Definice sociálního bydlení přidusí slibně rostoucí poptávku po kvalitě
O důsledcích vládního triku, kterým se má zachovat pětiprocentní daň z přidané hodnoty pro velkou část nově postavených bytů i po roce 2007, není pochyb od první chvíle. Česká „socka“ může bydlet i ve studiu s mramorovou vanou, centrální klimatizací a zahradníkem. Rozloha nového bytu či domku je přitom zatím jediným kritériem, které z multimilionáře šmahem učiní „sociální případ“.
Jak známo, z návrhu ministerstev pro místní rozvoj a financí vyplývá, že do kategorie sociálního bydlení spadnou byty do 90 metrů čtverečních a rodinné domy do 150 metrů čtverečních. A to do plochy nebudou započítávány balkony, terasy, lodžie či garáž. Vláda slibuje, že takto od přesunu DPH ze snížené do standardní sazby „uchrání“ přibližně 70 procent nově postavených bytů. Možná více.
Je zřejmé, že vynalézavost kabinetu bude hbitě následována vynalézavostí občanů. To je folklor. Švejkovský počin kabinetu ovšem komplikuje život velkým developerským firmám.
Dnešní vláda to už nestihne.
Přesnější pravidla zatím nejsou známa, nicméně developeři už začali notně spekulativně uvažovat o změnách svých rozjetých projektů a kalkulacích prodejních cen. Vymýšlet dnes triky, jak rozměrné byty a domy zařadit mezi sociální bydlení, je přitom předčasné. Návrh, který bude přesně technicky a právně vymezovat inkriminovanou kategorii, předloží vládě ministerstvo financí spolu s ministerstvem pro místní rozvoj a ministerstvem práce a sociálních věcí až v srpnu. Návrh novely zákona o dani z přidané hodnoty, který stanoví právní podmínky a limity zabraňující obcházení a zneužití ustanovení, by měl dostat kabinet na stůl dokonce až v listopadu. „Je velmi nešťastné, že tato vláda definovala sociální bydlení, ale přesnější úpravu bude řešit až nový kabinet. Dnes se tedy spekuluje nad něčím, o čemž vlastně nikdo neví, jak to bude vypadat,“ komentuje vzniklý rozruch Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Pácal patří k těm, kteří považují vládní definici sociálního bydlení za švejkovinu. „Bytová politika je již tak dost pokřivena. Dostáváme se do paradoxu, například osmdesátimetrový byt v Praze na Malé Straně bude označen jako sociální bydlení a rodinný domek na vesnici už do této kategorie spadat nebude,“ domnívá se Pácal. Inspirací, jak předejít absurditám, by mohli být Poláci. Ti rovnou ohraničili sociální bydlení plochou do 350 metrů čtverečních.
Promluví Evropa
A ještě jedno „ale“. K českému pojetí sociálního bydlení se bude vyjadřovat Evropská komise. Nezapomene na svůj ústní příslib, že bude vstřícná k „širokým národním definicím sociálního bydlení“? Konkrétně může Česko narazit na evropskou byrokracii. Problém by mohl nastat v okamžiku, kdy úředníci, kteří se rozhodují na základě předpisů a pravidel, a nikoli politicky, začnou hodnotit, zda Česko takto neposkytuje nedovolenou státní podporu. „Takový střet bych očekával. Sociální bydlení je přece z podstaty věci definováno účelem, nikoliv metry,“ varuje prezident Svazu průmyslu a dopravy Jaroslav Míl. Vláda navíc, jak tvrdí Míl, otevřeně říká, že obcházet pravidla je správné, a stejně se začnou chovat firmy, které budou hledat cesty k daňovým únikům.
Vážný je důsledek, na který upozorňuje Jakub Sedmihradský z realitní společnosti Lexxus. Poukazuje na to, že reálné riziko nesouhlasu EU s plošnou definicí sociálního bydlení vnáší na bytový trh nejistotu a brzdí jeho rozvoj.
Upravíme, zmenšíme.
Právě nyní konečně začíná růst poptávka po větších bytech, třípokojových, a postupně klesá zájem o byty 2+kk. Vládní návrh oživlou poptávku bombarduje. „Bytů nad devadesát metrů čtverečních nebývá v nových bytových projektech více než dvacet až třicet procent. Lze očekávat, že developeři upraví poměr a výměry bytů v připravovaných projektech tak, aby se jich do této kategorie vešlo co nejvíce,“ domnívá se Jakub Sedmihradský.
Zástupci společnosti Skanska tvrdí, že do navrhovaných parametrů sociálního bytu se vejdou zhruba dvě třetiny projektů firmy. Podstatný problém ale nastane u rodinných domků, kde vymezení odpovídá jen čtyřicet procent výstavby. „V současné době typický požadavek našeho klienta zní: dům o rozměrech 160 až 190 metrů čtverečních. Na změnu sazby DPH bude reagovat poptávka a budeme se muset přizpůsobit i my. Některé projekty přemodelujeme na plochu maximálně 149 metrů čtverečních“ říká Petr Fanta, ředitel developmentu Skanska.
Definice sociálního bydlení ovlivní i rozhodování společnosti Orco, která vlastní jednoho z největších tuzemských developerů bytů – firmu IPB Real. Viceprezident Orka Aleš Vobruba se domnívá, že předložená charakteristika sociálního bydlení změní poptávku. „Určitě budeme nuceni reagovat změnou charakteru výstavby. To bude ale možné pouze u těch projektů bytové výstavby, jejichž realizace ještě nebyla zahájena. U těch rozjetých můžeme těžko měnit původní plány a záměry.“
V odhadech, jak se budou vyvíjet ceny nových bytů, které se do kategorie sociálního bydlení nevejdou, jsou zatím realitní odborníci opatrní. „Myslím si, že nepůjde o nijak dramatické zdražení. Vezmeme-li v úvahu, že kvůli rozdělení bytů na malé-levné a velké-drahé pravděpodobně klesne poptávka po velkých bytech. Nelze očekávat, že by jejich ceny kopírovaly změnu sazby DPH. Proto se domnívám, že ceny velkých bytů porostou zhruba o pět až osm procent,“ jako jeden z mála si troufá předpovědět Milan Rouček, předseda představenstva společnosti Hyposervis.
České triky Rodinný domek, který přesáhne 150 metrů čtverečních, lze relativně jednoduchým trikem přesunout mezi sociální. Tento objekt může totiž mít až tři samostatné byty. „V případě rodinného domu se dvěmi nebo třemi byty by celková podlahová plocha mohla být technicky vymezena obdobně jako u bytů v bytových domech,“ říká Daniela Grabmüllerová, ředitelka bytové sekce na ministerstvu pro místní rozvoj. Vyjádřeno čísly - celkové rozměry domku pak mohou dosáhnout až 270 metrů čtverečních. Ke zkolaudování stačí, aby každá fiktivní bytová jednotka disponovala sociálním zařízením a kuchyní. Takové vybavení bývá běžnou součástí každé větší vily. Řešení se nabízí i tehdy, pokud dům nebude mít více koupelen a WC. Jak uvádí Daniela Grabmüllerová, do celkové plochy objektu se nezapočítávají nebytové prostory, jako jsou například kanceláře nebo obchody. A jaký je rozdíl pro majitele, zda má domek zkolaudovaný s pracovnou nebo s kanceláří? Vyhnout se vyšší sazbě daně by mohli i ti, kteří preferují nadstandardní vícepokojové byty. V rámci nynějších pravidel by stačilo, aby zakoupili dva popřípadě více bytů vedle sebe a po kolaudaci je jednoduše propojili.
