Financování realitních projektů je třeba posoudit dle nových daňových pravidel
Na začátku letošního roku vstoupila v účinnost novela zákona o daních z příjmů, která významně zpřísňuje pravidla takzvané nízké kapitalizace. Až do konce loňského roku se úrokové náklady při splnění ostatních obecných podmínek považovaly za daňově uznatelné, pokud objem úvěrů od spřízněných osob nepřesáhl čtyřnásobek vlastního kapitálu dlužníka. Nejenže se počínaje letošním rokem tento poměr snižuje na dvojnásobek, ale také se zavádí nový limit platný pro všechny úvěry, tedy od spřízněných i nespřízněných osob, a to ve výši šestinásobku (pro rok 2008) nebo čtyřnásobku (od roku 2009) vlastního kapitálu. Dále se zavádí strop pro průměrné úrokové náklady ve výši příslušné referenční sazby (například PRIBOR pro české koruny) zvýšené o čtyři procentní body. A v neposlední řadě začíná platit absolutní daňová neuznatelnost pro úroky z úvěrů, které jsou podřízené ostatním závazkům dlužníka.
Pochybnosti
Jedinou pozitivní zprávou v tomto kontextu je, že úvěrové smlouvy uzavřené do konce roku 2007 se ve většině případů budou řídit „starými“ pravidly až do konce roku 2009. Od roku 2010 pak nová pravidla dopadnou na všechny úvěry bez výjimky.
Lze pochopit, že státní správa se snaží limitovat objem úvěrů poskytovaných spřízněnými osobami (úroky mohou představovat skrytý způsob distribuce zisku). Jen stěží však lze nalézt racionální důvod pro omezování výše přijatých úvěrů od osob nespřízněných. Takové úvěry žádnou skrytou distribuci zisku představovat nemohou a jen těžko se lze ubránit dojmu, že tato nová pravidla jsou nástrojem k udržení stejné úrovně daňových příjmů státního rozpočtu i při klesajících sazbách daně.
Realitní projekty
Pro realitní projekty je typické, že se developeři a investoři snaží využít maximálního množství externího (bankovního) financování formou zajištěných (seniorních) úvěrů. Důvodem je nejen ekonomická výhodnost takové struktury, protože cizí prostředky jsou vždy „levnější“ než vlastní finanční zdroje, ale i snaha zachovat je pro další projekty.
Samozřejmě že developer nebo investor musí do každého projektu především kvůli požadavkům financující banky vložit určité procento vlastních zdrojů (equity). V případě developerských projektů přitom financující banka obvykle požaduje, aby tyto finanční prostředky byly investované jako první. Tedy nejen aby měla banka jistotu, že tyto vlastní zdroje budou skutečně použité na projekt, ale aby i dosáhl určitého stupně rozpracovanosti a financující banka proto nesla menší riziko při jeho selhání. Při akvizicích pak složení vlastních prostředků bývá podmínkou čerpání akvizičního úvěru, aby financující banka měla jistotu, že investor bude mít dostatek finančních zdrojů na zaplacení kupní ceny.
Jelikož jednotlivé realitní projekty jsou většinou uskutečňované ve speciálních, za tímto účelem založených společnostech, které nevykazují žádnou další činnost a nemají na počátku projektu žádný zdroj příjmů, tyto vlastní prostředky dosud bývaly poskytované z větší míry úvěry od spřízněné osoby ze skupiny developera či investora konkrétního projektu a pouze z menší části vklady do základního kapitálu. Důvodem preference úvěru bývá rychlost a operativnost daného postupu, protože tyto finanční prostředky lze čerpat hned a jen v té výši, jež je v konkrétní chvíli absolutně nezbytná pro potřeby projektu.
Financování
Existují i takové struktury realitních projektů, v nichž finančně slabší developer uskutečňuje projekt s pomocí finančně silnějšího investora (například forward funding). V takovém případě investor poskytuje do projektu požadovanou equity, a to výměnou za podíl investora na něm, respektive za možnost jej po dokončení koupit. Opět se tedy objevuje financování prostřednictvím úvěru. Pokud totiž developer neposkytne investorovi již od začátku určitý vlastnický podíl v projektové společnosti, ale struktura již má prvky joint venture, není v případě takového financování ani možnost jiné volby. Takový úvěr bývá podřízený úvěru financující banky a mívá vyšší úrok. I při struktuře joint venture (Euro 12, 14/2007), v níž se na uskutečnění projektu podílejí dva či více partnerů, jej ti dosud obvykle financovali z praktických důvodů formou úvěrů v dohodnutém poměru. Jak již bylo uvedeno, tento způsob je operativnější, a navíc u joint ventures pak není nutné řešit otázky změn, respektive zachování poměrů podílů ve společném projektu jako v případě vkladů do základního kapitálu (majetkový podíl partnerů na projektu se totiž nemusí nutně shodovat s podílem na jeho financování).
Nové posouzení
Je tedy zřejmé, že otázku daňové uznatelnosti úroků z úvěrů je s ohledem na vysoký podíl úvěrového financování realitních transakcí nutné řešit prakticky v každém realitním projektu. Nejde o otázku novou, jelikož v určitém ohledu bylo nutné kvůli eliminaci negativních daňových rizik řešit problém poměru podílu vlastního kapitálu k objemu úvěru od spřízněných osob již dříve. Při popsaných daňových změnách však tento aspekt strukturování transakce nabývá hlubšího významu. Navíc k řešení poměru vlastního kapitálu k objemu úvěrů od spřízněných osob nově přistupuje otázka celkové výše úvěrů ve společnosti, maximální a průměrná výše úroků a podřízenost úvěrů. To bude velmi aktuální v případě struktury forward funding nebo mezzanine úvěrů. Uvedený zákaz podřízenosti může v mnoha situacích také znamenat, že úvěry od spřízněných osob nebudou moci být v realitních projektech bez negativních daňových dopadů poskytovány vůbec. Podřízenost ostatních závazků je totiž pro financující banky obvykle zásadní obchodní požadavek. V každém případě bude nutné dosavadní struktury financování realitních projektů před jejich uskutečněním počínaje tímto rokem znovu důkladně posoudit dle nových daňových pravidel.
Řešení
Obecně lze konstatovat, že navýšení jakékoli složky vlastního kapitálu dlužníka povede k nárůstu hranice úvěrů od spřízněných i nespřízněných osob ve smyslu uvedených poměrů. Při větší míře „kapitálového“ financování však zůstane menší potřeba financování dluhového, čímž se sníží objem zaplacených úroků. To povede k vyššímu základu daně dlužníka a daně samé, což se zdá být i záměrem této části daňové reformy. I přes to se však toto řešení jeví z pohledu celkového daňového dopadu lepší volbou než poskytnutí úvěru s daňově neuznatelnými úroky. Jak však současně z uvedeného vyplývá, při některých strukturách „kapitálové“ financování nebude možné použít (forward funding bez kapitálové účasti, mezzanine financování). Proto nezbude jiná možnost než buď tyto struktury opustit úplně či je výrazně přepracovat nebo se smířit s tím, že úroky dlužníka nebudou daňově uznatelné. V určitých situacích lze zvážit financování prostřednictvím takzvaných stálých provozoven zahraničních společností nebo komanditních společností, což může daňovou pozici dlužníků v některých případech zlepšit. Konkrétní doporučení však vždy závisí na aktuální situaci konkrétního dlužníka. Na závěr je nutné uvést, že ministerstvo financí v poslední době ustupuje od poměrně nekompromisní rétoriky na toto téma, kterou jsme od něj slýchávali při schvalování reformy veřejných financí v druhé polovině loňského roku. Ministerstvo dokonce připustilo, že by se současná pravidla nízké kapitalizace brzy mohla v mnohém změkčit, zejména ve vztahu k úvěrům od nespřízněných osob.
Změny pravidel nízké kapitalizace
Od letošního roku se úrokové náklady při splnění ostatních obecných podmínek považují za daňově uznatelné, pokud objem úvěrů od spřízněných osob nepřesáhne dvojnásobek vlastního kapitálu dlužníka.
Zavádí se nový limit pro všechny úvěry, tedy od spřízněných i nespřízněných osob, ve výši šestinásobku (pro rok 2008) nebo čtyřnásobku (od roku 2009) vlastního kapitálu.
Vzniká strop pro průměrné úrokové náklady ve výši příslušné referenční sazby zvýšené o čtyři procentní body.
Začíná platit absolutní daňová neuznatelnost pro úroky z úvěrů, které jsou podřízené ostatním závazkům dlužníka.
