Hypoteční banky v důsledku finanční a hypoteční krize zpřísnily podmínky poskytování hypoték. Mimo jiné zvýšily požadavky na vlastní zdroje financování. Jak je na tom český hypoteční trh v současnosti a jaká je situace v okolních evropských zemích?
Autor: Martin Siebert
Klient žádající o hypotéku musí vždy bance poskytnout jako záruku řádného splacení úvěru nemovitost v odpovídající hodnotě. Nemovitost sice zůstává ve vlastnictví žadatele, nicméně ve prospěch banky se k němu sjednáno tzv. zástavní právo. V situaci, kdy by klient nebyl schopen úvěr splácet, banka může dům prodat a ze získaných prostředků uhradit svou pohledávku.
V praxi potom platí, že čím hodnotnější nemovitost v poměru k částce úvěru klient bance nabídne (zástavou nemusí být nutně kupovaná nemovitost), tím nižší úrokovou sazbu od banky získá. Poměr mezi hodnotou nemovitosti a částkou úvěru se označuje LTV (z anglického loan-to-value).
LTV zásadně ovlivňuje výši úrokové sazby
Hodnota LTV do jisté míry vyjadřuje rizikovost úvěrového obchodu. Jak již bylo uvedeno výše, zástava nemovitosti slouží jako garance pro případ, kdy by klient neměl na splátky úvěru. Bohužel cena nemovitosti se může v čase měnit a také prodej v časové tísni může znamenat, že banka z prodeje nemovitosti získá méně, než na kolik byla nemovitost původně ohodnocena a dokonce méně, než kolik činí zůstatek úvěru. V takovém případě by se z pohledu banky jednalo o ztrátový obchod a toto riziko samozřejmě banka promítá v nabízené úrokové sazbě.
Čím menší je rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a částkou úvěru, tedy čím vyšší úroveň LTV úvěr vykazuje, tím vyšší riziko banka podstupuje a tomu také odpovídá výše nabízené úrokové sazby. Kritickou hranicí, za kterou banky velice pečlivě zvažují, zda úvěr poskytnout, je 85 % hodnoty nemovitosti. Zatímco u úvěrů do 50 % LTV banky nabízejí v současnosti sazby od 4 % p.a., klient s hypotékou nad 85 % LTV by mohl být nadmíru spokojen s úrokovou sazbou na úrovni 5 – 5,5 %.
Hypoteční krize znamenala konec pro 100% hypotéky
Před vypuknutím hypoteční a následně finanční krize nebyly 100% hypotéky ničím výjimečným. Banky klientům poskytovaly úvěry dokonce nad úroveň hodnoty zastavené nemovitosti. S příchodem krize a poklesem cen nemovitostí však banky vystřízlivěly a drtivá většina bank přestala 100% hypotéky poskytovat. V současnosti tento typ financování naleznete pouze ve standardní nabídce Hypoteční banky, Komerční banky a LBBW Bank.
FINEP: Lidé si půjčují pouze na 50 % hodnoty kupovaného bytu Developerská společnost FINEP před několika dny uvedla, že její zákazníci si v průměru půjčují pouze 50 % částky potřebné k pořízení bytu z jejich nabídky. „Jde o dlouhodobý trend, který pozorujeme zhruba od konce roku 2008. Lidé dávají z vlastních zdrojů podstatně více, než po nich banky požadují. Trend se týká bytů všech velikostí v našich projektech. Směr nastavený za krize se nemění ani dnes, kdy trh nemovitostí znovu nabírá na síle,“ říká Vladimír Zuzák, ředitel společnosti FINEP Finanční služby. Podle Zuzáka se však jedná o trend patrný spíše u novostaveb. U starších bytů mají podle jeho názoru lidé omezené zdroje pro získání prostředků na financování koupě. Kolik činí průměr za celý trh?**
Z dat FINCENTRUM HYPOINDEXu nelze průměrnou hodnotu LTV poskytnutých úvěrů získat, proto jsme se obrátili na samotné banky. Z aktuálního průzkumu vyplývá, že průměrná hodnota LTV aktuálně poskytovaných úvěrů se nejčastěji pohybuje v pásmu od 60 – 70 %. Nicméně mezi bankami existují obrovské rozdíly. Hodnota ukazatele LTV se v případě LBBW Bank údajně dlouhodobě pohybuje nad hranicí 90 %, naopak Raiffeisenbank a UniCredit Bank poskytuje úvěry s průměrným LTV od 55 – 60 %.
Více na Hypoindex.cz.
