Proti dopadům změn územního plánu existuje řada nápravných prostředků
Změny územních plánů, které byly přijaty v rozporu se zájmy vlastníků pozemků, jsou stále naléhavějším problémem. Stalo se vám, že jste zakoupili stavební pozemek, ale územní plán byl následně změněn a stavět nemůžete? Přibývá také podnikatelů, kterým změna funkčního využití jejich pozemku v územním plánu zmařila investici. Jaké jsou možnosti obrany či náhrady? Ještě před vydáním územního plánu je možné uplatnit připomínky či námitky jak k zadání návrhu územního plánu, tak k případnému konceptu či samému návrhu územního plánu. Co však dělat, pokud námitkám ani připomínkám není vyhověno a územní plán je navzdory nesouhlasu vlastníků pozemků změněn v jejich neprospěch? Řešením je § 101a a následné soudního řádu správního (SŘS), který umožňuje podat návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části. Územní plán jím bezpochyby je. Ačkoli se objevily spory, zda opatřením obecné povahy jsou i územní plány schválené před 1. lednem 2007, tedy ještě za účinnosti starého stavebního zákona, Ústavní soud rozhodl o tom, že i ty jsou opatřením obecné povahy. Jelikož pro podání návrhu podle § 101a není v SŘS uvedena žádná lhůta, je teoreticky možné napadnout i změnu těchto „starých“ územních plánů.
Předpis chybí
Co když ale řízení nebude úspěšné a nepovede se zvrátit negativní změnu územního plánu? Lze požadovat náhradu za znehodnocení pozemků? Jak je uvedeno v Listině základních práv a svobod ČR (čl. 11 odst. 4): „Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu na základě zákona a za náhradu.“ Žádný předpis nižší právní síly však poskytnutí náhrady za změnu územního plánu v neprospěch vlastníka neupravuje. Tedy s výjimkou § 102 odst. 2 stavebního zákona, který však nabude účinnosti až 1. ledna 2012. Toto ustanovení se bude věcně vztahovat pouze na náhradu za znehodnocení pozemků, jejichž určení k zastavění bylo zrušeno na základě změny územního nebo regulačního plánu. Náhrada pro ty vlastníky, kterým by byl jejich pozemek znehodnocen z jiného důvodu než kvůli zrušení určení k zastavění, však nadále nebude nikde upravena. Tento závěr potvrdil i Nejvyšší správní soud v případu podnikatelky, která za účelem provozování zemědělské činnosti zakoupila pozemky, jejichž způsob využití byl v územním plánu označen jako území zemědělské výroby a služeb. Poté však došlo ke změně funkčního využití pozemků na plochu pro bydlení v rodinných domcích. Tím došlo nejen k omezení vlastnických práv majitelky, ale i k omezení její podnikatelské činnosti. Na daný případ bohužel nelze aplikovat náhradu škody podle občanského zákoníku, protože nebyla splněna podmínka protiprávnosti coby nutného předpokladu obecné odpovědnosti za škodu. Nelze aplikovat ani zákon o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem, ani zákon o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě. Přitom zde není žádný důvod, proč by majitelka neměla být odškodněna jak za znehodnocení investice, tak rovněž za omezení práva k podnikání.
Do Štrasburku
Bez ohledu na absenci zákonného ustanovení o poskytnutí náhrady za znehodnocení pozemků je domáhání se práv zaručených ústavní normou právem každého, ať už svá ústavně zaručená práva uplatní v jakémkoli řízení. Pokud by náhradu za nucené omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu české soudy nepřiznaly, je možné se obrátit na Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku. Tuto možnost lze využít až po vyčerpání všech vnitrostátních právních prostředků nápravy a ve lhůtě šesti měsíců ode dne, kdy bylo přijato konečné vnitrostátní rozhodnutí. Při podávání stížnosti by bylo vhodné odkázat na článek 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod, který upravuje právo na ochranu majetku, či na článek 13 zmíněné úmluvy, v němž je upraveno právo na účinný prostředek nápravy. Pro zahraniční investory by kromě uvedeného mohla připadat v úvahu ještě mezinárodní arbitráž na základě bilaterálních dohod o ochraně investic, nebo by v jiných řízeních mohl některý z vnitrostátních soudů podat předběžnou otázku Soudnímu dvoru EU ohledně výkladu svobody pohybu kapitálu. Nehledě na to, že od vstupu Lisabonské smlouvy v účinnost je pro Českou republika závazná i Listina základních práv a svobod EU. Ta v článku 17 zaručuje podobnou ochranu majetku jako zmíněný článek 11 Listiny základních práv a svobod ČR.
