Česká hrouda na prodej

Trh probudil zájem spekulantů a zpracovatelů biomasy

K půdě nemáme žádný vztah, bydlíme ve městě a ani nevíme, kde naše políčko leží. K pozemku se nedostaneme, protože je ukrytý v nedohledném lánu. Jeho vlastnictví nám nic nenese, od družstva, které na půdě hospodaří, jsme roky neviděli korunu na nájemném. Teď si aspoň užijeme peněz, které za náš majetek „nemajetek“ dostaneme. Takové důvody nejčastěji uslyšíte od vlastníků zemědělské půdy, když vysvětlují, proč se ji rozhodli prodat, nebo se k tomu chystají. A po dlouhé době přichází jejich příležitost. Na trhu se zemědělskou půdou, roky nehybném, dnes čenichá stále více investorů a díky jejich poptávce cena parcel roste. Pole a louky, které jsou stále několikanásobně levnější než na západ od našich hranic, lákají kupce z domova i zahraničí. „Trh se rychle probouzí, ceny půdy a výše nájemného evidentně rostou. Jsou však obrovské rozdíly v jednotlivých lokalitách,“ hodnotí agrární ekonom Tomáš Doucha.

PŘICHÁZÍ NOVÝ FOND

Pramalou radost z rostoucího zájmu investorů však mají zemědělci, kteří na pronajaté půdě z valné části hospodaří. A s ovacemi rozhodně nepřivítají ani nový investiční fond The Palmer European Farmland Fund (EURO 39/2008), jenž vstupuje na český trh. „Věříme, že první obchody uskutečníme na konci letošního roku nebo hned zpočátku příštího roku,“ uvedl pro týdeník EURO Carl Atkin z britské společnosti Bidwells, která fond založila spolu s německou firmou Palmer Capital Partners. Kolik půdy chce nový zemědělský fond nakoupit v České republice, si předem striktně nestanovil. „Víme ale, že chceme investovat kolem 150 milionů eur (zhruba 3,7 miliardy korun) do pozemků ve čtyřech zemích – Polsku, Česku, Maďarsku a Rumunsku,“ odpověděl Atkin. Celkem fond plánuje vynaložit tři sta milionů eur na nákup kvalitní orné půdy v sedmi zemích Evropské unie, z toho pětina má jít na infrastrukturu a lesní hospodářství. Nejvíce finančních prostředků má tedy směřovat do zmíněné čtveřice východoevropských zemí. „Kolik utratíme v jednotlivých státech, záleží na tom, jaký rozsah kvalitní půdy se podaří získat,“ vysvětlil Atkin. Počítá s tím, že v každé z vytypovaných zemí narazí německo-britský fond na nějaké specifické překážky, ale i příležitosti. V jednotlivých státech bude mít vlastní pobočky, řízené z centrály Bidwells v Cambridgi. „Na odkoupených pozemcích bude hospodařit buď místní zemědělec nebo spolupracující zemědělské společnosti,“ doplnil pracovník agrobyznys týmu britské firmy Bidwells.
Česká pole a zatravněné pozemky přitahují stále silněji zájemce také z dalších evropských zemí, nejčastěji Nizozemska, Itálie, ale třeba i Belgie. Se zahraničním kapitálem se na trhu s půdou potkávají čím dál více i domácí investoři, přitom zdaleka nejde jen o realitní kanceláře či ryzí spekulanty. Muž číslo jedna českého agrobyznysu Andrej Babiš se zájmem o půdu sice nechlubí, ale zprávy z terénu jej potvrzují. „Půdu nekupujeme. Pouze naše zemědělské podniky, pokud mohou, něco koupí. Jde však o drobné pozemky,“ uvedl majitel Agrofertu.

LIHOVAR S PŮDOU POD NOHAMA

Naplno se do skupování půdy opřel lihovarník Otakar Moťka. Zatímco jeho fabrika ve Vrdech u Čáslavi, která by měla vyrábět bioetanol do benzinu, stojí, v administrativní budově je rušno. Každé pondělí, středu a pátek tam od poloviny července přijíždějí lidé, které Moťka přesvědčil, aby své pozemky prodali jeho firmě Ethanol Energy. „Dopisem jsem oslovil asi osmdesát tisíc vlastníků, kteří mají dohromady kolem 160 tisíc hektarů. Je to z okruhu kolem lihovaru, který je pro nás zajímavý pro svoz suroviny,“ představuje Moťka svůj nový byznys. Majitelům polí vysvětluje, že jejich odkoupením si chce zajistit surovinu pro lihovar. Pokud by šlapal naplno, spotřebuje ročně kukuřici z dvaceti tisíc hektarů. „Koupili jsme už několik tisíc hektarů,“ říká Moťka, ale nechce prozradit přesné číslo. Dle zdrojů z místa by se výměra měla blížit třem tisícům hektarů, což představuje sumu kolem 240 milionů korun. „Jen pořízení map z katastru nemovitostí nás přišlo na zhruba tři čtvrtě milionu korun,“ tvrdí podnikatel v chemickém průmyslu. Cestu k polnostem má usnadněnou tím, že se na ní nepotkává s jinou silnou investiční skupinou. Vzhledem k roztříštěnému vlastnictví ovšem představuje soustředění větší rozlohy mravenčí práci, půdní držbu skládá z malých parcel, jejichž velikost je v průměru dva hektary. A z čeho obchod financuje? „Z vlastních zdrojů, žádná banka by nám na to nepůjčila. Spojil jsem se s dalšími čtyřmi soukromými investory z tuzemska, jejichž podnikání je navázané na zemědělství. Jsou to různí zpracovatelé a stejně jako já jsou závislí na přísunu zemědělské suroviny,“ vysvětluje Moťka, ale nechce být konkrétnější.
Vždy si přitom uměl jít tvrdě za svým. Když koupil zavřený cukrovar ve Vrdech a ministerstvo zemědělství mu nechtělo přidělit cukerní kvótu umožňující legálně vyrábět, našel zastání až u Ústavního soudu. Později kvótu prodal cukrovaru v Dobrovici a fabriku v očekávání boomu biopaliv přestavěl na lihovar, který však po zkušebním rozjezdu zastavilo loňské prudké zdražení vstupní suroviny – obilí. Pěstitelé ho prodali za dvojnásobnou cenu jinam a právě těmto výkyvům se lihovarník snaží předejít tím, že si surovinu pojistí vlastnictvím půdy. „Se zemědělci chceme dál spolupracovat a dohodnout se s nimi, aby na našich polích pěstovali kukuřici do lihovaru. Když na náš návrh nepřistoupí, vezmeme si majetek zpátky,“ je připraven podnikatel. Ve své firmě má už na zemědělství člověka – Petra Buchala, bývalého šéfa státního Podpůrného a garančního rolnického a lesnického fondu, kterého z funkce sesadil loni v květnu ministr zemědělství Petr Gandalovič.
Moťka přišel s ojedinělým systémem odbavování zájemců o prodej polí, připomínajícím časy kuponové privatizace a vzniku různých fondů. Pro operátory z velínu, účetní a jiné zaměstnance odstaveného lihovaru našel náhradní práci – nejprve vypátrali vlastníky pozemků z Kutnohorska, Kolínska, Nymburska, Pardubicka, Chrudimska a z části i dalších pěti sousedních okresů. Po rozeslání dopisů se rozeběhl kolotoč s vyřizováním kompletního servisu pro majitele polí či spíše minipolíček, kteří nabídku vyslyšeli. Když v určený den a hodinu přijedou do Vrd, kupující na jednom místě vybaví veškeré formality, včetně podpisu kupní smlouvy. V ten den dostanou také zaplaceno v plné výši, slibuje Otakar Moťka ve svém dopise. O kupní ceně nediskutuje, všem nabízí úřední cenu, která se v této úrodné části středních Čech pohybuje kolem osmdesáti až sto tisíc korun za hektar. Těm, kteří se pozemků nechtějí vzdát, navrhuje, že je převezme do správy.

OBCHOD DOPROVÁZÍ ÚTOKY

„Nebudete mít žádné starosti o vaše pole, obdržíte v přesně určené datum nájemné, které bude vyšší, než dostáváte dnes,“ slibuje současným vlastníkům majitel Ethanol Energy. Svou snahou skoupit pozemky pěkně nadzvedl zemědělce, kteří na nich hospodaří. V dotčeném rajonu je to asi 130 zemědělských podniků. Ty velké okamžitě také rozeslaly dopisy vlastníkům, aby jim slíbily vyšší nájemné, někdy nabídly odkoupení půdy, popřípadě Otakara Moťku pošpinily. Třeba jako Zemědělské obchodní družstvo Potěhy. „Kroky pana Moťky mají výrazně charakter spekulace s cílem narušit vztahy mezi zemědělci a vlastníky půdy. Náš podnik má s jeho podnikáním dlouhodobé zkušenosti a musíme konstatovat, že obchodní vztahy ze strany pana Moťky měly ke korektnosti a serióznosti až příliš daleko,“ sdělili představitelé družstva vlastníkům. Upozornili je také, že „společnost Ethanol Energy měla ke konci loňského roku veliké dluhy, s jejichž splácením má poměrně velké problémy“. Moťka, který zažehl revoluci do vztahů mezi vlastníky a uživateli půdy, musel podobnou odezvu očekávat. „Zemědělské podniky si musejí uvědomit, že nejsou vlastníky polí. A lidé, kteří nám půdu nabídli, už nejsou ochotni dále snášet příkoří ze strany družstev a akciovek. Zjišťujeme třeba, že polovině lidí, od nichž jsme pole koupili, nikdo neplatil nájemné. Když ho už posílají, tak je směšně nízké – jedno, nejvýše dvě procenta z úřední ceny půdy. A k tomu si družstvo stanoví třeba osmiletou výpovědní lhůtu z nájmu. Malý vlastník má totiž nulovou vyjednávací pozici,“ reaguje nový vlastník. Že bezplatné užívání cizí půdy není žádnou vzácností, dosvědčují stohy stížností, které se kupí u ombudsmana. Vlastníci ale také umí rozlišit, jak se k nim kdo chová. „Lidé, na jejichž pozemcích hospodařím, také dostali dopis od pana Moťky. Hned mi volali, jestli mám zájem nakupovat já a jinému prý neprodají,“ říká sedlák z Nymburska Roman Noll, který už vlastní 90 hektarů a dalších 150 hektarů si pronajímá. Někteří lidé, kteří mají vztah k tomuto majetku, nejenže ho nechtějí prodat, ale vybírají si, komu ho svěří do pronájmu. Mnohdy dají přednost zemědělci v okolí před známými agropodnikateli, už jen proto, že k němu mají blíž, když si budou chtít dohodnout zvýšení pachtovného. Nelehkou volbu zda prodat, či neprodat mají někdy majitelé půdy, kteří jsou zároveň akcionáři zemědělských společností, nástupců družstev. Bývají zastrašováni, že pokud podnik přijde o půdu, znehodnotí se jejich akcie. O nich se ale beztak říká, že jsou téměř bezcenné.

POZEMKY PRO ENERGII

„Zemědělství nevynáší natolik, aby si z něj zemědělci mohli nakoupit půdu, na níž hospodaří. Loňský mimořádně příznivý rok se nebude opakovat,“ domnívá se Milan Krob, jednatel pražské firmy Fine Dream, jež od loňska investuje do nákupu zemědělských pozemků. Zatím přesvědčila vlastníky asi dvou a půl tisíce hektarů, aby jí je prodali. „Málokdy je zemědělec schopen zaplatit cenu jako my, protože dáváme majitelům půdy seriózní nabídky odrážející reálnou tržní cenu. V případě, že nás chce stůj co stůj někdo přeplatit, nepouštíme se za každou cenu do boje a vytváření cenové spirály,“ dodává Krob. Firma, kterou vlastní společnost Kewtown Holdings se sídlem na Kypru, někdy postupuje v souhře se zemědělským podnikem. Dostane od něj seznam vlastníků, aby odkoupila obdělávané pozemky, a pak se s ním dohodne na podmínkách nájmu. „Vybíráme si jen určité lokality, kde se snažíme rozšířit držbu. Až se nám to podaří, budeme pravděpodobně uvažovat o nějakém intenzivnějším využití půdy,“ naznačuje Krob.
Velká sháňka po vhodných pozemcích je nyní ze strany investorů do solárních elektráren, chtějí využít současných vysokých cen za vykupovanou elektřinu. „Sháním pozemky pro deset firem, které tu chtějí stavět,“ říká realitní makléř Michal Nesrsta. Zprostředkovatelům, již mu pomohou vytypovat vhodný prostor, nabízí odměnu sto tisíc korun za jeden hektar. Poptávka po půdě je stále více spojena také s investicemi do bioplynových stanic. „Každý rozumný podnikatel, jenž vloží peníze do zpracovatelské kapacity závislé na zemědělské surovině, má logicky snahu uzavřít vertikálu,“ poznamenává ekonom Doucha. Přes sílící poptávku investorů bude proti prudkému růstu cen zemědělské půdy v Česku nadále působit určité blokování jejího prodeje vůči světu, ač se dá různě obcházet. „Cena závisí také na celkové kondici ekonomiky, je ostře svázaná s hustotou populace a mnoha dalšími faktory. Půda bude ale bezpochyby zdražovat a budou se stírat hluboké rozdíly mezi Českou republikou a západoevropskými zeměmi. Nemůžeme však očekávat, že budeme mít stejnou cenu jako v Bavorsku,“ předesílá Doucha a odkazuje přitom na bývalou NDR. I když se tamní trh plně otevřel hned zpočátku devadesátých let, dodnes je půda v nových spolkových zemích o dost lacinější než v západní části Německa. Ovšem výrazně dražší než v Česku.

SOUVISLOSTI Nákup zemědělské půdy komplikuje velmi roztříštěné vlastnictví a také dlouhodobé nájmy. Další bariérou, kterou však lze různě překonat, je zákaz prodeje půdy cizincům. Díky rostoucí poptávce její tržní ceny stoupají, zejména v atraktivních lokalitách. Zájem kupujících podněcují nejen zvyšující se agrární dotace, ale také snaha různých zpracovatelů zajistit si jistý přísun zemědělské suroviny.

BOX Půda láká nové investory Od koho mohou vlastníci obvykle dostat nabídky na odkoupení pozemků:
- Investiční fondy (kupříkladu The Palmer European Farmland Fund)
- Zpracovatelé zemědělských surovin (Ethanol Energy, Agrofert prostřednictvím vlastněných firem)
- Společnosti investující do obnovitelných zdrojů energie (solární a větrné elektrárny, bioplynové stanice)
- Zemědělci, kteří na půdě hospodaří, nebo jiní, kteří chtějí rozšířit výměru