Rostoucí ceny a zadlužení domácností můžou v některých zemích způsobit potíže
Investice do nemovitostí jsou nejbezpečnějším způsobem uložení peněz, jaký si můžete zvolit! Ceny domů nemohou nikdy spadnout tak jako ceny akcií! To hlásají po celém světě agenti realitních kanceláří. Zkušenosti z minulých let ale hovoří o opaku. Když se ceny rezidenčních nemovitostí vyšplhaly do závratných výšek a pro střední vrstvu bylo nepředstavitelné pořídit si dům či byt, klesla poptávka a následoval strmý pád cen. Ekonomové varují, že v některých zemích Evropské unie bychom mohli být brzy opět svědky takovéhoto cenového propadu.
Historický rekord.
V posledních devíti letech rostly v zemích Evropské unie ceny rezidenčních nemovitostí v reálném vyjádření neuvěřitelně rychle. Časopis The Economist dokonce uvádí, že může jít o vůbec nejrychlejší růst v historii. Nemovitosti si nepořizovali jen zájemci o bydlení, ale i investoři, kteří v bytech či domech viděli výnosný byznys. Jejich rozhodování navíc podporovali analytici a realitní odborníci, kteří odmítali, že by na trhu mohla vzniknout spekulativní bublina. Rostoucí ceny zdůvodňovali nízkými úrokovými sazbami, rostoucími reálnými příjmy a omezenou nabídkou. Známý ekonom Joseph E. Stiglitz, v letech 1997 až 2000 hlavní ekonom Světové banky, však tvrdí, že jediným důvodem dnešních vysokých cen je fakt, že ceny budou vysoké i zítra, prokazatelné faktory takovou výši cen neospravedlňují, a cenová bublina se proto vytváří. Kvůli očekávání vyšších cen investoři nakupují další byty, a to jejich ceny přirozeně nakonec skutečně zvýší. K nim se přidají lidé, kteří získají pocit, že když nekoupí dům nebo byt hned, v budoucnu už na něj mít nebudou. V určitém bodu dosáhnou ceny bytů takové výše, že se stanou závažnou překážkou pro běžné rodiny, které si nemovitosti pořizují prostě k bydlení. Jakmile ceny bytů závažně překročí hranici dostupnosti pro příslušníky středních příjmových tříd, vzniká situace, kdy může bublina kdykoli splasknout. K tomu nemusí dojít okamžitě, neboť ceny nemovitostí mají pomalou dynamiku. Stačí ale nepatrný podnět – zvýšení úrokových sazeb, nepříznivý hospodářský vývoj nebo problémy v bankovnictví –, aby cenová bublina praskla.
Rozdíly.
Evropská centrální banka publikovala v červnu letošního roku údaje týkající se bydlení. Z nich vyplývá, že ceny bytů a domů v zemích eurozóny vzrostly meziročně o 7,6 procenta. Pro porovnání, stejný údaj za rok 2004 dosahoval hodnoty 7,2 procenta, v roce 2003 byl pod sedmi procenty a v období od roku 1997 až 2000 zaznamenala banka průměrný roční nárůst cen jen 3,8 procenta. „Situace se liší nejen mezi jednotlivými zeměmi Evropské unie, ale i v rámci jednoho státu,“ říká Markéta Šichtařová, ředitelka společnosti Next Finance. Například německé domy a byty patřily k nejdražším v Evropě. V roce 1975 byly tamní rezidenční nemovitosti třikrát dražší než francouzské. Nyní je cenová úroveň v Německu a ve Francii víceméně vyrovnaná, z větší části proto, že ceny německých domů v reálném vyjádření již po několik let klesají. V roce 2004 se snížily o více než dvě procenta, podobnou částku si pravděpodobně ze své hodnoty odečetly i loni. Zlevňování německých realit souvisí s přesycením trhu, které má své počátky v letech po sjednocení země. Jako protipól Německa lze uvést Francii, Španělsko nebo Británii. Ve Francii zdražilo bydlení v roce 2005 stejně jako o rok dříve, meziročně o více než patnáct procent. „Problémy cenové bubliny se týkají především Paříže a jejího okolí,“ tvrdí Markéta Šichtařová. Španělské reality podražily o více než třináct procent a také zde se objevují signály, že jsou v některých oblastech značně nadhodnoceny. Nárůst cen zaznamenal i britský trh. Od roku 1992 se během deseti let britské nemovitosti zhodnotily o více než desetinu a podstatně překonaly nárůst hodnoty akcií a dluhopisů. Když se podíváme na posun cen během let 2000 a 2001, zjistíme, že se zvedly o 55 procent. Britský akciový trh si přitom v tomto období odepsal čtyřicet procent své hodnoty. „Ceny britských nemovitostí se zvyšují dlouhá desetiletí. Nemyslím ale, že by se nyní situace zhoršovala. Díky levným hypotékám lidé nakupovali byty a domy hlavně před třemi lety, dnes nákupů už ubylo,“ upozorňuje Šichtařová.
Zdražování vyvažují úroky.
Vývoj cen bytů a domů by měl v dlouhodobém časovém horizontu odpovídat růstu koupěschopné poptávky. Tento postulát ale v dnešní době neplatí. Časopis Businessweek uvedl, že od roku 1999 rostly ceny nemovitostí v eurozóně daleko rychleji než disponibilní příjmy. Důležitou roli v poptávce po bydlení sehrály v posledních sedmi letech nízké úrokové míry, jejichž pokles částečně vyvážil pomalejší zvyšování příjmů v porovnání se zdražováním bytů a domů. Banky navíc podstatně zjednodušily podmínky pro vyřizování hypotečních úvěrů. Tyto skutečnosti vedly v mnoha členských zemích Evropské unie k tomu, že růst cen nemovitostí doprovází nejen zvyšující se objem poskytnutých hypotečních úvěrů, ale i rostoucí zájem o tento produkt. Ze zprávy Evropské komise vyplývá, že dočasně nízké úrokové míry přispívají k dalšímu růstu cen bytů, protože vyvolávají optimismus ohledně zisků a naději vydělat. Podněcují nájemníky, aby přestávali platit nájem a místo toho se snažili nemovitosti kupovat, přičemž splátky hypoték mohou být mnohdy nižší. Levnější půjčky také inspirují lidi k tomu, aby si pořizovali dražší bydlení. V členských zemích EU přijali dosud klienti bank úvěry na financování bydlení v celkové výši čtyř bilionů eur, což je téměř 40 procent evropského HDP. Jak vyplývá ze statistik, objem úvěrů na pořízení bytu či domu vzrostl v prosinci loňského roku v zemích eurozóny meziročně o 11,5 procenta. Zadlužení domácností zóny již v roce 2004 překročilo padesát procent HDP, přičemž v roce 1995 činily dluhy domácností 44 procent HDP. Komise sice přiznává, že růst i průměr zadluženosti domácností je v zemích eurozóny podstatně nižší než ve Velké Británii nebo ve Spojených státech, upozorňuje nicméně, že míra zadlužení se v jednotlivých zemích podstatně liší. Průměrné hodnoty překračují například Španělsko, Řecko, Nizozemsko, Irsko a Portugalsko. Naopak v Německu zůstává úroveň zadluženosti domácností relativně stabilní.
Nebezpeční optimisté.
Kdyby obyvatelé zemí s vysokou mírou zadluženosti domácností přecenili optimistické odhady svých budoucích příjmů, podcenili břemeno zadlužení a očekávali, že nízkých úrokových měr a stejného zhodnocení nemovitostí dosáhnou i v budoucnu, mohly by nastat závažné problémy. Mnoho expertů zabývajících se trhem s nemovitostmi totiž tvrdí, že vývoj v zemích, jako jsou například Francie, Španělsko nebo Británie, měl charakter bubliny. Odhady hovoří v souvislosti s rezidenčními nemovitostmi o patnáctiprocentním až třicetiprocentním nadhodnocení proti rovnovážným cenám. Mnoho majitelů domů a bytů by se proto ocitlo v situaci, kdy objem hypotečního úvěru převyšuje hodnotu majetku.
„Riziko splasknutí bubliny tu je, ale nemyslím, že by bylo okamžité. Nemusíme se obávat, že k poklesu cen dojde každou chvíli nebo že by si nemovitosti odepsaly třeba polovinu ze své hodnoty,“ komentuje situaci Šichtařová. „Neočekávám žádné zásadní přitvrzení měnové politiky. Domnívám se, že se ceny nemovitostí zastaví a budou stagnovat. Naopak ceny ostatních statků a služeb porostou, a tím by se mohla realitní bublina překonat,“ předpokládá Šichtařová.
České očekávání.
Názory na to, zda se s realitní bublinou potýká také Česká republika, se liší. „Cenová bublina se nekoná a myslíme, že ještě minimálně dva roky se konat nebude. Ceny rostou, protože poptávka stále převyšuje nabídku,“ tvrdí Vladimír Pikora, hlavní ekonom Next Finance. Důvod je prý zřejmý. „Prudký růst ekonomiky spojený s poklesem míry nezaměstnanosti a zvýšením reálných příjmů umožňuje pořizování nového bydlení. Vysoký počet nově založených domácností a narozených dětí si pořízení nového bydlení přímo žádá,“ domnívá se Pikora. V České republice zatím zůstává na relativně nízké úrovni zadlužení domácnosti, přestože se za necelých sedm let objem hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření zdesateronásobil. Úvěr na bydlení si vzalo 3,1 až 3,5 procenta lidí, což představuje celkově úvěry za 300 miliard korun. Někteří realitní odborníci ale přirovnávají současnou situaci s dobou před vstupem Česka do Evropské unie. Poptávku po rezidenčních nemovitostech, stejně jako před dvěma lety, táhne očekávání lidí a stavebních firem. Před vstupem do Unie byly byty i jejich výstavba dražší kvůli spekulacím, že ceny porostou kvůli zvýšení poptávky ze zahraničí. To spustilo boom bytové výstavby. Nyní je situace stejná v tom, že část poptávky po bytech opět tvoří očekávání ohledně cen bytů. Část lidí má strach ze zvýšení daňové zátěže u nové bytové výstavby od roku 2008 a uměle vyvolaný vysoký zájem o koupi bytu nebo rodinného domu nafukuje bublinu.
Přehlížené nemovitosti.
Byť jsou obavy z bublin na realitním trhu často bagatelizovány, děje se tak neoprávněně. Nemovitosti totiž představují největší objem investičního majetku na světě a zároveň největší podnikatelský sektor vůbec. Investoři mají uloženo v realitách mnohem více peněz než v akciích nebo dluhopisech. Některé odhady hovoří dokonce o tom, že byznys, který se dotýká trhu realit, vytváří až patnáct procent hrubého domácího produktu vyspělých zemí. Mnohem více lidí vlastní byt či rodinný dům než cenné papíry. Ve vyspělých zemích má v průměru každá druhá domácnost rezidenční nemovitost. Podprůměrné je v tomto ohledu Německo. Jak vyplývá ze statistik mezinárodní realitní kanceláře ERA Reality, „jen“ 42 procent Němců disponuje bytem nebo domem. Průměrné hodnoty naopak překračují Belgičané, Irové, Španělé, Italové a Řekové. Více než sedmdesát procent z nich je majitelem rezidenčního objektu. V Evropě bývá typické, že bydlení představuje 40 až šedesát procent celkového bohatství domácnosti, zatímco v Americe tvoří necelou třetinu.
