I v době hypoteční krize...
Celý podtitul: I v době hypoteční krize jsou v cizině příležitosti k dobrému nákupu, říká šéf Alexandria Real Martin Pinl
Hypoteční krize se projevila prakticky na všech trzích. Třeba v Bulharsku snížili svůj zájem o investice Angličané, pokles nastal i ze strany Seveřanů. Naproti tomu vyrovnávají propad Rusové, Ukrajinci, Maďaři a Poláci. Zejména Rusové mají pro Bulharsko velký význam. Černé moře je pro ně nejbližší lokalita. „Nikdo nechce létat na týden k moři čtyři nebo pět hodin, dvě hodiny jsou přijatelné. Tito Rusové jsou normální občané, střední třída, žádná mafie,“ uvádí pro týdeník EURO šéf společnosti Alexandria Real Martin Pinl.
Podle něj je v Chorvatsku a v Černé hoře znát pokles zájmu o bytové domy ze strany Západoevropanů a tuto mezeru vyplňují zájemci z východní části Evropy. „Podle našich informací ale nabídka převyšuje poptávku. S výjimkou některých lokalit Černé hory a Dalmácie. Není to jen hypoteční krizí, je to dáno i strmým nárůstem cen nemovitostí v předchozích letech,“ tvrdí Pinl. Slovenského rekreačního bydlení se prý krize nedotkla. Apartmánů se tam staví řada prakticky ve všech zajímavých lokalitách a většina se prodá ještě před dokončením.
Citelné ochlazení trhu je naproti tomu ve Španělsku. Zde se růst cen realit zbrzdil už v roce 2006 a 2007, letošní a příští rok asi bude podle Pinla rokem mírného zlevňování.
Velký pokles cen nastal v USA, kde se celkově snížil prodej realit o 42 procent oproti minulému roku. Očekává se, že se trh začne obracet k lepšímu v polovině příštího roku. „Porovnáme-li loňský červenec s letošním, došlo celostátně k poklesu cen o více než sedm procent. Největší, téměř třetinový pokles hlásí Florida, Kalifornie a Las Vegas. Letos v červnu měla Florida oproti loňsku více než devadesátiprocentní nárůst nařízených exekucí. Ještě hůře byla na tom Kalifornie. Hodnoty domů klesaly a ještě stále klesají zejména kvůli exekucím,“ vyjmenovává Pinl. V současnosti zaznamenávají některé americké státy nejvyšší počet nařízených exekucí od velké hospodářské krize z třicátých let minulého století. Předpokládá se, že do konce letošního roku bude milion domů ve vlastnictví bank a exekuce se možná dotknou až třetiny z doposud prodaných domů.
„Dnes je na floridském trhu víc než jedenáctiměsíční zásoba nemovitostí, což znamená, že když se nemovitosti budou prodávat takovýmto tempem, tak to bude trvat zhruba jedenáct měsíců, než se všechny prodají (samozřejmě když jiné nepřijdou na trh). Například v roce 2005 byly zásoby na tři až šest měsíců. Nabídka jednoznačně převyšuje poptávku a realitní odbornici předpokládají, že se situace ustálí a otočí k lepšímu, až se sníží počet nemovitostí na prodej. A to bude, až se trh “očistí” od většiny nemovitostí, kterých se dotkla exekuce,“ popisuje situaci šéf firmy Alexandria Real.
Tyto skutečnosti ale paradoxně nahrávají zájemcům o koupi nemovitostí. „Jednak kupují o třicet až čtyřicet procent levněji, než když realitní krize nastala, na druhé straně mají obrovský výběr nemovitostí v různých lokalitách, což umožňuje snáze nalézt tu jejich vysněnou floridskou rezidenci,“ míní Pinl.
EURO: Jak velký je zájem Čechů o nemovitosti v zahraničí?
PINL: Zájem je převážně o rekreační nemovitosti. Čeští podnikatelé již před mnoha lety, když se jim podařilo zbohatnout a nepotřebovali vracet veškeré vydělané peníze zpět do firmy, takové nemovitosti kupovali. Dnes zaznamenáváme druhou vlnu zájmu o apartmány u moře či na horách. Vlna zájemců je nyní nepoměrně vyšší a mají větší zkušenosti. Češi bohatnou, koruna posiluje, a to se samozřejmě projevuje na nárůstu zájmu o nemovitosti v cizině. Nakupují po celém světě, jednoznačně ale vede Evropa - Středomoří, Bulharsko, Slovensko, alpské země, v zámoří to jsou ostrovy v Karibiku a Florida.
Zájem je i o Spojené arabské emiráty, které se chtějí stát v oblasti cestovního ruchu z hlediska prestiže, nikoliv z hlediska objemu, světovou destinací číslo jedna. Tomu odpovídají i velkolepé hotelové a rezidenční projekty, které nemají ve světě obdoby.
EURO: O co mají Češi hlavně zájem? PINL: Jednoznačně o nemovitosti u moře. Specifikem českého klienta je, že chce byt nebo vilu v první řadě u moře, co nejblíže k pláži, s úžasným výhledem. Je to dáno tím, že jsme suchozemský stát. Museli jsme tomu přizpůsobit naši nabídku a třeba v Bulharsku nebo na Floridě nabízíme jen nemovitosti v první řadě. Na druhé straně jsme i národ vášnivých lyžařů a jelikož pořádné hory nemáme, tak řada klientů nakupuje nemovitosti na Slovensku, kde se rychle staví množství apartmánů prakticky ve všech horách. Stavějí se zde a připravuji nádherné resorty, jaké v Alpách budete těžko hledat. Třeba apartmány v Tále v Nízkých Tatrách, to je designová a technická lahůdka, přitom v souladu s místní nádhernou přírodou.
EURO: O jak drahé, nebo či díky kurzu koruny levné, nemovitosti jde? PINL: Například v Bulharsku to je nejčastěji v rozpětí 80 až 150 tisíc eur. Chorvatsko je v průměru o polovinu dražší, to samé Řecko. Italské a francouzské nemovitosti v oblíbených letoviscích s průměrnými cenami kolem 400 až 500 tisíc eur za sedmdesátimetrový apartmán jsou velmi drahé. Naproti tomu USA prodělává v současnosti dramatický přerod cen, na Floridě od června 2007 do června 2008 klesly o 28 procent, nejvíc z celé země. A stále jdou dolů. Tamní trh je pro naše klienty teď velmi zajímavý. Když vezmu v úvahu i kurzový posun, jsme na polovině loňských cen. A to už je velmi lákavé. Máme v nabídce nemovitosti od 200 tisíc do dvou milionů dolarů. Na Slovensku můžete koupit horský apartmán v průměru od 100 do 150 tisíc eur. V rakouských Alpách od 150 do 200 tisíc eur.
EURO: Kupují Češi nemovitosti kvůli investici, nebo tam jezdí na dovolenou? PINL: Důvod je podobný jako v případě chalupy u Sázavy: aby měli kam jezdit. Takových je naprostá většina. Dále to berou jako investici a řada kupujících má zájem o pronájem nemovitosti po dobu, kdy ji nebudou užívat. Menší část je těch, kteří kupují nemovitost pouze jako možnost uložení peněz. V tomto jsme jiní než Angličané, kteří například v Bulharsku nastartovali nemovitostní boom. Ale 90 procent Angličanů svoji investici v Bulharsku nikdy nevidělo. Až 80 procent našich klientů se jede do Bulharska podívat dříve, než něco koupí. To o něčem vypovídá. Investiční záměr „teď koupit, za pár let prodat“ v Bulharsku trvá čtvrtým rokem, ceny nemovitostí za toto období stouply o 40 až 100 procent. Díky tomu, že se od letošního roku vydávají stavební povolení pouze na stavby ve vzdálenosti 100 a více metrů od moře, bude rychleji stoupat cena nemovitostí postavených co nejblíže moři. Těch je omezené množství a více jich nikdy nebude. Podobný investiční záměr ve Španělsku po dvou dekádách větších či menších růstů cen nemovitostí dosáhl horizontu a v tomto období jde již o klesající trh. I toho se dá využít.
EURO: Jak velká část klientů nakupuje přímo, tedy bez využití tuzemských realitních kanceláří? PINL: Z první vlny všichni, žádné realitní kanceláře orientované na prodej zahraničních nemovitostí zde nebyly. Dnes je již takových realitek řada. Osobně bych to ale nedoporučoval, pokud nemá kupující v cílové zemi nějaké zázemí, zejména právní.
EURO: V jakém rozmezí se pohybuje provize, kterou realitní kanceláři platí klient? PINL: Liší se to podle trhu a podle toho, zda hledáte nemovitost na základě poptávky klienta, nebo zda prodáváte developerský projekt. V tom druhém případě klient neplatí provizi realitní kanceláři, ale developerovi. Na to je třeba si dávat pozor! Jsou realitky, které bezostyšně zkasírují i klienta.
EURO: Jak se pozná spolehlivá realitka? PINL: Většina z nás si kupuje zahraniční nemovitost jen jednou za život. Přesto dokáže vycítit, zda to s ní myslí v dané kanceláři férově, nebo ne. Pokud má někdo v nabídce stovky nemovitostí a dva lidi v kanceláři, těžko to bude ten pravý partner. Sám se v tom nemůže vyznat. Pokud vás otevřeně neinformuje o tom, co vše kromě nemovitosti budete muset ještě platit, běžte jinam. Není chybou, když vám makléř na některou otázku řekne: Nevím, zjistím. Chybou je, když na otázku dostanete nepravdivou odpověď, kterou vám při dalším jednání zapře.
EURO: Vycházejí banky klientům vstříc ve smyslu zjednodušení procesu získávání úvěru či nabídky produktů?
PINL: Banky se nepřizpůsobily změnám na trhu. Nadnárodní banka s pobočkou v Čechách a další dceřinou bankou v Bulharsku neumí poskytnout úvěr českému klientovi v Čechách na nákup nemovitosti v Bulharsku a vzít do zástavy nemovitost v Bulharsku. Dokonce se neumí domluvit na řešení ani se svojí sesterskou bankou ve druhém státě, aby obchod spolu vymyslely a uskutečnily ke spokojenosti jejich i klienta.
Jediné, co umí, je poskytnout úvěr na nákup zahraniční nemovitosti těm, kteří jim dají do zástavy svoji českou nemovitost. Vymlouvají se na legislativu, na to, že neumí ocenit zahraniční nemovitost, že ji neumí vzít do zástavy. Škoda, přicházejí o zajímavý byznys. My rovněž, protože kdyby toto banky uměly, máme přibližně o polovinu klientů více.
EURO: Umožňují nákup nemovitostí cizincům všechny země? PINL: Ne všude. Bez omezení je například Řecko, Španělsko, Itálie, Francie, Portugalsko či Florida. V Chorvatsku musíte založit společnost, malé s.r.o., kterou na nákup nemovitosti použijete. V Bulharsku nemůžete koupit pozemek, ale efektivně se to řeší koupí práva na stavbu k danému pozemku.
EURO: Existují v ČR oficiální statistiky nemovitostního obchodování se zahraničím? PINL: Neexistují, není ani ohlašovací povinnost. Domnívám se, že počet vlastníků nemovitostí v zahraničí je někde mezi deseti až patnácti tisíci Čechů. Máme ale v porovnání s Němci, Brity a Seveřany co dohánět. A v porovnáni s námi hodně investují Poláci či Maďaři, v současnosti Rusové a Ukrajinci.
