V roce 2008 byly sice ceny nemovitostí považovány za nadhodnocené, ale investice do nich byla přesto pokládána za efektivní. Kupci často využívali hypotéky. Letos hypoteční trh prochází krizí.
Autor: Martin Siebert
Výrazný růst cen nemovitostí, způsobený vysokou poptávkou a živený nízkou cenou peněz v podobě hypotečních a jiných úvěrů na bydlení, narazil v druhé polovině roku 2008 na svůj strop. Z pohledu kombinace výnosu a míry rizika je investice do nemovitostí v České republice považována za nejefektivnější. Nákup domu či bytu jako investici uskutečnila spousta lidí přesto, že obecně byly jejich ceny vzhledem k celkové kupní síle a průměrné nominální mzdě střední třídy obyvatelstva považovány za dlouhodobě nadhodnocené.
Mnoho lidí muselo své investice do nemovitostí podpořit hypotečním úvěrem. Při získání úvěru od bankovní instituce je možné zajistit úvěr zástavním právem vztaženým k nemovitosti. (Předmětem financování přitom nemusí být právě tato nemovitost.)
Ocenění nemovitosti pro banku
Pro stanovení hodnoty nemovitosti jako zástavního instrumentu je potřeba si uvědomit, že tato hodnota vychází z tržní hodnoty nemovitosti a je snížena o riziko zajištění. Na nemovitost určenou k zastavení se musíme dívat z dlouhodobého hlediska. V průběhu zástavy si banky ocenění nemovitosti aktualizují po třech letech nebo při poklesu hodnoty nemovitosti.
Žadatel o hypotéku musí nechat zpracovat znalecký posudek na zastavenou nemovitost. Znalecký posudek pro banku zpracovává odhadce, který je zapsán v seznamu příslušné banky. To může být jak fyzická, tak právnická osoba. U většiny bank musí být zpracovatel takzvaným certifikovaným odhadcem. Každá banka má svoji vlastní metodiku na zpracování znaleckých posudků, kterou musí odhadce dodržovat.
Zpracování znaleckého posudku trvá několik dní a cena za zpracování se odvíjí od typu nemovitosti, lokality a použité metody. Pro zpracování posudku je potřeba kvalitní příprava podkladů pro jeho zpracování. Standardně je požadován výpis listu vlastnictví, kopie katastrální mapy, situační plánek, projektová dokumentace, nabývací tituly, popřípadě stavební povolení.
Informace z trhu hypotečních úvěrů
|CO MUSÍ BÝT V POSUDKU NA ZASTAVENOU NEMOVITOST|
|– identifikaci nemovitosti – určení vlastnického práva k nemovitosti – identifikaci účelu ocenění, účel úvěru – datum místního šetření – datum vyhotovení posudku – popis nemovitosti – uvedení silných a slabých stránek nemovitosti – stanovení hodnoty nemovitosti, použité metody a jejich popis – identifikaci objednavatele ocenění|
Růst trhu s nemovitostmi, který vyvrcholil v roce 2008, byl podpořen změkčením pravidel pro udělení hypotéky. A tak mohli lidé své investice do nemovitostí podpořit hypotečním úvěrem a přitom k získání vlastní hypotéky zajistit hypotéku pouze zástavním právem k takto financované nemovitosti. Původní praxe, kdy se ručilo jinou nemovitostí, jejíž hodnota mnohdy musela být vyšší než předmětná hypotéka, se ukázala jako kontraproduktivní. Konkurence na trhu s hypotékami tlačila požadavky na ručení dolů. Reklama sugerovala spotřebiteli, že jednoduchá cesta k nové nemovitosti vede přes snadno dostupný hypoteční úvěr. Letos je však situace jiná.
V České republice neexistuje oficiální index cen nemovitostí. Tato skutečnost se ukázala být nevýhodnou zejména v době dramatických poklesů cen nemovitostí, k nimž došlo poprvé na přelomu let 2007 a 2008 v Evropě, především ve Španělsku. Ceny jiných aktiv lze poměrně jednoduše sledovat – například kurzy akcií na kapitálových trzích, ceny dluhopisů, úrokové sazby a podobně, ceny nemovitostí však nikoliv.
Neexistence oficiálního měření cen nemovitostí komplikuje nejen porovnání výnosnosti mezi jednotlivými typy aktiv, ale představuje i problém při předpovědích ekonomického vývoje. Ceny nemovitostí jsou jedním z hlavních ukazatelů, které mohou signalizovat obrat konjunkturního cyklu.
Celkově bylo v Česku v lednu 2009 poskytnuto 2675 hypoték v objemu 4,595 miliardy korun. Těchto čísel dosahovali největší poskytovatelé hypoték na trhu – tedy Hypoteční banka a Česká spořitelna ještě v některých měsících roku 2007 samostatně. Je možné, že lidé čekali na další pokles cen nemovitostí či na snížení úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Přes velmi mírné zlepšení obchodů v únoru (oba měsíce bývají z celého roku nejslabší) zdaleka nelze hovořit o oživení trhu.
Dubnová data ukazovala na jistou stabilizaci obchodů. Nové obchody totiž zůstaly zhruba na stejné úrovni jako v březnu – a to co do celkového objemu i průměrné výše úvěru. Pro banky byli nejzajímavější klienti s prověřenou platební historií. Reálné bylo očekávat marketingové akce na refinancování úvěrů s výrazným zapojením menších bank. Větší atraktivitu úrokových sazeb (a tedy jejich rychlejší snižování) však nebylo příliš realistické očekávat. Větší banky neměly důvod situaci měnit a menší bankovní domy zřejmě vyhodnotily situaci jako ne příliš bezpečnou – vzhledem k počtu svých úvěrových obchodů a riziku nesplácení. Nové obchody pro ně tedy nemusí být příliš lákavé a nic je nenutí snižovat sazby.
Hypoteční komplikace **
Tato očekávání potvrdil měsíc květen, který býval pro úvěrové obchody hypotečních bank nadprůměrný. Letos to však neplatilo – 6,8 miliardy korun nových hypotečních úvěrů znamená ve srovnání s květnem 2006 pokles o pětinu. V květnu 2006 to totiž bylo 8,2 miliardy korun. Ve srovnání se stejným měsícem let 2007 a 2008 je propad ještě výraznější. V květnu 2007 byla celková hodnota nově uzavřených hypotečních úvěrů 15,7 miliardy korun, v květnu 2008 to bylo 10,6 miliardy.
Tržní hodnota nemovitosti se v čase mění, a to s ohledem na stav nemovitostního trhu. Ocenění nemovitosti pro účely zástavy v sobě musí zahrnovat srážku spočívající v riziku vázanosti peněžních prostředků financujícího ústavu. Ocenění musí dále zohlednit riziko spojené s poklesem hodnoty nemovitosti a riziko spojené s nutností případného rychlého zpeněžení nemovitosti.
