekává poslankyně Kočí. Jenže investor zaplatí peníze navíc zase jinde, i když v porovnání s cenou výkupu nejde o velkou „pálku“. Dopravních staveb se například také dotkne zvýšení poplatků za zábor zemědělské půdy, které jako součást balíčku k přibrzdění solárního boomu minulý týden schválili poslanci. Za vynětí polí ze zemědělského půdního fondu se odvod od Nového roku zvedne v průměru dvojnásobně. U nejúrodnějších polí, kterých je ovšem minimum, se sazba zvedne čtrnáctinásobně. „Hlavním záměrem změny poplatků je omezit vynětí nejkvalitnější zemědělské půdy. Zákon nerozlišuje, zda se použije pro fotovoltaické elektrárny, nebo dopravní či jiné stavby,“ říká mluvčí ministerstva životního prostředí Jarmila Krebsová. Novinku ilustruje na konkrétním příkladu: „U páté třídy, což je půda nejméně hodnotná z pohledu zemědělství a životního prostředí, jsou dnes odvody v intervalu pět až 46 tisíc korun za hektar. Nově se budou pohybovat od 20 do 180 tisíc korun.“ Mluvčí doplňuje, že nyní je průměrná výše u páté třídy 20 695 korun na hektar a nově poskočí na 41 800 korun.
Drahé Česko
Pole za cenu pole? Zahrada za cenu zahrady? Tak to chodí při výkupu pozemků pro silnice a dálnice v Německu, nikoli v Česku. „Třeba v Bavorsku a Sasku jsou výkupy pozemků pro výstavbu dopravní infrastruktury finančně výrazně méně nákladné než u nás,“ tvrdí mluvčí ŘSD Martina Vápeníková. Jak porovnává, v okolí Lipska se metr čtvereční vykupuje za dvacet centů, v Česku se za metr pole v ceně kupříkladu šesti korun platí desetinásobky a více oproti původní ceně. Vlastník se ve veřejném zájmu vzdává louky nebo polností, přičemž stát mu za ně dává stejnou částku jako za stavební parcelu. Přesto s finanční nabídkou napoprvé často neuspěje. ŘSD ani nemá jinou možnost než vyjít z platné vyhlášky ministerstva financí (MF). Ta se každý rok novelizuje a sazby se zvyšují dle inflace a nových hodnot koeficientu prodejnosti. Hodně tedy záleží na délce vyjednávání – původně nabídnutá kupní cena může být nakonec vyšší, a vlastníci tedy nemají kam spěchat. Pokud vyhláškovou cenu kategoricky odmítají, může se ŘSD přiblížit jejich představám a požádat MF o výjimku.
Spory pokračují
„Významně pomohl zákon o urychlení výstavby dopravní infrastruktury, který umožňuje vykupovat za tržní ceny v daném místě a čase obvyklé,“ chválí Vápeníková loni schválenou úpravu. Zároveň ovšem přiznává, že využití v praxi není jednoduché.
Každý má totiž jiné představy o tom, co je cena v místě a čase obvyklá. ŘSD tvrdí, že je to cena, která se vypočítává z ceny pozemků pro výstavby silnic v daném katastru. Znalci, které si najímají vyvlastňovaní občané, vycházejí z ceny v cenově atraktivnějších katastrech nebo z ceny parcel pro stavbu rodinných domů či marketů. „Pokud se proti tomu odvoláme, krajský úřad většinou odvolání zamítne a vyvlastňovaný dostane mnohem vyšší cenu, než jakou stanovil náš posudek. Vždy podáváme žaloby k soudu a čekáme na další rozhodnutí,“ popisuje průtahy mluvčí ŘSD.
Variací, jak v nepřehledných českých poměrech dostat peníze ze státu, je více. Hodí se dobré informace a kontakty. Prominentním vlastníkům umějí pomoci města a obce, které na sebe mohou převzít pozemkový „problém“ v jistém úseku dopravní tepny. Ve finále mohou za parcely zaplatit mnohonásobně více, než by legálně mohlo dát ŘSD. Jak se to dělá? Příklad: Rada města schválí, že nejvyšší možná cena 1200 korun za metr čtvereční se zvedne na trojnásobek. Jde přece o pozemek starosty.
Otázka ceny
Stát by obrovské sumy ušetřil tím, kdyby za pole ustupující dálnicím a silnicím platil cenu, která odpovídá ceně pole, nikoli stavebního pozemku. Tedy aby se nechal inspirovat německým vzorem. Otázku stanovení ceny zabavovaných pozemků ale koordinační rada vedená Kristýnou Kočí neřešila. „To už je věcí ministerstva pro místní rozvoj (MMR), které předkládá kompletní novelu stavebního zákona,“ odkazuje Kočí na úřad stranického kolegy Kamila Jankovského.
„Legislativní práce jsou ve velmi raném stadiu. Nyní se zkoumají dopady na regulaci ekonomického prostředí, zatím nemůžeme návrh upřesnit,“ uvedla mluvčí MMR Jana Jabůrková. Kočí přitom předpokládá, že do konce roku by novelu měly dostat k oponentuře ostatní resorty. Na vládu by měl materiál doputovat začátkem příštího roku.
Dle obtíží při výkupu parcel potřebných pro stavbu dálnic a silnic by se mohlo zdát, že v Česku vlastní pozemky skoro jen „nenasytní“ majitelé a spekulanti. „Podíl vlastníků, s nimiž se nemůžeme zpočátku dohodnout na ceně, každým rokem narůstá. Mnohdy činí 30 až 60 procent z celkového počtu v závislosti na lukrativnosti lokality,“ vyčísluje Vápeníková. Zdůrazňuje přitom, že ŘSD se vždy snaží s majiteli pozemků nejprve dospět k dohodě. Někteří o vyjednávacích praktikách vědí své. „Teprve pak saháme k vyvlastnění,“ poznamenává mluvčí ŘSD. Odkup pozemků i vyvlastňovací řízení vedou jeho správy a závody v regionech. Pražská centrála o celostátní situaci ve vyvlastňování neměla přehled, pro týdeník EURO současný stav exkluzivně zmapovala.
Ve vyvlastňování vede Ostrava
V celé republice nyní kvůli potřebám Ředitelství silnic a dálnic probíhá 45 vyvlastňovacích řízení. V uplynulých třech letech bylo dokončeno 177 řízení. S oblibou takto získává pozemky správa v Ostravě, a vedení ŘSD by mělo zajímat, proč tomu tak je. Za poslední tři roky přistoupila ostravská pobočka k vyvlastnění u více než dvanácti procent případů. Ze 45 probíhajících řízení jich iniciovala dvacet.
Naopak třeba Správa Karlovy Vary udává jediné vyvlastňovací řízení za poslední tři roky. „V dalších regionech představuje podíl vyvlastňovaných v průměru zhruba jedno až tři procenta z celkového počtu kupních smluv, kterých jsou stovky,“ vyčísluje mluvčí ŘSD.
Hodně záleží na typu stavby. „Je rozdíl, zda jsou stavby úseků dálnic a rychlostních komunikací situované na hranicích velkých měst či nikoliv,“ zdůrazňuje Vápeníková. Kupříkladu u dálnice D8 v úseku Lovosice–Řehlovice se z dotčených 230 parcel spustilo vyvlastnění pouze u dvou. Naproti tomu u silničního okruhu kolem Prahy mezi dálnicí D1 a Vestcem nesouhlasili s nabídnutou cenou majitelé 135 parcel z potřebných 189, proto následovalo vyvlastnění. Ani v jediném případě nebylo nutné přistoupit k vyvlastnění polí, které ustoupily pražskému okruhu v úseku Slivenec–Lahovice. Investor se na ceně domluvil se všemi majiteli 99 parcel.
Rojení spekulantů
Spekulanti skoupili stovky hektarů v okolí připravované severozápadní části pražského dálničního okruhu, informoval nedávno server Aktuálně.cz. ŘSD tvrdí, že s tím nemůže nic dělat. „Zatím neexistuje legislativní nástroj, který spekulativním nákupům brání,“ uvádí mluvčí Vápeníková. Očekávání nesplnil stavební zákon, přestože zajistil předkupní právo na pozemky určené územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu. „Bohužel tyto plány nejsou zpracovány na parcelní čísla, takže předkupní právo nemůže být zapsáno v katastru nemovitostí, a nadále tedy může docházet ke spekulacím,“ vysvětluje mluvčí. Spekulanti, kteří v dotčeném území mnohdy operují před příchodem ŘSD, zpravidla nebývají pro stát překážkou. Ochotně mu požadovaná pole prodají, vždyť s touto vidinou a předem jasným profitem nakupovali. A není pro ně složité přesvědčit vlastníky, kteří na půdě nehospodaří a od zemědělského družstva nebo akciovky dostávají mrzké nájemné, aby jim prodali kousek pozemku, k němuž nemají žádný vztah. Spokojeni mohou být nakonec všichni.
Opožděná státní pojistka
Tristní je, když se stát za „hubičku“ zbavoval pozemků, aby je za pár let draze vykupoval nazpátek. Mimořádně nechal vydělat třeba libereckému obchodníkovi s realitami Lukáši Plechatému, který je republikovým rekordmanem v nakupování státní půdy (EURO 21/2010). Pozemkový fond (PF) mu prodal 450 tisíc metrů čtverečních za čtyři miliony korun. Necelou desetinu Plechatý rád později přepustil ŘSD na obchvat České Lípy. Inkasoval dvacet milionů a z pozemků, které fond nikdy neměl prodat, získal pět set procent „vejvar“. PF letos podal žalobu, kterou se domáhá vrácení neoprávněně prodaných pozemků. „Když uspějeme, bezplatně je převedeme na ŘSD,“ počítá šéf fondu Radim Zika (ODS).
Fond má už pohlídané, aby nevydával pozemky v místech, kde jsou plánovány dopravní stavby, jak ujišťuje jeho mluvčí Lubomíra Černá. „Před odstátněním pozemků prověřujeme jejich převoditelnost. Obešleme jednotlivé obecní úřady a příslušné stavební úřady, aby se vyjádřily, zda konkrétní pozemky nejsou z převodu vyloučeny,“ uvádí. Novela zákona o Pozemkovém fondu účinná od letošního 1. ledna navíc ukládá vytvořit půdní rezervu. „Oslovili jsme všechny instituce a seznam blokovaných pozemků je připravený ke schválení vládou. Ministerstvo dopravy požádalo o blokování 79 hektarů,“ upřesnila Černá.
Ukazuje se, že ŘSD si s majiteli pozemků, kteří si postaví hlavu a neprodají, umějí poradit i jinak. Nakonec stát ani nemusí vyvlastnit Josefa Bezecného, který blokuje pokračování jihočeské dálnice D3. Několikaletý spor vyřešilo ŘSD posunem trasy dálnice o deset metrů. Uvidíme, s čím přijde ministr dopravy Vít Bárta (VV), který slibuje pohnout s kauzou farmářky Ludmily Havránkové.
Luxusní zhodnocení
Rozptyl v cenách pozemků v České republice
5,24 Kč/m2 průměrná úřední cena zemědělské půdy za celou ČR
24,60 Kč/m2 průměrná tržní cena zemědělské půdy za celou ČR za roky 1993 až 2007
160 Kč/m2 průměrná tržní cena zemědělské půdy o výměře do 1 hektaru v roce 2007
3,60 Kč/m2 průměrná cena při prodeji státní zemědělské půdy
až 4050 Kč/m2 je výkupní cena pozemků pro veřejně prospěšné stavby stanovená vyhláškou MF
Pramen: ministerstvo zemědělství, Ředitelství silnic a dálnic
Vyvlastňovací tříletka
Počet dokončených vyvlastňovacích řízení u pozemků pro dopravní stavbu v uplynulých třech letech dle jednotlivých správ ŘSD
Praha*50
Brno*6
Plzeň*5
Chomutov*33
Karlovy Vary*1
České Budějovice*1
Liberec*8
Hradec Králové*19
Pardubice*5
Jihlava*1
Olomouc*5
Ostrava*43
Celkem*177
Pramen: Ředitelství silnic a dálnic
Aktuální vyvlastňování
Počet probíhajících vyvlastňovacích řízení kvůli potřebám ŘSD
Praha*2
Brno*5
Chomutov*7
České Budějovice*4
Liberec*1
Pardubice*3
Zlín*3
Ostrava*20
Celkem*45
Pramen: Ředitelství silnic a dálnic
S léty roste cena
Cenové porovnání výkupů pozemků pro silniční okruh kolem Prahy v různých letech
– Okruh v úseku Slivenec–Lahovice:
délka 6 km
výkup v letech 2005 a 2006
jednotná cena pro všechna katastrální území hlavního města 1230 Kč/m2 dle platné vyhlášky
celkové výdaje na výkup zhruba 610 milionů korun
– Připravovaný okruh v úseku Běchovice–dálnice D1:
délka 12,5 km
ceny pro jednotlivá katastrální území hlavního města se dle platné vyhlášky pohybují od 1350 do 4050 Kč/m2
předpokládané výdaje na výkup pozemků přesahují čtyři miliardy korun
Pramen: Ředitelství silnic a dálnic
Přání investora
Jaké změny předpisů by z pohledu ŘSD urychlily majetkoprávní přípravu a částečně přispěly i k její menší finanční náročnosti:
– možnost uzavřít kupní smlouvu již před vydáním územního rozhodnutí za cenu ve výši obvyklé pro pole, louku, zahradu (nikoli pro stavební pozemek)
– možnost zahájit stavbu dálnice či silnice i přes nesouhlas vlastníka
– možnost vykoupit pozemek ležící mimo trasu silnice I. třídy, popřípadě dálnice za účelem jeho pozdější směny za pozemek ležící v trase, požaduje-li tuto variantu vlastník
