Boom, boom, booblina

Poptávka po bytech v České republice roste přímo závratně

Každý ví, že až vstoupíme do EU, ceny nemovitostí vzrostou! Opravdu?

Jak se zdá, médii hojně živený mýtus funguje. Pravidelně se můžeme dočíst v novinách, že poptávka zejména po menších bytech je obrovská, lidé je nakupují nejen pro vlastní bydlení, ale i jako investici se spekulací na růst cen. Přispívají k tomu pravděpodobně tři faktory:
• levné hypotéky;
• obava z deregulace nájemného (i když ta téměř určitě nehrozí);
• předpoklad, že až se staneme členy evropského společenství, ceny našich nemovitostí vzrostou.
Stále silněji jsou ale slyšet odborníci, kteří míní, že růst cen českých nemovitostí se v souvislosti se vstupem země do unie rozhodně očekávat nedá. „Při rozhovorech s kolegy ze zemí unie jsem nezaznamenal, že by ceny nemovitostí po vstupu některé země vzrostly,“ říká Jan Borůvka z Asociace realitních kanceláří ČR. „Došlo tam spíše k podobné hysterii jako teď v Česku a ceny se vyšplhaly hodně vysoko ještě před vstupem.“

Všichni už tu jsou

Častým argumentem používaným pro podporu teze o růstu cen je tvrzení, že k nám po uvolnění bariér vtrhnou zahraniční investoři a začnou nemovitosti houfně skupovat. „Investoři, kteří u nás chtěli spekulovat na růst cen nemovitostí, to již dávno udělali,“ tvrdí Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding, která vlastní a provozuje domy v Praze. Navíc - podstatnou část domů s bytovými i nebytovými prostorami, které jsou nyní dostupné na trhu, podle něj nabízejí právě subjekty ze zemí Evropské unie, zejména Holanďané, Němci, Rakušané a Italové. Své nemovitosti prodávají také velké společnosti působící v České republice, banky, investiční fondy, firmy jako Nestlé či ČSA. Pokud by tyto subjekty očekávaly výrazné zhodnocení svých investic v nemovitostech po vstupu Česka do EU, jistě by s jejich prodejem ještě rok vydržely.
Jaké argumenty vlastně uvádějí ti, kteří jsou o budoucím růstu cen přesvědčeni? Například generální ředitel společnosti Central Group Dušan Kunovský si je jist, že v Praze a dalších velkých českých městech porostou přímo raketově. Názor opírá o tvrzení, že k takovému nárůstu došlo po přistoupení do unie v zemích jako Portugalsko či Španělsko. To ovšem zpochybňuje Pácal. Portugalci, kteří dobu vstupu země do EU pamatují (1986), mu prý řekli zhruba toto: Před začleněním země do „Evropy“ zamířily ceny nemovitostí v očekávání silné poptávky (zejména kvůli krásnému portugalskému pobřeží) nahoru. Ovšem do dvou let po vstupu se zřítily přibližně na polovinu. Španělsko prošlo vývojem téměř totožným.

Sbohem, příjemné výnosy

Uvážíme-li, kolik nyní mohou investoři na české nemovitosti vydělat (rozdíl mezi tržní cenou nemovitosti v době nákupu a cenou nynější, plus výnosy z nájmu), jejich zisky budou podle odborníků určitě příjemné. Po vstupu do EU se ale situace změní, protože bude třeba odstranit špatný technický stav českých nemovitostí. Příkladem může být podcenění technických předpisů v případě zdviží. Náprava v souladu s normami unie si vyžádá značné investice a zdaleka nejde jen o výtahy.
Ani bytové jednotky nijak závratně nepodraží, protože například v Praze jsou už dnes byty velmi drahé a příliš se neliší od hladiny v některých státech EU. Je to způsobeno jednak nízkými úrokovými sazbami, ale především vlnou hysterie dobře živené médii. Týden co týden se objevují články o klesajících úrocích z hypoték nebo o tom, jak jsou úvěry mimořádně výhodné. V podstatě totožně působí i státní podpora stavebnímu spoření. Lidé pak doslova šílí a nakupují byty, čímž vytvářejí poptávku a ženou ceny nahoru.
Přitom statistiky varují, že tržní nájemné čili výnosy z vlastnictví bytů, klesá. Trend se projevuje už i na černém trhu. Stav, kdy cena nemovitostí roste, ovšem její užitek měřený penězi klesá, jistě není přirozený. Jiří Pácal z Central Europe Holding si myslí, že tato situace vyústí poklesem cen bytů, i když pochopitelně ne všech.

Politici a podnikatelé

Ve vesnicích a malých městech může trh s nemovitostmi zásadním způsobem ovlivnit komunální politika. Pokud se například město se sedmi až osmi tisíci obyvateli rozhodne využít státní dotace k výstavbě tří set bytů, trh se zde v podstatě zhroutí, protože tento počin velmi dobře nasytí místní poptávku (což ovšem může nastat i ve větších městech).
V některých regionech jsou ceny nemovitostí až směšně nízké. Existuje ovšem racionální důvod pro jejich růst? Obecně bude hodnota nemovitosti vždy úzce souviset s užitkem, který může přinést. To znamená, že rozhodující bude ekonomická úroveň regionu, zejména kondice místních podnikatelů. Ceny nemovitostí porostou jen s růstem ekonomiky obecně. A hromadný příchod evropských podnikatelů do malých českých měst se dá očekávat asi jen stěží. Pravděpodobnější je naopak snaha některých úspěšných českých podnikatelů prosadit se v Evropské unii.