TRH S BYTY V ROCE 2008 - Letos očekávají odborníci další růst cen bytů. Lidé budou klást větší důraz na kvalitu a vybavení. Zostří se také konkurenční boj mezi realitními kancelářemi.
Loňský rok znamenal pro český realitní trh další období růstu, nedoprovázely ho žádné výrazné turbulence. Ceny bytů rostly v průměru o 15 až 25 procent, poptávku dále táhly nízké úrokové sazby.
„Psalo se o možné bublině cen, lavinové výstavbě a podobně. Skutečnost však nikterak dramatická nebyla,“ říká člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a ředitel Central Europe Holding Jiří Pácal. „Ceny ve většině měst neletí tempem desítek procent ročně a ani výstavba bytů nevykazuje vysoká čísla. Přehřátí trhu a cenových kotrmelců se tedy obávat nemusíme,“ dodal.
Ceny ve většině míst republiky dosud nepřekročily 25 až 30 tisíc korun za metr čtvereční. Vyšší růst cen bytů v severních Čechách nebo na severní Moravě vysvětluje Pácal dorovnáváním dlouhodobě nízkých cen na běžnou úroveň.
Ředitel společnosti AAAbyty Petr Illetško dodává, že vloni podle očekávání poklesly jen ceny bytů v panelových domech.
Přehřátí nehrozí
O rychlejším tempu bytové výstavby lze podle Pácala hovořit pouze v případě Prahy a částečně i Brna. Jinde je výstavba – vzhledem k počtu domácností a stávajícímu bytovému fondu – téměř zanedbatelná. „Vzhledem k celkovému bytovému fondu představuje nová výstavba jen zhruba 0,7 procenta. Obdobně málo se modernizuje. Pokud by počty nových a modernizovaných bytů pokračovaly tímto tempem, budeme náš bytový fond obměňovat 100 let,“ uvádí Pácal k častým spekulacím o přehřátí realitního trhu. Podle něj stále nelze hovořit o tom, že by bytů byl nadbytek. Ve srovnání s některými obdobími před rokem 1989 je prý bytová výstavba naopak podstatně nižší.
Stejně tak se neobává ani negativního vlivu americké hypoteční krize. Ta podle něj může zasáhnout spíše finanční než rezidenční trh. „Více než krize ve světě může náš dynamický hypoteční sektor ovlivnit nevhodná podoba občanského zákoníku či zákona o bytech,“ domnívá se Pácal.
Obdoba americké hypoteční krize na českém realitním trhu nehrozí ani podle Pavla Kohouta ze společnosti P-Index. „Nesplácení úvěrů je ve srovnání s USA v Česku na minimální úrovni, ČR se nachází v odlišné fázi hospodářského cyklu a na hypotečním trhu je malý objem rizikových úvěrů,“ vysvětluje.
„V roce 2008 se mohou objevit první projekty, které budou mít problémy s financováním a prodejem bytů. Stejně tak pravděpodobně vzroste počet lidí, kteří budou mít problémy se splácením hypoték,“ varuje však René Hradecký ze společnosti Bonafide Communications.
OČEKÁVANÝ RŮST CEN NEMOVITOSTÍ V ROCE 2008
region byt rodinný dům pozemek
Brno 17,5 % 17,5 % 17,5 %
České Budějovice 3 % 7,5 % 10 %
Hradec Králové 10 % 7,5 % 10 %
Kladno 10 % 9 % 5,5 %
Karlovy Vary 7,5 % 7,5 % 5 %
Liberec 5 % 7,5 % 7,5 %
Olomouc 6,5 % 10 % 10 %
Ostrava 20 % 15 % 22,5 %
Pardubice 10 % 17,5 % 10 %
Plzeň 8 % 8,5 % 9 %
Praha 7 % 5 % 10 %
střední Čechy 12 % 9 % 7,5 %
Ústí nad Labem 6 % 5 % 4 %
Vysočina 12,5 % 12,5 % 12,5 %
Zlín 6,5 % 12,5 % 10 %
Poznámka: Čísla uvádějí očekávaný průměrný nárůst.
Pramen: AAAByty
Budou chybět velké byty
„Novou výstavbu bytových domů ke komerčním účelům limituje nedostatek vhodných pozemků a v mnoha městech i nízká hladina cen starších bytových nemovitostí,“ připomíná Pácal.
Podle odborníků zaznamená trh mírné ochlazení jen na počátku roku. Mezi označované příčiny patří buď běžný cyklický vývoj trhu, kdy začátek nového roku patří vždy mezi studenější období, ale také přechodný vliv zvýšení sazeb DPH.
Objeví se také oblasti, například luxusní byty, kde nabídka nebude příští rok zdaleka stačit tempu poptávky. „Bude nedostatek nových velkých luxusních bytů, což povede k velké poptávce po velkých »second hand« bytech. Počítám, že od září 2008 si opět developeři uvědomí, že je nutné stavět i větší byty, především v centru Prahy. Pomalu se tak opět rozhýbe i trh s byty, kde se bude odvádět 19procentní DPH,“ míní Jaroslav Žižka ze společnosti Svoboda and Williams.
Investoři půjdou po menších bytech
Realitní investoři budou mít letos v Česku největší zájem o menší byty, nejlépe v cihlové zástavbě. „Vysoká poptávka se udrží také po menších rodinných domcích v dobrém stavu a s dobrou dostupností do měst, stejně jako po stavebních pozemcích v dobrých lokalitách,“ předpovídá Petr Illetško.
Podle ředitele společnosti AAAbyty sice některé investice mohou letos přinést zisk až v desítkách procent, ale obecně růst cen spíše zvolní. V průměru za celou republiku odhaduje zvýšení cen kolem šesti procent. Stagnovat budou ceny bytů v panelových domech a nemovitostí se špatnou dopravní dostupností a v oblastech s omezenými pracovními příležitostmi.
„Ceny rezidenčních nemovitostí mají již největší éru růstu za sebou, ale propad cen zřejmě nehrozí“, očekává Pavel Kohout ze společnosti P-Index.
Co čekat v Čechách
Jaký růst cen očekává společnost AAAbyty v jednotlivých regionech?
V Praze ceny porostou mírně nad republikovým průměrem, kolem sedmi procent. Silná poptávka bude v metropoli nadále po pozemcích na stavbu rodinných domků a po takzvaných startovacích bytech do 50 metrů čtverečních. „Obdobné byty v cihlové zástavbě by mohly meziročně vzrůst až o devět procent. Naopak pokles očekáváme u zchátralých panelových domů na okraji metropole s komplikovaným spojením do centra. Komplikované je dnes už i spojení metrem, které trvá déle než 30 minut do centra. U takových paneláků v některých oblastech se dá pokles ceny během letošního roku odhadnout až na deset procent,“ říká ředitel AAAbyty Petr Illetško.
Ceny bytů ve středních Čechách vzrostly v loňském roce kvůli blízkosti české metropole v průměru o 20 procent. Letošní rok již růst této úrovně nedosáhne, přesto by se však u některých nemovitostí mohl podle AAAbyty pohybovat kolem 15 procent. Mezi atraktivní středočeské lokality budou v roce 2008 nadále patřit města jako Beroun, Benešov, Příbram, Kutná Hora, Kolín a obce v bezprostředním okolí Prahy. Příliš atraktivní stále není severozápad středních Čech, tedy Slánsko a Kladensko, moc zajímavé není ani Mělnicko.
„V Karlovarském kraji považuji za investičně nejzajímavější byty střední velikosti kolem 70 metrů čtverečních – pokud možno po rekonstrukci, v bytovém domě v dobrém technickém stavu, nejlépe v osobním vlastnictví a v zajímavé a neproblémové lokalitě,“ odhaduje vedoucí karlovarské pobočky realitní kanceláře AAAbyty Jindřich Pěč. Kvůli vysokým cenám nemovitostí v kraji neočekává vyšší růst než deset procent.
Na republikovém průměru se udrží růst cen na jihu Čech. V této oblasti slábne zájem o byty na panelových sídlištích a v záplavových zónách. Opadnout naopak nemá poptávka po bytech v centru Českých Budějovic a po nemovitostech v okrajových částech města s dobrou dostupností do centra.
V Královéhradeckém kraji porostou nejvíce ceny malých bytů v atraktivních lokalitách, rodinných domků k nastěhování nebo lukrativních stavebních pozemků. „Kvalitních pozemků ve městě a jeho okolí ubývá. Jejich ceny porostou až o 15 procent. Naopak ceny pozemků v neatraktivních městech se zvýší maximálně o pět procent. Co se týče bytů, nejlepší investicí jsou 2+1 v cihle, novostavby 2+kk či nové rodinné domy. V Hradci Králové to jsou i prvorepublikové vily, které mají architektonickou hodnotu,“ upřesňuje manažer královéhradecké pobočky AAAbyty Pavel Tichý. Na špici atraktivity se bude držet Špindlerův Mlýn, ale třeba také Vysoká nad Labem. „Naopak velký zájem není o Náchodsko, kde je málo pracovních příležitostí, Týniště nad Orlicí či Rychnovsko, které je dlouhodobě chudým krajem,“ dodává.
Mezi nejatraktivnější investice v Libereckém kraji mají letos patřit menší chalupy v Jizerských horách a Krkonoších, ceny porostou kolem osmi procent. „Naopak se v roce 2008 zřejmě nevyplatí investovat do nemovitostí, jako jsou výrobní prostory se špatnou dostupností, obchodní prostory ve vyšších patrech, kanceláře v okrajové části města, velké byty na velkých sídlištích či nestavební pozemky. Malý zájem je i o byty v přízemí,“ říká vedoucí liberecké pobočky společnosti Luboš Koutník.
Kam investovat na Moravě
Na jižní Moravě prý letos budou nejatraktivnější malé byty, pozemky pro rodinné domy a menší rodinné domky. Nezajímavé pro investory naopak budou velké domy, dražší chaty či staré kanceláře.
Jako tradičně má být v okolí moravské metropole největší poptávka po nemovitostech s dobrou dostupností do centra. Nezájem má naopak postihnout byty na panelových sídlištích Lesná či Bohunice nebo v lokalitách kolem ulic Cejl, Francouzská anebo Bratislavská.
V Olomouckém kraji si pověst lokality poutající investory udrží krajské město a Prostějov. Naopak slabší poptávka bude v lokalitách jako Šumperk, Jeseník či Mohelnice, kde je vyšší nezaměstnanost a navíc chybí infrastruktura. Ceny nemovitostí v kraji by měly v průměru růst o pět až deset procent.
V Moravskoslezském kraji se očekává zvýšení cen v průměru na hranici 15 procent, u některých případů ale půjde až o 25 procent. Nejzajímavější jsou byty, pozemky a domy v atraktivních a žádaných lokalitách, hlavně v centru Ostravy, Opavy a Frýdku-Místku.
Tvrdý souboj realitních kanceláří
Loňský rok přinesl zostření konkurence realitních kanceláří. Objevily se velké řetězce, které pronikají i do doposud méně atraktivních regionů prostřednictvím spojování s malými lokálními kancelářemi.
„Mezi velkými realitními kancelářemi se vyostří konkurenční boj a je pravděpodobné, že některé menší společnosti tento tlak nevydrží a z trhu zmizí. Výdaje za marketing budou u úspěšných developerských a realitních společností nejvyšší v historii,“ předpokládá Hradecký.
Pročištění realitního trhu očekává také Illetško. „Zůstanou jen silní hráči s profesionální pověstí, nebo drobní jednotlivci. Pro středně velké kanceláře bude těžké se uplatnit. Nemají kapitálovou sílu velkých, a zároveň mají mnohem vyšší náklady než drobní realitní podnikatelé,“ vysvětluje.
