Pražský podnikatel se pokouší revitalizovat žacléřskou textilku
Dušan Barnáš by se dal s jistou mírou nadsázky přirovnat k Edwardovi, kterého ztvárnil Richard Gere ve slaďáku Pretty Woman. Podnikatel z Prahy, který se v minulých letech zabýval krizovým managementem a restrukturalizací středně velkých a malých firem, se ovšem rozhodl místo loděnice a padlé Vivian zachraňovat továrnu v krkonošském Žacléři. Ze zchátralé textilky plánuje vybudovat horský rekreační a hotelový komplex se švýcarskými lázněmi či vlastním heliportem. Barnáš nicméně není nudící se miliardář a na zhruba 380 milionů, které ambiciózní záměr spolyká, si bude muset vzít klasický úvěr. Jeho zaškatulkování do kolonky neškodných snílků brání snad jen fakt, že pro svůj podhorský projekt dokázal nadchnout řadu profesionálů. Ti sice mluví o vzdušných zámcích, nicméně nepochybují, že spolu s Barnášem se jim podaří dotáhnout projekt regenerace továrny do konce.
===== Developeři jsou líní a nechtějí riskovat.
„Podobných projektů v regionech je pomálu a tento je jediný, který počítá s revitalizací brownfields na zařízení pro cestovní ruch. Na rozdíl od zemí EU vláda ani CzechInvest regeneraci starých nevyužívaných objektů pro tento účel nepodporují,“ říká Tomáš Kulman, manažer společnosti KPMG, která zpracovává studii proveditelnosti projektu. Na Barnášovi oceňuje jeho adrenalinový přístup. „Kdybychom čekali na klasické developery, nikam bychom se nepohnuli. Jsou líní, neumějí jít do rizika, jen maximalizují zisk,“ dodává. Přiznává nicméně, že v okamžiku, kdy osobně navštívil textilku z roku 1842, mu běhal mráz po zádech. Ne tak majiteli dvoapůlhektarového areálu, který před třinácti lety kupoval původně pro lehčí průmyslovou výrobu. Barnáš na místě zjistil, že vlastně chce využít kouzlo a atmosféru industriálních žacléřských budov jinak.
===== Krkonošské vize.
„Z továrny vznikne čtyřhvězdičkový design hotel se čtyřiceti pokoji. Servis a služby hotelu budou využívat i majitelé 52 apartmánů. Na horách chybí konferenční prostory, takže my nabídneme kongresové haly pro 285 účastníků. Vedle jezírka s lekníny vznikne z původní stodoly krytý gril pro padesát hostů. Bývalá trafostanice se změní na vyhlídkovou věž s letním café,“ popisuje svůj projekt Barnáš. Restaurace a vinárny doplní sportovní vyžití v podobě tenisových a squashových kurtů, bowlingu, fitness či cvičného golfového hřiště se třemi až pěti jamkami. Relaxovat budou klienti v lázních, ovšem švýcarského typu, tedy žádné plastové vany za dvacet tisíc korun uprostřed místnosti. „O víkendu jsem navštívil Krkonoše a připadal jsem si, jako kdybych se vrátil do 80. let. Stále je tam naprostý nedostatek kvalitních služeb a dost lidí, kteří by byli ochotní za ně platit,“ vysvětluje Kulman, proč si myslí, že má žacléřský luxus šanci na úspěch. Navíc když jsou dnes lidé ochotní kupovat byty v horských sídlištích bez služeb za padesát tisíc korun za metr čtvereční… Kulman předpokládá, že projekt má návratnost deset až patnáct let.
===== Zapeklité brownfieldy.
Právní servis Barnášovi poskytuje kancelář Glatzova & Co. “Pan Barnáš není typický klient, ti většinou chodí s týmem poradců a už chtějí jen řemeslně sepsat smlouvu. On přišel úplně sám s tím, že má nemovitost nezatíženou úvěrem a cíl, k němuž bychom měli společně nalézt cestu,“ vzpomíná advokát Martin Dančišin a pochvaluje si kreativní práci. Brownfields jsou totiž momentálně „in“, mimo Prahu se už ale o nich nehovoří, a pokud ano, o sešlé, i když půvabné nemovitosti v regionech jeví většinou zájem jen zahraniční investoři. „Regenerace brownfields stojí na začátku spoustu peněz i času a dost dlouho nemá konkrétní výstupy. Pro klienta je tato fáze nejnáročnější i z hlediska vizí. Často když vidí zdevastovanou továrnu, raději uteče ke greenfieldu,“ popisuje úskalí brownfields advokát. Téměř každá taková nemovitost s sebou navíc nese nějaký právní problém - restituční nárok, sousedské vztahy, sporný kus země nebo věcné břemeno. „Problémy jsou sice řešitelné přes soudy, to je ale na roky, takže vlastník se mnohdy raději dohodne i se spekulanty,“ vysvětluje Dančišin. Nepříjemností pro investory bývá i historická hodnota takových objektů. Když náhodou nevyhoří nebo nespadnou, musí se investor vyrovnat s památkáři. Případ Barnášovy továrny ale není z tohoto pohledu typický, a možná i proto má naději na úspěch. Budovy chce vrátit do původní podoby, žádný právní problém na nich nevázne a ještě má na své straně samosprávu. „Doufám, že se mu to podaří. Textilka je zavřená od roku 1992 a patří mezi deset největších brownfields v Královéhradeckém kraji,“ fandí Barnášovi, který připravuje dokumentaci pro stavební povolení, starosta Žacléře Miroslav Vlasák. Podnikatel se právě chystá se jednat s bankami. „Už jsem je předčasně oslovoval s dotazem, zda je pro ně vhodná doba financovat takový projekt. Všechny odpověděly kladně,“ říká Barnáš. Úvěr by mohl být dojednán do konce roku a vizionář věří, že příští rok už by se mohlo začít pracovat.
Tisíce nemovitostí, které nikdo nechce
Přestože je Česká republika doslova zamořena takzvanými brownfields (anglický výraz nemá český ekvivalent, obecně se jedná se o celou škálu zanedbaných a nevyužívaných pozemků či objektů, jejichž budoucnost je podmíněna regenerací), nikdo se jimi nijak zvlášť nezabývá. Nejvýraznější počin zřejmě představuje aktivita vládní agentury na podporu podnikání a investic CzechInvest, která začala vytvářet ve spolupráci s jednotlivými kraji ucelenou databázi objektů a areálů na území ČR. Z výsledků studie vyplývá, že na našem území se vyskytují přibližně tři tisíce brownfields na více než jedenácti tisících hektarů. Největší počet z nich tvoří průmyslové objekty. Mylnou domněnku, že pojem brownfields musí být nutně spojován s ekologickou zátěží, studie vyvrátila. Jasně prokazatelnou ekologickou zátěž má pouhých šest procent zkoumaných objektů. U 40 procent ji lze předpokládat a u více než 50 procent nemovitostí není. Studie také zjistila, že velká část brownfieldů se nachází v blízkosti malých obcí do dvou tisíc obyvatel, což představuje problém, protože těmto obcím chybějí finanční prostředky. Nemají kapacitu ani potřebné znalosti pro iniciování projektů.
Brownfields jsou z hlediska realizace investičního záměru časově i finančně náročné. Častým důvodem nezájmu investorů jsou nákladné demolice a v některých případech i zmíněná sanace ekologických zátěží. Přirozeně nejjednodušší proces regenerace brownfields probíhá v těch lokalitách, které mají vyřešené majetkoprávní vztahy, v nichž se nevyskytují žádné ekologické zátěže a které jsou zároveň dobře dopravně dostupné. Určitou překážku může představovat i historická hodnota budovy.
Brownfields mají své kořeny v USA. Problematiku starých opuštěných areálů a objektů postupně začaly řešit i západoevropské státy, jež v sedmdesátých letech minulého století prošly transformací ekonomiky. Během ní místní průmyslová výroba přešla na služby a opustila velké výrobní objekty nevyhovující novým ekonomickým potřebám. U nás dochází k obdobnému procesu až v průběhu posledních patnácti let. Velká část tuzemských brownfields je výsledkem neúspěšné privatizace a restitučních nároků. Následkem transformace hospodářství po roce 1989 docházelo k postupnému zavírání rozlehlých závodů a stěhování velkých firem do jednoho centrálního objektu, což zapříčinilo postupné chátrání zbylých částí provozních areálů i celých regionálních poboček.
