Změna? Nejdříve v létě

29. 11. 2004

Nájemních domů u nás ubývá. V poměrně rychlém tempu se jich zbavují hlavně obce. Nová výstavba, která v tomto roce viditelně ožila, se soustředí na výstavbu bytů pro prodej.

DEREGULACE NÁJEMNÉHO Luxusní stometrový byt na pražské Vinohradské třídě za čtyři tisícovky regulovaného nájemného měsíčně, garsonka na periferních sídlištích za tržní dvojnásobek. Takto to stále vypadá v Praze idalších městech - a ještě nějakou dobu bude.Dva typy nájemného (regulované a tržní) jsou na českém trhu bydlení skutečností od roku 1989. Přes původní odhady, že úroveň tržního a regulovaného nájemného se v horizontu nějakých deseti letech sblíží, je rozdíl mezi nimi stále doslova propastný. Bez výjimky to platí pro českou metropoli, v omezenější míře pro regiony. REGULAČNÍ VAKUUM

Bytů s regulovaným nájmem, které jsou obvykle ve vlastnictví obcí nebo soukromníků, je dnes v České republice 747 tisíc. To představuje téměř pětinu trvale obydlených bytů. Regulovaný nájem je dlouhodobě nejvyšší v P raze, kde v současnosti činí pro byty I. kategorie 37,07 koruny za metr čtvereční (u bytů IV. kategorie 15,44 koruny). Tržní nájemné v hlavním městě se podle některých výpočtů pohybuje v průměu kolem 140150 korun za metr čtvereční. V ýše regulovaného nájemného jsou v platnosti už od roku 2002. Přitom příslušný cenový výměr ministerstva financí už v listopadu téhož roku zrušil Ústavní soud. Vláda však vzápětí nájemné zmrazila a tento stav - včetně jistého právního vakua - platí dodnes. Znamená to, že majitelé činžovních domů nájemné jednostranně zvyšovat nemohou. Musí se tedy vždy dohodnout s nájemcem. NÁJEMNÉ NEPOKRYJE ANI NÁKLADY

Podle údajů Občanského sdružení majitelů domů (OSMD) u nás nyní tzv. nákladové nájemné (pokrývá průměrné náklady na údržbu a správu domů spolu s účetními odpisy) činí 50-60 korun na metr čtvereční podlahové plochy. Majitelé bytů s regulovaným nájemným tak často nevyberou ani polovinu toho, kolik je zapotřebí na jejich údržbu. I na základě toho majitelé požadují podstatný nárůst úhrad za užívání bytu. Zdá se, že řešení problému slibuje zejména nejsilnější opoziční strana. „Z obecných prohlášení představitelů ODS je patrná snaha o vyvolání dojmu, že strana je pro urychlené řešení otázky deregulace. Nicméně svoje pojetí dosud nepředložila a ani do roku 1998 se moc nepředvedla,“ komentuje aktivity nejsilnější pravicové strany Robert Axamit, místopředseda OSMD. Mnoho uznání nemá ani pro ostatní politiky. Nejméně samozřejmě pro levici - podle něj jde ČSSD pouze o podplácení voličů, KSČM zas o zmrazení současného stavu. PĚT AŽ DEVĚT PROCENT Z CENY BYTU Majitelé činžovních domů mají pochopitelně jiné představy. OSMD chce prosadit uvolnění veškeré regulace a přenechání konkrétní výše nájemného na dohodě obou smluvních stran. Pro sdružení je přitom akceptovatelné stanovení nějakého stropu, například 20-30 procent nad obvyklou úroveň v dané lokalitě. V zásadě by se podle OSMD roční nájemné mělo dostat na 5-9 procent tržní ceny pronajímaného bytu. Nájem u nového bytu o výměře 60 metrů čtverečních, jehož cena by činila 1,5 milionu korun, by se tak dostal na částku 6250-11 250 korun měsíčně, tedy 104-186 korun za metr čtvereční. Představy politiků jsou ale zcela odlišné. Na jaře letošního roku (také díky pravicové opozici) parlament smetl ze stolu kompromisní návrh tehdejšího Špidlova koaličního kabinetu. Ten počítal v „dovolebním“ období (tedy v zásadě pro dva roky) se třikrát opakovaným zvýšením nájemného až o 10 %. N ová Grossova vláda - a zejména nový ministr pro místní rozvoj Jiří Paroubek - sice dali opakovaně najevo, že bytovou otázku včetně deregulace nájmů považují za jednu ze svých priorit, ale nějaké důraznější kroky lze očekávat nejdříve v následujícím roce. Podle Paroubkova náměstka Ivana Přikryla se počítá s tím, že návrh zákona o nájemném bude vládě předložen někdy v květnu 2005. Do parlamentu se tedy dostane až v druhém pololetí roku 2005. SNAHA O TRVALEJŠÍ ŘEŠENÍ

Přitom je už dnes zjevné, že podporu pro připravovaný zákon bude ČSSD hledat velmi obtížně. Sociální demokraté zatím mluví o spíše pomalejším přibližování k tržním cenám. „Úroveň zvyšování zatím není možné přesně stanovit, jde o politické rozhodnutí, ale bude to zhruba 5-8 procent ročně. To vše musí být provázeno zásadou, že výdaje na bydlení u nízkopříjmových skupin mohou dosahovat jen určitého procenta čistých příjmů. Jinak občanům vznikne nárok na sociální podporu,“ komentuje východiska ministerstva pro místní rozvoj (MMR) Přikryl. Právě MMR bude společně s ministerstvem financí (MF) předkladatelem budoucího zákona. „Máme zájem na tom, aby se nastavil takový systém změn v nájemném, který bude trvalý a nebude pouze překlenovat období jednoho roku či dvou let,“ říká náměstek ministra financí Tomáš Prouza. „Není samozřejmě možné dlouhodobě zachovávat nájemné uzamčené na stávající úrovni. Zároveň ale nejsme příznivci plošného zvyšování a máme také zájem na tom, aby do výše nájemného mohly mluvit obce,“ dodává. N ezdá se, že by mezi MMR a MF mohl při tvorbě nového zákona vzniknout zásadní rozpor - byť postoj k sociálním dávkám je na ministerstvu financí evidentně zdrženlivější. Otázkou ale je, jak se bude prosazovat v koaliční vládě. USDEU, která MMR ještě nedávno řídila, měla pro oblast bydlení a nájemného naprosto jiné plány, spočívající v razantnějším uvolňování regulace. Rovněž KDU-ČSL dala opakovaně najevo, že hodlá podporovat spíše protržní řešení. Uvedený harmonogram proto možná nebude splněn. Termín alespoň částečného narovnání nenormálních poměrů na domácím trhu s bydlením, kde se mimo jiné vůbec nestaví nájemné domy, je tak velmi nejasný. Majitelé činžovních domů na to reagují racionálně: „V roce 1991 jsme měli skoro 1,5 milionu nájemních bytů, nyní jich je jen asi 900 tisíc,“ říká Robert Axamit. TRŽNÍ A REGULOVANÉ NÁJEMNÉ (za metr čtvereční měsíčně)