Nabývací hodnota může být snížena o výdaje prokazatelně vynaložené na znalecký posudek
Začátek nového roku 2014 byl charakterizován nezvykle velkým množstvím legislativních změn, které výrazně ovlivní denní život většiny obyvatel. Nejvýznamnější změnou je nový občanský zákoník (zákon č. 89/12 Sb.), na který se soustřeďuje nejvíce pozornosti, ale nelze přitom opomíjet i další důležité nové zákony a podzákonní normy. Novinkou, která se týká široké veřejnosti, je nový zákon č. 340/2013 o nabytí nemovitostí a s ním souvisejícím placení daně při převodu nemovitostí.
Při prodeji nemovitosti je plátcem daně prodávající, základ daně je vypočítán ze sjednané ceny a tato cena již nemusí být korigována znaleckým posudkem o ceně zjištěné, který byl dříve nutnou podmínkou a také nutným výdajem při převodu nemovitostí a veřejností byl kritizován jako neúměrná administrativní i nákladová zátěž.
Možnost volby Od ledna se situace zcela změnila a posouzení daně při převodu nemovitosti bude nyní provádět sám finanční úřad. Ten bude vycházet z ceny sjednané, tedy z ceny, na které se dohodli prodávající a kupující, a tu bude porovnávat s tzv. srovnávací daňovou hodnotou.
Tato srovnávací daňová hodnota představuje 75 procent směrné hodnoty (průměrná cena porovnatelné nemovitosti v porovnatelné lokaci zjištěná správcem daně) nebo ceny zjištěné, přičemž poplatník daně si sám může zvolit, zda se k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrná hodnota, nebo cena zjištěná na základě znaleckého posudku.
Povinnost předkládat znalecký posudek pro poplatníka daně skončila až na výjimečné případy, kdy jsou převáděné nemovitosti součástí obchodního majetku. Nicméně pro poplatníka zůstala možnost nechat si tento posudek zpracovat a předložit. Tento postup poplatníka sice zdánlivě obtěžuje a do jisté míry i zatěžuje redukovanými náklady, přesto má své nesporné výhody.
Nabývací hodnota (základ daně) může být snížena o výdaje prokazatelně vynaložené na znalecký posudek (tzv. znalečné), pokud je posudek vyžádán jako příloha daňového přiznání. Pro poplatníka daně je tedy znalecký posudek nejen „zadarmo“, protože znalečné je nákladová položka, ale jeho vypracování mu může přinést i významné výhody.
Například posudek pro účely daně z nabytí nemovitosti může výrazně snížit cenu nemovitosti, ušetřit náklady a v neposlední řadě i odstranit množství problémů.
Směrná hodnota vychází z průměrných cen nemovitostí v daném místě a čase. Pokud existuje nějaká konkrétní nemovitost, která se od průměru liší, je otázkou, zda tuto odchylku může metodika výpočtu směrné hodnoty správně zachytit. Základ daně indikovaný pomocí znaleckého posudku může být proto někdy i výrazně nižší než základ daně indikovaný směrnou hodnotou. Příkladem může být starší, neudržovaný nebo zdevastovaný rodinný dům na atraktivním místě (třeba v Praze 6). Směrná (průměrná) cena rodinných domů v této oblasti je logicky a správně velmi vysoká, přesto se i zde mohou najít opuštěné a zdevastované objekty, u nichž by poplatník daně nemusel zaplatit daň v objektivně správné výši, pokud by se vycházelo jen z průměrné ceny.
obJEKtIvnÍ InFoRMACE Kupující nemovitosti nemusí být nutně stavebnětechnickým odborníkem, stejně tak jako zájemce o hodinky nemusí být nutně hodinářem nebo kupující ojetého auta automechanikem. Nemovitost se od hodinek nebo ojetého auta ale podstatně liší v tom, že ji jednak nekupujeme každý den, jednak se u většiny lidí jedná o největší investici v životě, na kterou si také obvykle ještě půjčují prostředky formou hypotečního úvěru.
Vypracování znaleckého posudku je přitom nejjednodušším způsobem, jak poměrně levně a přitom spolehlivě a objektivně zjistit, jaký je skutečný technický stav kupované nemovitosti. Soudní znalec je totiž za svou práci zodpovědný nejen občanskoprávně, ale i trestně a také je osobou nezávislou. Na rozdíl od různých takzvaných technických poradců, kteří nejen nejsou za svou práci zodpovědní, nijak za ni neručí ani neprokazují svoji odbornost, ale ve většině případů jsou dealery stavebních firem a „zadarmo“ poranový dí klientovi, že si má objednat u jisté firmy celkovou rekonstrukci právě zakoupeného domu (obvykle k tomu ještě přihodí výhodné pojištění a hypoteční úvěr).
PosUDEK JAKo DŮKAZ V životě, bohužel, nastávají různé situace jako rozvod, vypořádání dědických podílů, vklad do obchodní společnosti, spor o určení vlastnictví, spor o výši nájemného, spor o vadu věci a řada dalších občanskoprávních, dokonce i trestních (podvod) případů, kdy se znalecký posudek stává významným, a někdy i klíčovým důkazním prostředkem. Objednávka znaleckého posudku pro účely daně z nabytí nemovitosti je možností, jak tento posudek získat v potřebné kvalitě, a dokonce s jistou daňovou úlevou. Z praxe známe řadu případů, kdy právě znalecký posudek se stal pro kupujícího argumentem, který mu umožnil i dost podstatně snížit kupní cenu.
Ke kvalitě znaleckých posudků přispívá i to, že je může zhotovit pouze znalec jmenovaný dle zákona č. 36/67 Sb., o znalcích a tlumočnících. Seznam znalců je k nahlédnutí u každého soudu, popřípadě na portálu www.justice.cz či u Komory soudních znalců i na www.kszcr.cz. Věcně i metodicky nejkomplikovanější posudky obvykle neprovádějí znalci jako fyzické osoby, ale znalecké ústavy, které jsou k těmto znaleckým úkolům nejlépe vybaveny a kvalifi kovány, a to často i pro více potřebných oborů či odvětví. Na jedné adrese tak zájemce získá posudek jak o ceně nemovitosti, tak i o jejím technickém stavu a případně i ocenění pro hypoteční úvěr.
Nabývací hodnota zjištěná pomocí znaleckého posudku může být někdy i výrazně nižší než základ daně indikovaný směrnou hodnotou.
O autorovi| ? PETR ORT • výkonný ředitel české pobočky celosvětového znaleckého ústavu American Appraisal a člen Komory soudních znalců České republiky
