Změna nálady českých developerů

11. 8. 2010

Některé developerské firmy z rezidenčního a kancelářského segmentu obnovují činnost

Ponurá nálada na českém realitním trhu v roce 2009 se během letošních prvních měsíců změnila. Developeři začínají znovu vyhledávat akviziční příležitosti – nejčastěji pozemky s platným územním rozhodnutím. Připravují projekty v pokročilejší fázi před jejich provedením – dokumentaci pro stavební povolení, aktivní marketing vůči potenciálním klientům, kupcům nebo nájemcům. A hledají mimo jiné i takzvané private equity partnery, kteří doplní chybějící finanční prostředky a umožní projekt uskutečnit. Vše se zatím odehrává především v segmentu rezidenčních a kancelářských nemovitostí.

Tvrdý zásah krize Krize, která se v roce 2009 naplno projevila na českém realitním trhu, developery nejednou nepříjemně překvapila. Developeři komerčních nemovitostí se poprvé téměř po dvaceti letech růstu potýkali s poklesem poptávky u potenciálních nájemců i investorů. Developerům rezidenčních nemovitostí, kteří v roce 2009 uvedli na český realitní trh téměř stejné množství bytových jednotek jako v předchozích třech letech, prudce poklesla poptávka kvůli zhoršené situaci na trhu práce a neochotě kupujících přijímat dlouhodobé závazky ve formě hypoték. Mnoho developerů mělo problémy s cash-flow a se splácením finančních závazků. Situace na realitním trhu loni developerům příliš nepřála. Mnoho firem namísto obvyklé přípravy projektů – nákup pozemků, výstavba, pronájem a následný prodej – zmrazilo nový development. A soustředilo se na dokončení současných projektů, zajištění jejich pronájmu či prodeje a na cash flow k plnění závazků vůči financujícím bankám. Realitní krize sice developery tvrdě zasáhla, ale očekávaná vlna jejich krachů se neuskutečnila. Navzdory opakovanému meziročnímu poklesu hodnoty nemovitostí – v letech 2008 a 2009 v průměru o patnáct až dvacet a o rok později o dalších pět až patnáct procent v závislosti na druhu a kvalitě nemovitosti – v důsledku čehož mnoho developerů mělo nejprve problém s úvěrovými podmínkami a v některých případech se i dostalo pod úroveň dluhu, financující banky projevily mimořádnou vstřícnost i vůči největším hříšníkům. Má-li developer problém se splácením úvěru, banky v poslední době stále víc upřednostňují takzvaný work-out před prodejem zástavy či konkurzem dlužníka.

Tři znaky Na realitním trhu letos přetrvávají podmínky, které developerům vymezují oblast působnosti a jimž se musejí přizpůsobit, chtějí-li se rozvíjet. Obnovení činnosti některých developerských firem zejména v rezidenčním a kancelářském segmentu dokládá, že tyto podmínky nejsou nepřekonatelné. To lze považovat za signál pozvolné změny na realitním trhu. K jejím hlavním znakům patří za prvé financování nových projektů bankami. Nadále však platí, že jsou ochotny půjčovat především na menší projekty do zhruba tři sta milionů korun v atraktivních lokalitách v Praze a ve vybraných krajských městech ČR. A požadují od developera 30 až 40 procent předpronájmů u komerčních nemovitostí či předprodejů u rezidenčních nemovitostí a zhruba 30 procent vlastních finančních zdrojů. Například developeři rezidenčních projektů se přizpůsobili zmenšením projektů do zhruba sta bytových jednotek. A větší projekty rozdělují do několika fází – často přibližně o sto bytových jednotkách. K rezidenčním projektům, které se letos začaly v Praze provádět, patří Kajetána, Tyršův vrch, Rezidenční park Baarova, alfarezidence Na Vackově či rezidence Harfa Park. Dva nové projekty – ve Vinoři a v Uhříněvsi – zahájila dle svého vyjádření bez bankovních zdrojů developerská společnost Ekospol. Totéž platí i pro kancelářské budovy. Během prvních šesti měsíců 2010 se v Praze začaly budovat čtyři – Main Point Karlín, Keystone, City Element a City Deco.

Minimalizace rizika Druhým hlavním znakem pozvolné změny na realitním trhu jsou alternativní způsoby financování. V současné době se zvyšuje zájem o kapitálové vstupy privátních investorů do developerských projektů – nejčastěji formou joint-ventures nebo mezzaninového financování. Ti by se měli společně s bankami stále častěji podílet na přípravě developerských projektů. Třetím znakem změny jsou akviziční aktivity developerů. V současné době roste zájem silných developerů o atraktivní pozemky ke komerční i rezidenční výstavbě s platným územním rozhodnutím. Mnoho developerů, kteří sice v předchozích letech nakoupili pozemky, ale nejsou bezprostředně schopní je zhodnocovat, je nabízí k prodeji. Oproti loňskému roku jsou mnohem úspěšnější, protože buď snížili ceny, nebo pro daný pozemek zajistili územní rozhodnutí či stavební povolení. Zvýšili tedy hodnotu a snížili riziko.

Spekulativní výstavba nehrozí Kvůli vyšší neobsazenosti komerčních nemovitostí a dosud opatrné poptávce po rezidenčních nemovitostech dnes začínají s výstavbou jen developeři, kteří mají vysoké procento předpronájmů – 40 až 50 procent – respektive předprodejů bytových jednotek – více než 30 procent. Spekulativní výstavba jako za realitního boomu například v roce 2007 je v nejbližších letech vyloučená. Pro většinu developerských společností na českém realitním trhu je prioritní pronájem, respektive prodej jejich volných rezidenčních nemovitostí a stabilizace či optimalizace současného realitního portfolia.

Work-out

Soubor opatření, díky nimž banka a developer odvrátí hrozící nebo již existující porušení úvěrové smlouvy. Nejčastěji se používá ve formě úpravy podmínek současného úvěru – například odložení splátek, zvýšení úrokové sazby či poskytnutí dodatečného zajištění. A také ve formě vstupu strategického partnera, poskytnutí dodatečných prostředků akcionáři dlužníka či prodeje projektu třetí osobě. Pro obě strany – věřitele a dlužníka – je většinou lepším řešením než prodej zástavy.

Situace

Spekulativní výstavba jako za realitního boomu například v roce 2007 je v nejbližších letech vyloučená. Pro většinu developerských společností na českém realitním trhu je prioritní pronájem, respektive prodej jejich volných rezidenčních nemovitostí a stabilizace či optimalizace současného realitního portfolia.

Tabulky 1-2: Výrazný pokles Výstavba komerčních a rezidenčních nemovitostí v roce 2009 v Praze a ČR

Komerční nemovitosti Dokončená výstavba v roce 2009 (tis. m2) Meziroční změna 2009 a 2008 (v %)

Kancelářské prostory v Praze 162 -51 Skladové prostory v ČR 381 -53

Pramen: Prague Researcg Forum, King Sturge

Rezidenční nemovitosti Dokončená výstavba v roce 2009 (tis. m2) Meziroční změna 2009 a 2008 (v %) Zahájená výstavba v roce 2009 (tis. m2) Meziroční změna 2009 a 2008 (v %)