Zlatý věk hypoték

31. 10. 2016

Hypoteční trh zažívá rekordní rok. A to hned ve dvou směrech: úrokové sazby klesly na nejnižší úroveň v historii, naopak roste objem poskytnutých hypoték

Tuzemský trh s hypotékami pokračuje v rekordním růstu i v letošním roce, kdy se jejich objem může dostat na nový rekord. „Očekáváme, že objem poskytnutých hypoték letos poprvé překročí hranici 200 miliard korun,“ říká mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.

V nový rekord věří i další experti.

„Ačkoli lze předpokládat, že úplný závěr roku bude slabší kvůli účinnosti zákona o spotřebitelském úvěru (začíná platit 1. prosince – pozn. red.), měly by být i tak loňské objemy překonány,“ uvádí hlavní analytik společnosti Fincentrum Josef Rajdl. Loni byly podle údajů Fincentra poskytnuty úvěry ve výši 190,4 miliardy korun.

Kromě názoru odborníků novému rekordu nasvědčují rovněž statistiky. Podle dat Fincentra totiž za prvních devět měsíců letošního roku bankovní domy poskytly hypotéky v celkové výši zhruba 160 miliard korun, loni to za stejné období bylo necelých 140 miliard.

Průměrná výše hypotéky se v současnosti pohybuje těsně pod dvěma miliony korun.

Jen pro zajímavost: v červnu banky půjčily hypotéky ve výši 23,8 miliardy korun.

„To je nejvíc za 21 let, kdy se v České republice hypoteční úvěry poskytují. Je to o dvacet procent více než v loňském rekordním červnu,“ upozorňuje Mocková.

Pranice o hypotéky

Rekordní červnový výsledek jen potvrzuje celkový vývoj. „Silný zájem o hypotéky zaznamenáváme po celý letošní rok,“ dodává Karel Chábek, manažer hypoték České spořitelny. Trend by měl pokračovat i ve zbývajících třech měsících letošního roku.

Růst hypotečního trhu přitom podporují rekordně nízké úrokové sazby. Průměrná sazba se podle ukazatele Fincentrum Hypoindex v září dostala na 1,82 procenta. Před pěti lety byla její výše zhruba dvakrát vyšší, a to 3,89 procenta. Důvodem je přebytek peněz na trhu, což tlačí dolů sazby u úvěrů, ale i vkladů. Jde o výsledek uvolněné měnové politiky centrální banky.

Zlevňování hypoték proto není překvapivé, protože zejména velké banky mají na svých účtech přebytek peněz, který se snaží rozpůjčovat téměř za každou cenu.

„Banky logicky vyvíjejí úsilí přebytečnou likviditu umístit do aktiv, která alespoň něco vynášejí. Když už jsou výnosy i pětiletých státních dluhopisů záporné, pak se rády poperou o každou dobře zajištěnou hypotéku,“ zdůrazňuje Rajdl.

Hypoteční úvěry jsou totiž produktem s nízkým rizikem na rozdíl například od kreditních karet či spotřebitelských úvěrů. Nesplácejí se podle údajů České národní banky méně než dvě procenta z celého objemu těchto půjček, což představuje částku 16,5 miliardy korun.

I v případě nesplácení ale banka o peníze nepřijde. Vezme si totiž nemovitost, kterou dlužník ručí za hypotéku, a prodá ji. Z výtěžku prodeje se pak zaplatí závazky vůči bance. Ztráty z hypotečních úvěrů jsou tak pro bankovní domy fakticky nulové.

Ekonomika šlape

Kromě nízkých úrokových sazeb ale hraje do not bankovním domům rovněž vývoj tuzemské ekonomiky. Ta pokračuje ve slušném růstu, i když oproti loňsku mírně zpomalila. Ekonomický růst pak pomáhá snižovat nezaměstnanost, která se v září dostala na 5,2 procenta. Bez práce bylo okolo 378 tisíc lidí, což je nejméně od roku 2008, kdy propukla světová finanční krize.

Kvůli posilování tuzemské ekonomiky rostou rovněž mzdy zaměstnanců.

Průměrná mzda se v České republice ve druhém čtvrtletí meziročně zvýšila o 3,9 procenta na téměř 27,3 tisíce korun.

Na trhu práce je totiž nedostatek pracovníků v řadě profesí, což nutí firmy zvyšovat mzdy.

Domácnosti se proto nebojí zadlužit, aby si pořídily byt nebo dům. Nízké úrokové sazby ovšem využívají rovněž investoři do nemovitostí, kteří v nich vidí zajímavější investici, než jsou například vklady v bankách nebo investice do dluhopisů.

Nákupy realit na investici ženou ceny především bytů v Praze do závratných výšin. Stejně jako před finanční krizí se opět spekuluje s nemovitostmi, což tlačí jejich cenu vzhůru. Investoři zuřivě hledají aspoň nenulový výnos a obracejí se k realitám stejně jako v polovině minulé dekády, kdy „platilo“ okřídlené rčení o tom, že reality přece nikdy nepůjdou dolů. Ceny bytů se tak podle prezentace centrální banky z letošního července již začínají přibližovat historickým maximům.

„Přifukuje se realitní bublina a myslím, že to bude ještě větší ‚mazec‘ než předchozí krize. Ceny nemovitostí nemají reálnou bázi,“ uvedl již dříve v této souvislosti Ivan Žikeš, majitel karlovarské realitní kanceláře Recom Reality a někdejší dlouholetý šéf Asociace realitních kanceláří České republiky. Přehřívání realitního trhu si ostatně uvědomuje i Česká národní banka. „Růst cen rezidenčních nemovitostí zároveň nemusí mít zcela fundamentální základy,“ sdělil v prezentaci bývalý guvernér centrální banky Miroslav Singer.

Jen pro srovnání: na průměrný nový byt v Praze musí obyvatel hlavního města dát 138 průměrných měsíčních platů, což představuje 11,5 roku. Ve srovnání s kupní silou jsou podle studie poradenské firmy KPMG a developerské společnosti Central Group byty v Praze dražší než ve Vídni, Mnichově nebo například Budapešti.

Obyvatelé těchto měst na byt vydělají výrazně rychleji. Například ve Vídni za necelých deset let, přičemž rakouská metropole je druhá hned za Prahou.

Přísnější pravidla hry

Centrální banka proto začala přitvrzovat doporučení pro poskytování hypotečních úvěrů. Od října by bankovní domy měly poskytovat hypotéky nejvýše do 95 procent hodnoty nemovitosti. Chce tak omezit stoprocentní hypotéky, což ovlivní rovněž celý trh.

A kolika klientů se může opatření ČNB dotknout? „Vycházím-li z aktuálního podílu stoprocentních hypoték, pak maximálně pěti až deseti procent, ale i pro tyto klienty budou připravena náhradní řešení,“ odhaduje Monika Halířová ze společnosti Britanika, jež poskytuje finanční poradenství.

V příštím roce chce však centrální banka pravidla ještě zpřísnit. Od příštího dubna se proto maximální limit úvěru sníží na devadesát procent hodnoty domu nebo bytu. Kromě toho mohou od dubna banky poskytnout nejvýše patnáct procent z nově poskytnutých hypoték v rozpětí 80 až 90 procent hodnoty nemovitosti.

Dopady na poskytování hypoték tak podle bank mohou být nepříznivé zejména na jaře, protože hypotéky ve výši osmdesáti až devadesáti procent hodnoty nemovitosti jsou poměrně časté. „Trh se může v důsledku tohoto opatření snížit zhruba o patnáct procent,“ říká Marie Mocková z Hypoteční banky.

Dalším opatřením, které dopadne na trh, je zmíněný zákon o spotřebitelském úvěru, který začne platit začátkem prosince.

Zákon výrazně pomůže klientům a umožní jim bez sankcí splatit až čtvrtinu hypotéky ročně. Zároveň budou muset finanční ústavy odhalit, jaká je skutečná cena hypotéky. U spotřebitelských úvěrů se to jmenuje roční procentní sazba nákladů.

Současná praxe je totiž taková, že banky uvádějí jen nejnižší úrokovou sazbu, od níž hypotéky poskytují. A to bez poplatků za správu účtu, bez pojištění nebo nákladů na vyřízení hypotéky. Po platnosti zákona budou muset uvádět jednu sazbu.

Zájemce o hypotéku si tak bude moci lehce srovnat nabídky jednotlivých bank.

To však nejsou jediné důsledky nové legislativy. „Největší dopad bude mít zákon na takzvané hypotéky bez prokazování příjmů. Nový zákon vyžaduje detailní zkoumání bonity klienta se sankcí v podobě neplatnosti smlouvy s tím, že by poté klient bezúročně půjčené prostředky vracel zpět bance podle svých možností,“ upozorňuje analytik Fincentra Josef Rajdl.

Konec boomu

Doporučení ČNB a nový zákon proto ovlivní vývoj hypotečního trhu v příštím roce.

I samotné banky se však rozcházejí v pohledu na to, zda dojde ke zdražení. Podle Hypoteční banky a České spořitelny se zákon o spotřebitelském úvěru může promítnout do vyšších úrokových sazeb. „Některé jeho body znamenají pro banky větší náklady, a je tak možné, že se promítnou i do ceny hypoték,“ říká Hana Drápalová ze Sberbank. „Tento scénář je ovšem vzhledem ke konkurenčnímu prostředí málo pravděpodobný, spíše by již nemělo docházet k dalšímu snižování sazeb,“ dodává.

Skutečností je, že „opticky“ může skutečně dojít ke zdražení hypoték, protože se do ceny zahrnou další poplatky, které nyní nejsou v úrokové sazbě obsaženy. Reálná cena ale může zůstat stejná.

Banky mají na hypotékách stále solidní marži. Cena, za kterou se bankovní dům může financovat, takzvaný úrokový swap, byla minulý týden u pětiletých půjček okolo 0,45 procenta. Klientům poskytuje řada finančních ústavů tyto nejoblíbenější úvěry s roční sazbou od 1,79 procenta.

Velké finanční ústavy mohou navíc mít na úvěrech na bydlení ještě větší profit kvůli ohromným vkladům od klientů, jež jim úročí za pár desetin procenta.

Ještě nižší úroky jsou u běžných účtů. Část těchto peněz – takzvanou sedlinu – bankovní domy mohou využít na dlouhodobé půjčky. Jde o tu část prostředků, která v bance leží roky. Fakticky tak jde o dlouhodobé úložky.

I když se však náklady na hypotéku nezmění, jejich boom z posledních dvou let se nemusí již opakovat. A to právě kvůli zmíněné přísnější regulaci. „Pokud jde o objem hypotečního trhu v roce 2017, tak pravděpodobně nepřekoná letošní čísla,“ shrnuje Drápalová. Snížení dostupnosti hypoték se následně může promítnout do zpomalení cenového růstu realit.

Jak se vyvíjí cena hypoték

(průměrná úroková sazba v procentech podle Fincentrum Hypoindex v roce 2016)