Jste-li vlastníkem nějaké budovy, bytu, potažmo pozemku, odhad nemovitosti vás zřejmě v nějakém určitém časovém okamžiku prostě nemine. Její hodnotu je totiž potřeba zjistit ve chvíli, kdy se ji chystáte prodat (nebo teprve koupit), musíte zaplatit daň, žádáte banku o hypotéku, budete dědit nebo se chystáte rozvést – zkrátka častěji, než byste si mysleli. Jak ale na to? Proč je odhad ceny nemovitosti pokaždé jiný a kdo jej má na starost? Všechny odpovědi naleznete uvnitř tohoto článku.
Důvodem toho, že je hodnota inkriminovaného nemovitého majetku zpravidla vždy odlišná, je účel, kvůli němuž byl tento odhad proveden.
Není cena jako cena
V případě koupě nemovitosti vás bude zajímat především to, jaká je její kupní cena. Kupní cena je taková, která bývá uvedena v inzerátu, potažmo taková, na které se dohodnete s dosavadním vlastníkem. Z toho tedy jasně vyplývá, že k jejímu stanovení není žádného profesionála vůbec potřeba.
Pak je tu cena tržní, respektive obvyklá. Ta pro změnu uvádí, za kolik je možné na realitním trhu podobnou budovu či pozemek nacházející se ve stejné lokalitě a tomtéž časovém období prodat. Na jejím základě mohou obě strany, tedy jak nabyvatel, tak prodejce, zjistit, pro kterou z nich byl ve skutečnosti obchod výhodnější. Pakliže je kupní cena vyšší než cena tržní, tím, kdo vydělal, je prodávající. Je-li tomu naopak, může se radovat kupující.
O takzvanou cenu zadlužitelnou se budete zajímat ve chvíli, kdy za účelem pořízení nemovitého majetku žádáte banku o poskytnutí hypotečního úvěru.
A v neposlední řadě tu je pak ještě cena zjištěná, která bývá často označena i jako cena administrativní. Ta zase slouží pro daňové účely, a proto je určena na základě tabulek každoročně vydávaných samotným ministerstvem financí.
Každý, kdo se rozhodne nějakou budovu nebo pozemek koupit, musí ze zákona státu odvést daň z nabytí nemovitosti. Tato daň činí čtyři procenta z ceny – ovšem z jaké, to záleží na jistých okolnostech.
Možnosti jsou v zásadě dvě: daň se odvede buďto z kupní ceny, nebo takzvané směrné hodnoty. Ta činí 75 procent ceny administrativní, přičemž pokud je tato směrná hodnota vyšší než cena kupní, daň se odvede právě z ní. Pakliže je naopak vyšší kupní cena, daň se vypočítá pro změnu z této částky.
Lze tedy říct, že směrná hodnota je jakousi pojistkou státu, která mu zaručuje, že nebude na trhu s nemovitostmi docházet k umělému podhodnocování cen budov a pozemků za účelem krácení daní.
Jaké služby využít?
Potřebujete-li udělat odhad tržní ceny nemovitosti, bude pro vás nejjednodušší obrátit se na kvalifikovaného odhadce. Tuto práci zpravidla nejčastěji vykonávají nezávislí živnostníci, kteří daný obor vystudovali nebo jsou potažmo držiteli příslušných certifikátů. Takovýmto odhadcem může ale klidně být i realitní makléř.
V případě žádosti o hypotéku vám banka přidělí vlastního bankovního odhadce. Netřeba si však dělat starosti s tím, že takový člověk cenu vaší nemovitosti neúměrně zkreslí, respektive podhodnotí. Tito odhadci většinou nejsou kmenovými zaměstnanci bankovních domů – často s nimi pouze spolupracují na základě smlouvy, přičemž není výjimkou, že tuto práci odvádějí hned pro několik finančních institucí najednou.
Počítejte nicméně s tím, že cena stanovená pro účely poskytnutí bankovního úvěru bude zpravidla vždy o 10 až 20 procent nižší než cena kupní. V takovém případě je totiž snahou banky pojistit se pro případ, že byste hypotéku nespláceli řádně a včas, načež by ona byla nucena budovu, respektive pozemek prodat.
Samotný odhad pak probíhá tak, že vás zkontaktuje odhadce, kterého pověřila banka, a sejde se s vámi v domě, bytě, respektive na pozemku, jenž má být předmětem hypotéky. Celý proces zabere nanejvýš pár dní, přičemž odhadce během něj prohlédne všechna patra a místnosti, které k nemovitosti náleží, vše pečlivě zdokumentuje a zaeviduje.
Je proto dobré, aby byl v domě přítomen někdo, kdo stavbu dobře zná a dokáže spolehlivě zodpovědět odhadcovy otázky. Zbytek činností spojených s odhadem již může dokončit z pohodlí své kanceláře. A co se týče nábytku, ten jej pochopitelně zajímat nebude.
Pokud se budete rozvádět a rozvod bude probíhat hladce, odhad soudního znalce nebude potřeba. Jestliže se však nedokážete se svým partnerem dohodnout na vypořádání společného jmění manželů, musíte počítat s tím, že se bez něj již neobejdete. A to samé platí i tehdy, ocitnete-li se například v exekuci či budete-li se účastnit nějakého jiného soudního sporu.
Odhad nemovitosti prostřednictvím soudního znalce, který byl jmenován v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, bývá zpravidla ze všech odhadů nejpřesnější. Ostatně, tito lidé jsou za něj trestně odpovědní, takže si můžete být jisti tím, že si na své práci dají záležet. Zároveň je potřeba zdůraznit, že právě jejich odhad bývá tím ze všech nejdražším.
Kolik takový odhad stojí?
Cena odhadu nemovitosti se liší případ od případu. Je třeba počítat s tím, že bude jiná, jedná-li se o odhad obyčejného bytu, nebo má-li být předmětem odhadu například výrobní hala.
Ty nejlevnější položky začínají zpravidla na tisícovce, v případě těch nejdražších může jít i o desetitisíce. Rovněž záleží na tom, jakou metodiku odhadce při posuzování hodnoty používá (oceňovací předpis/tržní cena) a jaké podmínky na místě během provádění odhadů panují (standardní stav/ztížený stav).
