Česku hrozí nedostatek kanceláří

Výstavba kancelářských budov vlivem krize výrazně zpomalila. Už v roce 2011 tak mohou tuzemské firmy podle odborníků čelit nedostatku nových prostor. Právě teď je vhodná doba k hledání nových kanceláří.

Autor: Jakub Hněvkovský

Útlum způsobený hospodářskou krizí se nevyhnul ani tuzemskému trhu komerčních nemovitostí. Stavitelé odkládají nové projekty. „Od začátku letošního roku nebyla zahájena výstavba žádné nové kancelářské budovy. Pokračují jen některé rozestavěné projekty,“ přibližuje Ondřej Novotný z poradenské společnosti King Sturge.

Ještě na konci letošního druhého čtvrtletí byla na pražském trhu zhruba desetina kancelářských prostor bez nájemců. Trh totiž jen pozvolna vstřebával velké množství nových ploch, dokončených v roce 2008. Údaje za třetí čtvrtletí analytici ještě nemají k dispozici, očekávají ale, že by tuzemské firmy mohly už v roce 2011 pocítit nedostatek vhodných kancelářských prostor.

„To, že je reálné riziko nedostatku kanceláří v roce 2011, už pociťují i nájemci, které zastupujeme,“ říká Václav Bouček ze společnosti DTZ. „Jde o významné, často nadnárodní firmy. Společně hledáme vhodné prostory a vedeme jednání s developery často dva až tři roky před tím, než dojde k reálnému stěhování. V případech, kdy nájemce poptává více než pět až sedm tisíc metrů čtverečních prvotřídních prostor a navíc vyžaduje specifické úpravy interiéru, musí se dívat po trhu v dostatečném předstihu, jinak může jít za rok až dva o skutečný problém,“ dodává.

Letos by mělo být v metropoli dokončeno celkem devět významných kancelářských projektů, což je pouhá polovina loňského „skóre“. Kolaudace se letos dočkaly například budovy Trianon v Praze 4, Palác Archa v centru metropole či Vysočanská brána v Praze 9. Ve výstavbě jsou budovy A a B Projektu Prague Marina Office Center v Praze 7, jejichž developerem je společnost Lighthouse Group. „Kolaudace bude v prosinci. V současné době máme obsazeno zhruba třicet procent z celkové plochy 13 600 metrů čtverečních kanceláří. Nájemci se v době krize shánějí o něco hůře, více tlačí na cenu, nicméně jsme nyní zhruba s takovouto obsazeností počítali,“ říká Pavel Hain-Schmiedberský, který má v Lighthouse Group na starosti pronájmy obchodních ploch.

Obrat v Brně |PRONÁJEM V PRONÁJMU|
|Zmenšování provozu firem vynucené hospodářskou recesí přineslo na kancelářský trh nový trend takzvaných podpronájmů. Nájemce tím řeší situaci, kdy ho smlouva nutí platit za pronajaté kanceláře, které však už nepotřebuje. Uvolněné plochy tak může pronajmout dál. V Praze byla sice letos tímto způsobem zatím pronajata jen zhruba dvě procenta z celkové výměry kanceláří, v příštím roce ale odborníci očekávají podobných transakcí mnohem více. Plochy v podpronájmech se neobjevují ve statistikách neobsazenosti nových kancelářských prostor. Podle odhadu Radky Novak, vedoucí týmu kancelářských prostor v mezinárodní realitní kanceláři Cushman & Wakefield, se volná kapacita těchto ploch v pololetí pohybovala na úrovni 43 tisíc metrů čtverečních. |
Ještě více než v Praze byl krizí zasažen kancelářský trh v regionech. „O projekty v Brně a Ostravě v současné době evidujeme jen minimální zájem,“ konstatuje analytička společnosti CB Richard Ellis Helena Hurábová. Do začátku roku 2005 podle ní v Brně vzniklo jen minimum nových kancelářských prostor, a to v objemu několika tisíc metrů čtverečních na celé město. Pak ale prý někteří developeři vycítili příležitost a začali realizovat projekty v regionech. Velké mezinárodní firmy začaly přesouvat své aktivity do Brna a později i do Ostravy. „A to hlavně díky nižším nájmům, dobré kvalitě kanceláří, levnější pracovní síle, dobré dostupnosti a infrastruktuře,“ míní Hurábová. Loni přišel obrat a řada projektů byla kvůli krizi odložena. Od poloviny roku 2008 do konce letošního prvního čtvrtletí byla dokončena podle údajů CB Richard Ellis pouze jediná nová kancelářská budova s pronajímatelnou plochou 4100 metrů čtverečních. V letošním druhém čtvrtletí byly dokončeny dva projekty, a to Campus Park A a první fáze Triniti Office Centra vedle Vaňkovky. „Do konce roku ještě očekáváme dokončení dalších 13 500 čtverečních metrů kancelářských ploch, a to CTPark Brno Honeywell a administrativní centrum Magnum,“ shrnuje Hurábová. Významné firmy v novém Zatímco výstavba nových velkých kancelářských projektů se v Česku prakticky zastavila, s plochami v dokončených projektech se i navzdory krizi obchoduje. Počátkem října se například do nových kanceláří v administrativním projektu Argo Alpha přestěhovala farmaceutická společnost Sanofi-Aventis. Završila tak převzetí tuzemské společnosti Zentiva, která se „do nového“ přestěhovala z budovy City Empiria. Sanofi-Aventis doposud sídlila v kancelářském centru Hadovka. Pronajatá plocha – více než 3200 metrů čtverečních – zařazuje tuto transakci mezi tři nejvýznamnější realizované komerční pronájmy v letošním roce. O něco málo méně metrů čtverečních si v projektu Gemini v Praze 4 pronajala společnost Novartis. Větší plochy si letos pronajaly jen České aerolinie (5230 metrů čtverečních v Airport Business Centru v Praze 6) a RWE Transgas Net (5100 metrů čtverečních v budově Kavčí Hory Office Park v Praze 4). Sídlo změnily letos v létě také například spřízněné společnosti GfK Praha a Incoma Research. Současně s tím se také přejmenovaly na GfK Czech a Incoma GfK. Na Kavčích Horách si obě firmy, které dosud působily na Barrandově, pronajaly v novém kancelářském komplexu 2600 metrů čtverečních. Stejně jako ostatní společnosti, které Profit v souvislosti s jejich stěhováním oslovil, nechtějí ani GfK a Incoma své rozhodnutí komentovat v souvislosti s ekonomickou krizí. „Nová lokalita byla zvolena z důvodu jednodušší dopravní dostupnosti pro klienty a lepšího zázemí nových prostor,“ shrnuje Ondřej Tomas, generální ředitel GfK Czech. Ideální čas na stěhování U dvou ze zmíněných velkých transakcí, konkrétně u „přesunů“ firem RWE Transgas Net a Novartis, stála v roli zprostředkovatele poradenská společnost DTZ. Analytici této firmy tvrdí, že právě teď je vhodná doba na uzavírání nájemních smluv pro kanceláře. „Obecně doporučujeme, a to především s ohledem na stávající útlum výstavby nových kancelářských projektů, aby uživatelé kanceláří začali s hledáním nových prostor opravdu včas,“ říká vedoucí oddělení zastupování nájemců v pražské pobočce DTZ Václav Bouček. Firmy ale na podobná doporučení příliš neslyší. Zájem o nové pronájmy kanceláří v Praze klesá. V druhém čtvrtletí, kdy firmy uzavřely smlouvy na pronájem 55 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch, byl tento pokles v meziročním srovnání devatenáctiprocentní. Podle realitního odborníka mezinárodní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle Eduarda Forejta se za celé letošní první pololetí pronajalo o 5,5 procenta méně kancelářských ploch oproti pětiletému průměru. „Přesto bereme fakt, že i přes krizi dochází k takto nízkým odchylkám, jako pozitivní zprávu trhu, který svým výkonem dokonce předčil naše pesimistická očekávání,“ říká Forejt. Česko není výjimkou Oproti předchozím letům se v tuzemsku s komerčními nemovitostmi také méně obchoduje. „Zatímco v rekordních letech 2006 a 2007 se uskutečnilo okolo čtyřiceti až šedesáti investičních transakcí ročně, letos jich očekáváme nanejvýš osm. To představuje pokles objemu investiční aktivity až o devadesát procent,“ říká ředitel investičního oddělení společnosti Colliers International Ladislav Szabo. Od začátku roku zatím změnily majitele pouze tři velké kancelářské budovy. Přesto je podle analytiků možné předpokládat, že Česko bude spolu s Polskem a Ruskem v budoucím období hlavním cílem realitních investorů. Oživení investiční aktivity v regionu očekávají odborníci během nadcházejících měsíců. Opět prý začnou být aktivní hlavně německé fondy. Právě německý fond Deka stojí za dosavadním největším letošním obchodem v Česku, když v únoru koupil od rakouské firmy Immoeast za čtyřicet milionů eur kancelářskou budovu Jungmannova Plaza v centru Prahy. „V oblasti střední a východní Evropy nyní investujeme jen v Polsku a České republice. Podle našeho názoru to jsou nejbezpečnější trhy. Na Maďarsko a Pobaltí je ještě brzy,“ říká manažer fondu Immobilien Thomas Schmengler. V rámci celoevropského trhu si tak Česko vede docela dobře. K poklesu poptávky, snížení nájemného a omezení výstavby nových developerských projektů došlo na celém kontinentu. Nejcitelněji však byla zasažena města s vysokým podílem finančních služeb, například Londýn, Frankfurt nad Mohanem či Amsterdam, a města s vysokým podílem spekulativního developmentu, jako je Moskva. Své postavení naopak posílila švýcarská centra Ženeva a Curych. Pozici středoevropského lídra i nadále drží Varšava, a to i navzdory téměř třicetiprocentnímu poklesu nájemného od léta 2008. Praha je v kontextu zemí Visegrádské čtyřky stabilně na druhém místě, i když se náskok Varšavy kvůli krizi významně zmenšil. Plné oživení evropského trhu s kancelářemi, tedy návrat k situaci před krizí, očekávají analytici společnost King Sturge nejdříve v roce 2011. Ušetřit, kde se dá **

Majitelé kancelářských budov i dalších komerčních nemovitostí se v době krize snaží šetřit, a to hlavně na cenách dodavatelských služeb a na investicích. „Jednoznačně nejrozšířenější strategií, jak snížit provozní náklady komerční nemovitosti, je tlak na cenu dodavatelských služeb, které tvoří padesát procent celkového rozpočtu na správu budovy,“ říká Lucie Šindlerová, vedoucí týmu, který se v King Sturge zabývá správou nemovitostí. Dříve prý bylo běžné, že vlastníci budov pořádali výběrová řízení na dodavatele klíčových služeb každé dva až tři roky. Krize je ale přiměla uskutečňovat výběr dodavatelů každý rok s cílem vybrat nejlevnější nabídku. „Bohužel to není vždy nejšťastnější řešení,“ konstatuje Šindlerová. Podle ní tak totiž dochází k přerušení plynulosti správy nemovitostí a obvykle i přechodnému snížení kvality poskytovaných služeb.

Vedle hledání co nejlevnějších dodavatelů majitelé nemovitostí rozsah služeb také omezují. Týká se to prý například péče o venkovní zeleň, úklidu okolo budovy nebo čištění velkých skleněných prostor. Vlastníci také odkládají některé plánované investice, jako jsou například opravy střech, fasád, vzduchotechniky nebo opravy výtahů. Z druhé strany se zas dodavatelé snaží udržet zakázky tím, že pracují za minimální, nebo dokonce nulovou marži.