Sídelní kaše. Dnes dosti používaný termín, který skvěle v jednom ze svých projevů popsal v roce 2010 prezident Václav Havel. „Když jsem před mnoha lety jel autem z Prahy do naší venkovské chalupy ve východních Čechách, trvala cesta z centra města k tabuli, která označovala jeho konec, přibližně 15 minut. Pak byly louky, pole, vesnice. Dnes jedu z Prahy toutéž cestou dobrých 40 minut i déle, aniž poznám, jestli jsem město už opustil, nebo nikoliv. To, co bylo donedávna jasně srozumitelným městem, ztrácí dnes své hranice a s nimi i svou identitu,“ pronesl Havel na konferenci Forum 2000 věnované architektuře a urbanismu.
Změnilo se od té doby něco? Ano, mnohé, ale zatím spíše v mentální rovině. Pražští politici označují jako svou hlavní prioritu zástavbu brownfieldů uvnitř města, aby už nedocházelo k dalšímu drancování krajiny. Na „hnědou“ vlnu se v posledních letech naladili téměř všichni největší investoři, urbanismus už pro ně není sprosté slovo a změnit pole na stavební pozemky je považováno téměř za hřích.
Město zároveň trpí bytovou krizí, ročně by se tu mělo postavit kolem deseti tisíc bytů, povoluje se jich ale jen zhruba 2500. Developeři přitom tvrdí, že mají v přípravě uvíznutých přes sto tisíc bytů, z nichž dvě třetiny se nacházejí právě na brownfieldech.
Můžeme tedy poučeni z předchozích omylů očekávat, že se metropole třicet let po pádu minulého režimu zbaví starých továren, nádraží a skladů, Pražané přestanou utíkat do Středočeského kraje, kde se momentálně staví víc než v metropoli, ušetří jej další vlny suburbanizace a nastěhují se do nových městských čtvrtí? Nejspíše ano, ale rozhodně to nebude v dohledné době.
Město jako prošlý ementál
Praha má na rozdíl od jiných rostoucích západních metropolí uvnitř města dostatek prostoru, aby se nemusela dál rozrůstat za své hranice do krajiny. Plánovači města spočítali, že se dovnitř vejde „celé jedno Brno“. Praha jako ementál - uvnitř města jsou pomlky, kde najednou přestane zástavba a musíte obcházet obrovské oplocené území. Jde o 950 nevyužívaných hektarů v širším centru města, převážně brownfieldů. Zabírat další pole a louky na periferii není potřeba. Kde je tedy problém?
Zjednodušeně řečeno je to těch posledních dvacet let, kdy se nic moc nedělo a čekalo se na zázrak. „Zpětně viděno se historickou chybou jeví uvalení stavebních uzávěr na velká transformační a rozvojová území v roce 2000. Nyní se ukazuje, že tehdejší cíl připravit podrobnější územně plánovací dokumentaci na každé území jako celek byl a je téměř neřešitelný úkol,“ říká Petr Hlaváček, náměstek primátora pro územní rozvoj, a tedy ten, kdo by měl tuto historickou chybu napravit. Že toho ale nejspíše v tomto volebním období moc nezmůže a ani nemůže, napovídá střízlivý pohled jeho poradce, demografa a experta na pražský realitní trh Martina Červinky. Na příkladu Bubnů, patrně nejexponovanějšího brownfieldu čítajícího téměř 110 hektarů, který má potenciál změnit velkou část Prahy, ukazuje proč.
Institut plánování a rozvoje (IPR) nedávno zveřejnil návrh studie zástavby bývalého nádraží. Ta počítá, že v Bubnech může žít až 25 tisíc obyvatel a několik desítek tisíc dalších pracovat. Jásat by ale bylo předčasné. „Správné a klíčové je však dodat, že tento ,plán‘ bude naplněn možná v horizontu dalších 30 až 40 let. Nyní čeká tuto studii realisticky minimálně tři až čtyři roky ,úředního‘projednávání, než vůbec může být stavební uzávěra odstraněna.
První vydaná územní rozhodnutí v Bubnech lze očekávat v roce 2025 a první obyvatelé se tam nastěhují třeba v roce 2027,“ podotýká Červinka. Vychází přitom ze srovnání s pražským Smíchovem - jediným velkým brownfieldem, který se podařilo v posledních dvaceti letech otevřít. Jen administrativní projednání sejmutí uzávěry a změny územního plánu pro toto bývalé nádraží v centru města trvalo devět let. Od té doby šlo vše relativně skvěle, máme rok 2019 a běží územní řízení na první bytové domy. Možná tak za tři roky si tam budou zařizovat příbytky jejich čerství majitelé.
Když velký je moc velký
Bez toho, že se změní současné rigidní legislativní podmínky a administrativa, nelze tedy očekávat, že Prahu obří pozůstatky industriální minulosti typu Bubny, Nákladové nádraží Žižkov nebo Bohdalec Slatiny, v blízké budoucnosti spasí. A až se jednou za pět či sedm let začne třeba v Bubnech opravdu stavět, nespadne tam najednou těch 25 tisíc lidí z nebe. Investoři tam budou schopni ročně vrhnout na trh tak pět stovek až tisíc bytů. „Tudíž město bude muset mít současně aktivováno dalších pět podobných území, která budou generovat tisíc bytů ročně. Zbylých pět tisíc bytů snad vznikne v dalších menších rozvojových územích, prolukách a doplnění stabilizovaného území. Jedině tak se dostaneme na vysněných deset tisíc bytů ročně,“ konstatuje Martin Červinka.
Město má naštěstí velké množství menších celků, kde nejsme v bodě nula. I přes současnou skepsi a paralýzu nelze říct, že se v minulosti nic nepovedlo a staré továrny jen spí. Některé se podařilo transformovat na bydlení, kanceláře nebo retail, což změnilo nebo mění charakter celých čtvrtí. Příkladem budiž Holešovice nebo Karlín, i když tam paradoxně hodně pomohly povodně.
V současnosti je ve fázi přerodu zejména Praha 9, kam před revolucí mířily desetitisíce dělníků. Tam dnes naleznete téměř všechny rezidenční developery z první desítky - Central Group, Finep, Skansku, AFI Europe, YIT, Metrostav a další, kteří staví nebo mají na spadnutí projekty s tisíci byty. Jenomže jak říká místostarosta Prahy 9 Tomáš Portlík (ODS), ani ty nespadly z nebe.
Devátá městská část kdysi považovaná za průmyslové srdce Prahy si uvědomila, že výrobní éra skončila už před patnácti lety, a nové investice začala podporovat. Zároveň tam neváznou obří stavební uzávěry, většinou jsou třeba „jen“ změny územního plánu.
„Teprve teď to nese ovoce. Když připočtete k desetiletému povolovacímu procesu ještě pár let na změnu územního plánu, a ta je na brownfieldech potřeba téměř vždy, jste někde na 17 letech. Hodně takových historických projektů je teprve teď těsně před schválením,“ říká Portlík, který si myslí, že je potřeba aspoň rychle dotáhnout rozpracované záměry, aby se trochu zmírnil tlak na růst cen bytů.
Devítkový přerod
Změnu na devítce nastartovala výstavba dnešní O2 areny, která vyrostla pro konání mistrovství světa v hokeji 2004 na kontaminovaných pozemcích na rozhraní Libně a Vysočan. Prvním větším rezidenčním projektem byl Kejřův mlýn, který celkem povedeně rekonstruoval a obestavěl historickou usedlost, navíc na tehdejší poměry pokrokový investor investoval i do zvelebení okolí a revitalizaci říčky Rokytky. Místní radnice měla tedy pozitivní zkušenost a nikdy se nesnažila developery zastavovat, ale spíše umravňovat a usměrňovat.
Kejřův mlýn dokončený v roce 2008 byl tehdy spíše výjimkou - investoři dávali přednost levným polím, která šlo měnit na stavební parcely a nemuseli u nich řešit ekologické zátěže a právní problémy typu restitucí a majetkových sporů. Dnes v Praze 9 developeři podle analýzy připravovaných projektů v Praze, kterou dlouhodobě dělá společnost Central Group, připravují téměř 16 tisíc bytů, z toho zhruba 11,5 tisíce právě na brownfieldech.
Uvažujete o hypotéce? Spočítejte si její výši v kalkulačce
Kdo chce koupit v Praze 9 byt, může aktuálně vybírat z devíti stovek bytů při průměrné ceně 98 tisíc korun za metr čtvereční, což se může zdát šílené, ale je to nejméně z celé Prahy. Těsně před zahájením stavby je v Praze 9 šest stovek nových bytů a dalších 2300 čeká na stavební povolení.
Celkem v Praze 9 dostalo povolení za posledních pět let zdaleka nejvíc bytů z celé metropole - 4421 z celkových 14 455.
Brownfield je dražší, ale in
Devítkovým průkopníkem byl také Finep, který tu uskutečnil jednu z prvních velkých přeměn brownfieldu na byty. V místech bývalé spalovny komunálního odpadu začal stavět v roce 2005 a dnes na Harfě ve dvou tisícovkách bytů bydlí zhruba pět tisíc lidí. „Praha se nemá rozrůstat do šíře na úkor okolní krajiny. Musí se rozvíjet ve svých stávajících hranicích a zahušťovat se, aby mohla plnit všechny své městské funkce,“ soudí ředitel firmy Tomáš Pardubický. U Poděbradské ulice v místech bývalého průmyslového areálu začal nyní budovat projekt Nová Elektra a na dalším - revitalizaci bývalé Ferony - pracuje v Holešovicích.
„Velkou přidanou hodnotou brownfieldů je fakt, že v těchto lokalitách můžeme na revitalizaci prostor pracovat s architekty a s městem a společně tvořit jejich budoucnost. A to s odkazem na historii nebo specifičnost daného místa. Vždy je to výzva, protože nestavíme jen samotný byt, ale budujeme kompletní životní prostor na desítky let dopředu. Společně tak dáváme řád celé nové městské čtvrti a určujeme charakter budoucí výstavby,“ popisuje Pardubický, co ho na brownfieldech baví a co možná vyváží to, že jde většinou o lokality s nějakou kontaminací nebo památkově chráněným objektem, což přináší vícenáklady. A někdy i takové, o kterých investor dopředu nemohl vědět.
Společnost YIT se nemusela na svém pozemku, kde staví projekty Suomi Hloubětín a Lappi Hloubětín, potýkat s pozůstatky těžkého průmyslu, přesto zlikvidovala velké množství odpadů.
„Letos jsme zahájili revitalizaci části toku Rokytky, aby říčka byla schopna lépe zadržovat vodu a měla díky nově vytvořeným nivám a meandrům přirozenější charakter. Na svazích a břehu jsme narazili na velkou černou skládku. Odvezli jsme odsud 30 tun směsného odpadu, který tvořily zejména plasty, kabely a zbytky po bezdomovcích, a 74 tun bioodpadu. Při stabilizaci svahů a vytváření nových komunikací jsme pod povrchem nalezli další stovky metrů krychlových sutě,“ vypráví ředitel YIT Stavo Vladimír Dvořák.
„Náklady na odstraňování ekologických zátěží jdou mnohdy do desítek milionů korun, přesto jsme se už před lety rozhodli jít cestou revitalizace brownfieldů a kupujeme téměř výhradně pozemky tohoto typu - staré průmyslové areály, sklady. Jen v Praze 9 máme v přípravě 2600 bytů a brzy tam spustíme projekt v místech bývalé Tesly. Aktuálně vlastníme kolem 1,5 milionu metrů čtverečních brownfieldů a pozemků určených k výstavbě, na kterých plánujeme více než 30 tisíc nových bytů,“ popisuje strategii největšího rezidenčního developera Marcela Fialková z Central Group.
Že to ale může být proces na roky, ne-li desetiletí, napovídá to, že ve firmě zřídili novou pozici správce, který se o staré zanedbané areály postará, než na ně vjedou stroje.
Čtěte také:
Hypoteční zádrhel: předčasné splácení úvěrů banky připraví o miliardy
Cena za úspěch. Pražské nemovitosti se stávají trofejními aktivy
Praha odebere městské byty soudcům a státním zástupcům. Pronajme je sociálně slabým
Hypotéku má každý pátý Čech, ukazuje průzkum. Uvažuje o ni deset procent lidí
