Zlevní byty?

Prognózy doporučující počkat s nákupem, až ceny za bydlení klesnou o třetinu, matou trh

Nedávno zveřejnila Česká národní banka zprávu o finanční stabilitě. Jedním z jejích závěrů je, že ceny bytů budou v České republice klesat. Míra poklesu má záviset na celkové ekonomické situaci země. Především však na míře a významu dopadů světové finanční krize na české hospodářství. V „nejlepším“, tedy nejméně špatném případě to má být pokles o desetinu, v nejhorším až o 32 procent. To vše během jednoho roku.
Zhruba ve stejnou dobu jako ČNB představila analýzu poradenská společnost King Sturge. Uvádí v ní, že ceny pražských bytů v prvním čtvrtletí tohoto roku klesly průměrně o 5,3 procenta. Pokles cen má dle King Sturge pokračovat i v následujících měsících – zhruba o dalších pět procent. Ve druhém letošním pololetí mají tedy být byty v Praze o více než deset procent levnější než v současnosti. King Sturge dále uvádí, že průměrná cena nového bytu v Praze je 2222 eur za metr čtvereční, tedy zhruba 59 tisíc korun.

Slabina

Uvedené prognózy však mají jednu zásadní slabinu. Vůbec nic totiž neříkají o ceně, na kterou byty klesnou, nebo mohou klesnout, a při jaké ceně se vyplatí je koupit, protože dál zlevňovat nebudou, ale naopak budou dražší. Chtějí-li analytici bytového trhu, abychom je brali vážně, měli by ve svých prognózách také uvádět konkrétní údaje o cenách bytů, jako to dělají burzovní analytici. Jejich analýzy a prognózy totiž jasně sdělují ceny, za nichž doporučují konkrétní akcie koupit, nebo prodat. Vypracovat kvalifikované analýzy a prognózy opírající se o konkrétní čísla je však mnohem náročnější. Konkrétní údaje jsou totiž kontrolovatelné a případné chyby jsou mnohem viditelnější.

Povrchní uvažování

Z analýzy společnosti Ekospol vyplývá, že nejdražší nové byty se v Praze prodávají za více než sto tisíc korun za metr čtvereční a nejlevnější za 46 tisíc. To znamená, že garsonku o výměře 35 metrů čtverečních lze koupit za cenu od 1,6 milionu, dvoupokojový byt s kuchyní a koupelnou (dva plus kk) o výměře 55 metrů čtverečních za 2,5 milionu a tři plus kk se 75 metry čtverečními od 3,5 milionu korun. Nelze předpokládat, že plošně zlevní všechny byty. Pokles cen pravděpodobně nastane, ale diferencovaně. Nejvíc zlevní předražené byty od 75 tisíc korun za metr čtvereční. Vůbec však v podstatě nezlevní byty, které se dnes prodávají za 46 tisíc korun za metr čtvereční. Reálně lze očekávat, že se průměrná cena bytů bude pohybovat okolo 50 tisíc korun za metr čtvereční.
Prognózy, které doporučují s koupí bytu počkat, až ceny poklesnou o třetinu, v podstatě matou. Nejdou totiž do hloubky a povrchně uvažují o všech bytech stejně, aniž by se, byť minimálně, pokusily diferencovat byty dle cen. Média pak takové prognózy přebírají, čímž matou trh. Potenciálního zájemce o byt mohou zmást natolik, že odloží výhodnou koupi bytu za cenu, která se v budoucnu nebude opakovat.

Kontrola

Jednoduchou objektivní kontrolou je aplikace výnosové metody odhadu ceny. Pokud chce například někdo koupit garsoniéru v určité lokalitě v Praze, jednoduše zjistí úroveň tržních nájmů za srovnatelnou garsonku. U garsoniér s 35 metry čtverečními se v dobrých pražských lokalitách tržní nájem pohybuje v průměru okolo osmi tisíc korun měsíčně, tedy 96 tisíc za rok. Při dosažení ročního výnosu z investovaného kapitálu ve výši pěti procent by měla taková garsonka přijít nejvíce na 1,92 milionu korun (96 tisíc děleno 0,05). Roční výnos z investovaného kapitálu by se neměl pohybovat pod hranicí čtyř procent. Pokud se podaří nákup, u něhož je výnos vyšší než 5,5 procenta, jde o skutečně dobrý obchod. Přitom platí pravidlo, že čím větší byt, tím nižší procentní výnos. U velkých bytů tři plus kk a větších je akceptovatelná cena odpovídající ročnímu výnosu ve výši čtyř procent. U garsonek by však měl roční výnos tvořit aspoň 4,5 procenta.