Rohový pětipatrový činžák na pražských Vinohradech byl znárodněn se značným zpožděním, až v roce 1959. Potomci původního majitele ho dostali zpět v roce 1994. Dnes ročně vynáší 150 tisíc korun čistého.
Nemůžu říct, že bychom dostali ruinu, ale rozhodně byl dům velmi zanedbaný, naposled se nějak důsledněji opravoval v roce 1967,“ říká doktor Karel Sojka, hlavním povoláním primář chirurgického oddělení, na druhý úvazek správce nájemního domu. Jednou ze spolumajitelek je jeho matka, on sám v domě prožil dětství. Neutěšený stav nebyl přitom jediným problémem, s nímž se musel vyrovnat - tím druhým bylo věcné břemeno v podobě sedmi družstevních bytů v půdní nástavbě. „Oni se poměrným způsobem podílejí na provozních a investičních nákladech, jinak z nich nemáme nic,“ osvětluje souvislosti domovní koexistence družstevního a soukromého sektoru Sojka.
SPÁSNÝ SUTERÉN „V domě je celkem dvacet jedna bytů. Čtyři obsadila naše rodina, sedm je družstevníků, takže nějaký výnos - byť regulovaný -nám plyne z deseti bytů,“ upřesňuje Karel Sojka. Pro něj, respektive dům a jeho majitele, je z ekonomického hlediska záchranou existence nebytového prostoru. Jde o jakýsi polosuterén o rozloze 150 metrů čtverečních. Nějakou dobu ovšem byly problémy s hledáním nájemců - pro exkluzivní obchod byl nevhodný suterenní ráz, pro kadeřnictví či opravnu to zase byla příliš velká plocha. „Nakonec tam máme hospodu a těch 26 000 korun, co nám měsíčně platí, je hlavní příjem domu,“ říká Sojka. Kvůli tomu je také v posledních letech hospodaření v černých číslech, loni byl čistý zisk 150 tisíc korun. Spolehlivý příjem také umožňuje budovu průběžně rekonstruovat. Zatím to představuje nové elektrické rozvody, opravu střechy, novou fasádu, renovaci schodiště, v desetiletém výhledu je v plánu i nová střecha a výtah (jenom ten bude představovat investici ve výši 8 milionů korun). „Zpočátku jsem si myslel, že se ze mne musí stát hlavně stavebník. To mě nijak neodrazovalo, jako každý chalupář mám v tomhle směru docela dost zkušeností. Jenže pak se ukázalo, že to je trochu jinak: na prvním místě je ekonomika a pak - což by mne nenapadlo - právní servis,“ líčí své správcovské počátky doktor Sojka. Trochu pomohla náhoda. Kamarádka účtařka se za mírnou úplatu chopila finančního hospodaření, přítel advokát víceméně bezplatně vyřizuje právní agendu. Nebylo jí v průběhu uplynulých let málo. S ZIMERMANNEM ZA ZÁDY Málokdo proslavil, bohužel negativně, majitele činžovních domů tak jako svérázný podnikatel Zimermann. Ten si na počátku devadesátých let koupil činžovní dům, jehož obyvatelům udělal ze života peklo. V domě nechal odpojit sítě, zazdít okna, strhnout schodiště - to vše proto, aby se nájemníků zbavil. Aféru, která měla značný mediální ohlas i četná soudní jednání, nakonec ukončila ruka nájemného vraha, který Zimermanna zastřelil při konzumaci hamburgeru u McDonalda. „Tak tenhle pán byl také naším nájemníkem. Někdy v osmdesátých letech mu v našem domě přidělili malou místnůstku jako náhradní ubytování, vrátil se totiž akorát z vězení. Hned po revoluci založil firmu Export-Import Zimermann a z toho bytečku udělal její sídlo. To byl náš první spor, který skončil fyzickou potyčkou. Zanedlouho následovaly další konflikty, pak soudy a příkaz k vystěhování. Potom už jsem slyšel jen o jeho smrti,“ vzpomíná Sojka na nezapomenutelného nájemníka. Není jediný takový. V domě například dosud bydlí syn někdejší fanatické komunistky, povoláním redaktorky Rudého práva, která měla nemalou zásluhu na tom, že dům byl znárodněn. Dnes její potomek patří spíše k těm problematičtějším nájemníkům. „Nějakou dobu za námi chodil s účty za kdejakou gumičku a těsnění. Skončilo to tak, že jsme mu museli vysvětlit, co je jeho věc a co naše. Od té doby mne sice nezdraví, ale jinak s ním problémy nejsou,“ říká správce Sojka. Celkově jsou podle něj vztahy mezi majiteli a nájemníky v domě poměrně dobré. Až na jedinou výjimkou - poněkud kverulantskou partaj, která si neustále stěžuje na hluk. Vynutila si dokonce návštěvu hygienika, který ovšem vše shledal „v normě“. A vzhledem k tomu, že tito nájemníci přestali platit, byla podána další žaloba. Přesto všechno je Karel Sojka spokojen: „Ten dům pro nikoho z nás nebude nejspíš nikdy představovat obživu. Nicméně pro nemálo členů naší rodiny tvoří potřebné bytové zázemí. A snad všichni včetně mé osoby máme k domu citový vztah. O prodeji proto vůbec neuvažujeme.“ (jména osob v článku byla změněna) REGULACE A NEGATIVA Vedle cenové regulace, která neumožňuje majitelům vytvářet zisk, působí významně negativním způsobem i regulace právní. Tedy ustanovení Občanského zákoníku posilující práva nájemců proti právům vlastníků bytů, jež mají mimo jiné tyto důsledky: - snadný přechod nájmů, tedy prakticky nekončící řetězec osob, které mají ze zákona právo na regulované nájemné (nájemné na tržní může vlastník zvýšit pouze výměnou nájemníka, vymřením „po meči i po přeslici“ nebo díky nové výstavbě) - výměna bytu, která se může dít i bez efektivního souhlasu vlastníka (výsledkem jsou pak někdy i velmi brutální soudní spory a jednotlivé trestní kauzy) - nepřímá ochrana neplatičů (soudní spory se táhnou i několik let, vlastník navíc musí obstarat výměnu bytu či náhradní ubytování) - vznik černého trhu s byty, a tím k daňových úniků - neochota investorů stavět nové nájemní byty (i při současném stavebním boomu je na tom výstavba nájemních bytů bezkonkurenčně nejhůře) - pokles počtu nájemních bytů a jejich přeměna na nebytové prostory - zvyšování tlaku na obecní rozpočty, jejichž důsledkem je zadlužování či nemožnost realizace dalších investičních záměrů - potřeba různých dotačních programů či zvýhodněných a státem dotovaných půjček, které jenom prohlubují tržní nerovnováhu - snížení mobility pracovní síly, a tím i zvýšení nezaměstnanosti REGULACE A ČÍSLA
Regulace nájemného se dnes týká zhruba 747 tisíc bytů, což činí pouhých 17 procent všech bytů. Z toho je asi 450 tisíc obecních a okolo 300 tisíc soukromých. Podle odhadů ministerstva financí je zhruba 90 tisíc bytů obydlených jen formálně.
Druhé bydlení má 150 až 200 tisíc nájemníků a asi 40 procent z nich bydlí v bytech větších než přiměřených.
Přibližně 40 tisíc bytů pronajímají regulovaní nájemníci na černém trhu.
Dalších 150 až 200 tisíc je pronajímáno legálně na volném trhu, ať již vlastníky nebo družstevníky. Podle posledního sčítání lidu je navíc v Česku zhruba 60 tisíc bytů neobydlených, z toho nejvíce - 54 tisíc - v Praze, kde je regulace nejvyšší.
Rozdíl mezi regulovaným a volným nájemným se v průměru pohybuje podle lokality zhruba mezi 100-600 procenty. Vzhledem ke stagnujícímu či dokonce klesajícímu tržnímu nájemnému lze očekávat, že by v průběhu deregulace ceny tržního nájmu poklesly asi o 20-30 procent.
