Ceny rostou, nájmy klesají

Praha zaostává za zahraničím v nabídce nového nájemního bydlení

České stavebnictví zažívá rozpuk, za který vděčí hlavně výstavbě bytů. S rostoucím počtem stavěných rezidenčních prostor se zvyšuje velikost bytů a rodinných domků a zlepšuje se jejich technická vybavenost. Na druhé straně roste cena nového bydlení. I nadále si co do aktivity developerů v České republice udržuje vedoucí pozici Praha. Jedinou oblastí pražského rezidenčního trhu, jež za západní Evropou výrazně zaostává, jsou projekty nájemního bydlení.

Průměrně 2,07 milionu.

Průměrná obytná plocha loni dokončeného bytu se oproti roku 2005 zvětšila o více než dvě procenta na 71,8 metru čtverečních. Z údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) vyplývá, že průměrná pořizovací hodnota jednoho čtverečního metru obytné plochy činila 28,8 tisíce korun, což představuje nárůst o 5,3 procenta. V průměru zaplatili kupci za byt 2,07 milionu korun.
Developeři loni v Česku vystavěli více než 30 tisíc bytů. Rozhodující podíl na bytové výstavbě měly rodinné domy, v nichž se zabydlelo přes třináct tisíc domácností. A na trh se dále dostalo více než deset tisíc nových bytů v rezidenčních domech. Nejvíce se stále staví v Praze a okolí, ve Středočeském a Jihomoravském kraji. Nejméně rezidenčních ploch naopak přibývá v Libereckém a Karlovarském kraji.
Data ČSÚ hovoří o tom, že doba výstavby rezidenčních nemovitostí je pořád relativně dlouhá, přestože se v posledních letech mírně zkracuje. Průměrná doba výstavby jedné bytové budovy meziročně klesla o 13,6 procenta a představovala zhruba tři a půl roku. Ve srovnání s bytovými domy byla výrazně delší výstavba u rodinných domů a nástaveb k nim. Zhruba pětina rodinných domů se stavěla přes pět let. Na druhé straně je pozitivní zprávou, že na rozdíl od masové panelové výstavby před zhruba třiceti lety převažují byty ve zděných objektech. Stále málo bytů a domů se však staví ze dřeva - loni se na dokončeném bydlení podílely zhruba 3,5 procenta.

Porostou ceny stále?

Nejvíce diskusí souvisejících s bytovým trhem se vede kolem cenových prognóz. Zástupci některých realitních kanceláří odhadují, že by v letošním roce mohly růst ceny pražských nemovitostí o osm až dvanáct procent. Konkrétní zdražení bude záviset na lokalitě bytů. Cena panelových domů prý bude stagnovat nebo jen mírně růst.
René Hradecký, ředitel MEXX Reality se domnívá, že velký potenciál růstu cen má před sebou Praha 9, dále si dle jeho názoru udrží postavení prestižních adres nejlepší lokality, jako jsou Vinohrady, Bubeneč a Staré Město. Pomalu se prý k těmto místům zařadí Smíchov. Ne všichni zástupci „realitek“ mají ale na zdražování nemovitostí shodný názor. Jak vyplývá z analýzy realitní společnosti AAABYTY.CZ mohou ceny některých bytů a rodinných domů naopak v blízké době klesnout až o pětinu. Důvodem je splasknutí cenové bubliny z obavy před možným zvýšením DPH u bytové výstavby. Podle AAABYTY.CZ klesnou hlavně ceny panelových bytů; a to až o třicet procent.
MEXX Reality s tvrzením nesouhlasí. Cena na trhu je, jak tvrdí Hradecký, vždy tvořena hlavně nabídkou a poptávkou, nikoli očekávanými nebo reálnými změnami sazeb spotřebních daní. Vzhledem k současnému stavu poptávky a nabídky bytů na českém realitním trhu proto nelze předpokládat, že by ceny bytů měly klesat.
Růst cen nemovitostí podpoří dle MEXX i to, že investoři a hotelové řetězce začínají houfně kupovat činžovní domy v centru Prahy, které hodlají přestavět na hotely. „Centrum Prahy je už totálně zastavěné, a nezbývá proto, než rekonstruovat staré činžovní domy,“ vysvětluje Hradecký.

Klesající nájemné.

Na rozdíl od cen bytů, které charakterizuje stoupající křivka, nájemné v Praze stagnuje, a někde dokonce mírně klesá. Vplývá to z výsledků analýzy současné situace na realitním trhu v oblasti pronájmu rezidenčních nemovitostí v České republice, kterou provedla Aukční síň Naxos (ASN). Pokud jde o šíři nabízeného bydlení, nemá hlavní město Praha v celé republice obdoby. Dle analýzy bude mírně klesající trend pronájmů pokračovat - vzhledem ke stále výhodným hypotečním úvěrům a rozsáhlé aktivitě developerů.
„V tomto ohledu si nejhůře vedou majitelé luxusních bytů. Naopak dobře se daří pronajímatelům bytů nejmenší kategorie,“ říká Vladislava Císarzová, marketingová manažerka ASN. O luxusní bydlení mají zájem zejména cizinci, kteří pracují u nadnárodních společností. „Počet těchto pracovníků se snižuje, a s nižší poptávkou postupně klesají i ceny pronájmů,“ vysvětluje Cisarzová. Hranice nájemného u luxusního bydlení v centru Prahy se pohybuje kolem 100 tisíc korun měsíčně. Za pronájem klasického bytu 3+kk v Praze 1 se platí v průměru od 28 do 51 tisíc korun bez poplatků.
Na ceně pražských pronájmů se vedle stavu bytu podílejí i další faktory, jako jsou „kondice“ domu či dostupnost MHD - ale faktory nerozhodují tak výrazně jako v případě koupě bytu. Jaké jsou hity? K nejžádanějším lokalitám se dle analýzy řadí Vinohrady, Žižkov, Dejvice či Vršovice, kde se pronájmy pohybují ve vyšších částkách. Naopak okraj Prahy zlevňuje. Nejdražší jsou tradičně byty v centru metropole; nájemné se zde pohybuje vysoko nad průměrem. „Přibývají nadstandardně vybavené byty, jež jsou nabízené s doprovodnými službami, jako jsou úklid či parkování,“ uvádí Císarzová. Obecně nejžádanější (ale i nejdražší) jsou byty v novostavbách a také ve staré zástavbě poblíž centra: například na Vinohradech, na Letné nebo v Dejvicích.
Výstavba nových bytů výhradně určených k pronájmu na čistě komerční bázi v Česku prakticky neexistuje a ani v nejbližších letech se hitem pravděpodobně nestane. První „statečný“, jenž na tento koncept vsadil a v atraktivní lokalitě staví komplex výhradně nájemních bytů, přesto věří, že získá cennou konkurenční výhodu. Firma CTR group, kterou založil podnikatel se stavebními hmotami Jiří Muška, letos na podzim dokončí bytový areál Klášterní zahrady Na Slupi s 240 byty, které tedy nejsou na prodej.

Riziko neúměrné výnosu.

Češi se tradičně orientují na vlastnické bydlení, což nutně neznamená, že by projekt výstavby nájemního bydlení neměl šanci uspět. „Na návratnost nijak zvlášť netlačíme, byty nebudeme pronajímat pod tlakem,“ říká obchodní ředitel CTR group Michal Lohr. Pro většinu investorů ovšem představuje výstavba nájemních bytů riziko větší a marži menší, než jsou zatím ochotni nést. Tržní nájmy, jak bylo zmíněno, v posledních letech klesají a nikdo vzhledem k deformaci trhu zamrzlým nájemným neví, kde a kdy se křivka zastaví. Důvodem poklesu cen je rostoucí nabídka nájmů na trhu především z důvodu privatizace stávajících obecních a podnikových bytů (v Praze například převedly městské části do vlastnictví více než 100 tisíc bytů) a uvolňování bytů s chystající se deregulací. Nová výstavba figuruje až na třetím místě (od roku 1995 se postavilo v metropoli ke komerčním účelům 35 tisíc bytů, celkem jich zde je zhruba 218 tisíc). „Byt, který jsem před devíti lety pronajímal za třicet tisíc dnes nabízím za dvanáct až čtrnáct tisíc,“ říká Jiří Pácal z firmy Central Europe Holding, která vlastní tři stovky jednotek. Zatím nakupuje starší byty. Rád by stavěl a ukládal peníze do nových projektů, náklady na výstavbu jsou prý ale vzhledem k možným výnosům příliš vysoké. „Myslet si, že z pronájmu běžné rezidenční nemovitosti lze dosáhnout zajímavého výnosu deseti procent, může jen ten, kdo sám nic nevlastní. Reálně přinese smluvní nájem zhruba tři až šest procent ročně,“ říká Pácal.
Tvrzení dokládá modelovým příkladem. Tržní hodnota nejběžnější nájemní jednotky v Praze o velikosti 2+1 je zhruba 2,25 milionu korun. Běžný smluvní nájem dosahuje deseti tisíc měsíčně, ročně tedy 120 tisíc - hypotetický výnos by byl 5,3 procenta. S tím ale nemohou majitelé ve většině případů počítat, protože náklady spojené se správou bytu, platby do fondu oprav, pětiprocentní neobsazenost, pojištění a daň z nemovitosti sníží čistý výdělek na zhruba 91 tisíc korun ročně, a tak výnos rázem klesne na čtyři procenta před zdaněním.

Kumulace překážek.

Tuzemský trh nájemního bydlení není jediný, který pokřivila státní regulace. „Ve Švédsku existuje regule zakazující komerční nájemné vyšší než pět tisíc švédských korun měsíčně v jednom bytě. Zákonodárci chtěli zpřístupnit nabídku bydlení širším vrstvám, ovšem jediné, čeho dosáhli, je rozkvět černého trhu. Nájemní byty se nestaví a počet takto využívaných jednotek klesá,“ říká Pavlína Hajnová z Centers Data.
Pokud se k deformaci rezidenčního trhu přidává ještě tuzemský zastaralý Občanský zákoník, který straní nájemníkovi, a aktivita obcí či městských částí, které jednak privatizují byty za ceny vzdálené tržním, a zároveň suplují komerční subjekty pronajímáním uvolněných bytů nejvyšší nabídce, nelze se divit, že se investoři do výstavby nájemního bydlení nehrnou. Ani banky zatím nemají programy na úvěrování nového nájemního bydlení. Významnou část trhu s nájemním bydlením v nové výstavbě u nás proto vytvářejí majitelé rezidencí, kteří si je stále ještě pořizují na „kšeft“, nebo ti, kteří bydlí i nadále provizorně s vidinou, že z pronájmu splatí hypotéku.

První statečný.

V areálu Na Slupi určil investor nájemné průměrně na 300 korun za metr čtvereční, za šedesátimetrový byt tedy zaplatí zájemce 18 tisíc měsíčně. Jaká bude reakce potenciálních nájemníků, není jisté. Společnost otevře vzorové byty příští měsíc. „Získáme konkurenční výhodu, i když naše konkurence zatím není z řad korporací, ale majitelů jednotlivých bytů. Náš vlastník žil dlouhou dobu v zahraničí, ví, kam se budou ubírat trendy. Stavíme i na službách - nájemník si bude moci objednat donášku novin nebo úklid,“ věří v úspěch projektu Michal Lohr.
Firma doplnila model klasického nájemního bydlení konceptem apartmánů pro kratší pobyty, na něž jsou Češi zvyklí například z rakouských Alp. U těch se ale budou ceny pohybovat jinde. O odhodlání CTR group prorazit s konceptem, který je ve světě obvyklý, svědčí i to, že více než stovka bytů v dalším projektu společnosti – tentokrát v Karlíně - bude s největší pravděpodobností určena rovněž k pronájmu.