Cesta z města: Druhá šance

Developeři připravují miliardové projekty v okolí Prahy

Starosta se na návsi zanedbané vesničky radostně objímá s italskými podnikateli, kteří přijeli dojednávat obchody. Tuto známou scénu z populární filmové komedie z roku 1991 Slunce, seno, erotika by režisér Zdeněk Troška mohl snadno natočit i v roce 2006 ve středočeských Statenicích, a to dokonce jako dokument. Ves ležící několik kilometrů na sever od Prahy s několika stovkami usedlíků se má změnit v satelitní městečko s 4,5 tisíce obyvateli a golfovým areálem srovnatelným s karlštejnským hřištěm, a to právě za pomoci italských investic. Podobná budoucnost čeká ještě několik dalších vesnic v okolí Prahy. Projekty na výstavbu obřích rezidenčních komplexů již mají připravené zahraniční i tuzemské firmy, které plánují do bydlení pro pražskou smetánku investovat miliardy. Jejich zástupci mají jedno společné: důsledně se vyhýbají slovům satelitní městečko. Investorům se nelze divit. Po letech řádění developerských firem totiž pojem „satelit“ vyvolává nepříjemné až stísněné pocity. Podobně jako se staly opovrhovaným symbolem socialistické výstavby sídliště na okrajích Prahy, odstrašující ikonou porevolučního elan vital jsou právě satelitní městečka. Podnikatelé vytvořili v prstenci kolem Prahy noclehárny, které si v některých ohledech nezadají s masovou prefabrikovanou výstavbou komunistické éry. Nové koncepty developerů však dávají naději, že český satelit nezůstane synonymem architektonického a urbanistického utrpení.

Italsko–irský interes.

Společnost Manghi Group se chystá ve Statenicích utratit během šesti let více než 200 milionů eur. Ambiciózní Italové, kteří vlastní v Praze několik hotelů, podnikají v Česku už dvanáct let. S výstavbou rezidencí zatím však žádné zkušenosti nemají. Přesto nakoupili ve Statenicích 140 hektarů pozemků, na kterých plánují postavit největší golfový areál v okolí Prahy a 350 rodinných domů. Firma získala od restituentů i zchátralý barokní zámeček z 18. století se zemědělskou usedlostí. Přímo u golfového hřiště s 27 jamkami vyroste luxusní čtyřhvězdičkový hotel se 150 pokoji. Na opačném konci vesnice firma vyčlenila parcely pro obří nákupní zónu. Že by mohly zůstat plány italských podnikatelů jen historkou zaznamenanou v obecní kronice, si lidé ve Statenicích nepřipouštějí. Před dvěma lety totiž dorazili do vesnice s podobnými záměry Irové a první vzorový dům projektu Statenický mlýn již stojí. Společnost Ballymore Properties pracuje na dalších rezidencích, do nichž se nastěhuje 300 obyvatel, kteří si dopřejí luxus života u jezera, a to i s hospodou ve stylu staročeského mlýna. „Bez investorů bychom zůstali v pravěku, hned na začátku jsme jim ale jasně řekli: Nepočítejte s tím, že si tu postavíte Beverly Hills a vedle zůstane Bronx,“ říká k irským aktivitám starosta Statenic Michal Pokorný. Ballymore Properties postaví ve vsi náměstí, které zde dosud nahrazuje plácek pro otáčení autobusů, investor slíbil rovněž radnici, poštu, obchody, kavárny, hřiště a tenisové kurty. Prostě vše, co si movití Pražané za svých osmnáct až dvacet milionů korun zaslouží. Právě tolik totiž bude stát vzorový dům o rozměrech 480 metrů čtverečních. Osobitý styl mají rezidenčnímu komplexu vdechnout renomovaní architekti. Bytové domy navrhla kancelář Ian Bryan Architects, která pracovala například na pražském Paláci Myslbek. Rodinné domy vyprojektoval ateliér Lewis & Hickey, k jehož nejvýznamnějším počinům patří interiéry pražského Corinthia Towers Hotel. Jako vzor architekti použili funkcionalistickou vilu z 20. let minulého století. Další plány podnikavých Irů, kteří do Česka vstoupili bombastickým vydražením administrativního komplexu na Václavském náměstí za 800 milionů korun, napovídají, že úspěchu nákladného vesnického bydlení věří. Statenice, ve kterých zastavějí sedm hektarů, jsou pro ně pouhou cvičnou loukou. Firma totiž plánuje ve čtyři kilometry vzdálené Lichocevsi vystavět na 1,8 milionu metrech čtverečních městečko pro šest tisíc obyvatel.

Lepší postsatelitní časy.

Ve Statenicích není na první pohled nic, čím by mohly investory lákat. Spíše naopak. Ve vsi chybí kanalizace, jen polovina obyvatel má vodovod, plyn pouhá čtvrtina. Pokud by ji developeři objevili již v 90. letech minulého století, pravděpodobně by si mohli zastupitelé nechat jen zdát o dobudování sítí, novém náměstí, poště či radnici. Zámek by dál čekal na nadšence, který v něm bude ochoten utopit stamiliony s nadějí, že se mu vložené peníze vrátí. Pole kolem vesnice by již dávno pokryly stovky nevzhledných řadových domů, připomínajících prvorepublikové dělnické kolonie (tedy některé, Baťa s výstavbou ve Zlíně nebo rodina Gutmannů ve Vítkovicích by se mohli právem urazit). Skončily by podobně jako desítky vesnic v okolí Prahy. Od poloviny devadesátých let je atakovaly firmy masově uspokojující silnou poptávku po co nejlevnějším příměstském bydlení, což jim dovolilo vytvářet novodobá ghetta.
Statenice nejsou jedinou vesnicí v okolí Prahy, která si dopřeje „přepych“ velkorysejších developerů. Stejná budoucnost čeká například Vysoký Újezd, Velkou Chuchli či Újezd u Průhonic. Realitní odborníci tvrdí, že sofistikovanějších investorů, kteří nebudou znamenat pro starosty pohromu, bude přibývat. „Lidé potřebují bydlet ve vybavených lokalitách, kde najdou klasické ulice a společné prostory. Kde se mohou potkávat se sousedy, sportovat, navštěvovat restaurace a kavárny,“ charakterizuje současné požadavky klientů ředitel realitní kanceláře Českomoravská realitní Petr Vosmík. Architekt Robert Votický z ateliéru Lewis & Hickey soudí, že trh bude stále více směřovat ke kvalitě. „Tvrdé začátky ekonomiky bez úvěrů máme za sebou. V kompozicích rezidenčních komplexů i v požadavcích klientů je patrný posun od ceny ke kvalitě,“ domnívá se. První „bezhypotéková“ generace si již příměstské příbytky pořídila a dveře realitních kanceláří otevírají i klienti, kteří se nespokojí s bydlením ve vesnickém paneláku naležato.

Zelený ráj.

Na změnu vkusu a nárůst „koupěschopnosti“ zákazníků čekala italská společnost ICKM deset let. Téměř 260 hektarů nakoupených pozemků u vesničky Vysoký Újezd ji nijak zvlášť neznervózňovalo. Roky hledala inspiraci, jak parcely nejlépe zužitkovat. V Kalifornii se jim zalíbil koncept zeleného městečka u golfového hřiště. Pro výstavbu greenu získali amerického partnera a začali připravovat výstavbu domků. Zaoceánská společnost nakonec od spolupráce odstoupila, ICKM se proto domluvila s tuzemskou firmou Unimex Group Jiřího Šimáněho. Ta vybuduje na osmdesáti hektarech osmnáctijamkové hřiště. Podobně jako Ballymore Properties, bude i ICKM investovat do zkulturnění zapadlé vísky, kam hodlá přivést tři tisíce nových obyvatel. Stejně jako Manghi Group koupila ICKM vesnický zámeček, který plánuje přestavět na hotel. Vedle zatím zchátralé dominanty obce vyčlenila prostor pro náměstí, radnici, služebnu policie, obchody, služby. Ještě než začnou Italové stavět rezidence, budou však muset přivést pitnou vodu z pět kilometrů vzdálené Loděnice, vybudovat vodojem a čistírnu odpadních vod. Jen tyto práce vyjdou na 120 milionů korun. Firma vesnici přispěje i na rekonstrukci ulic, kanalizaci a veřejné osvětlení. Celkem se prý náklady na infrastrukturu vyšplhají na 800 milionů korun. Součet těchto nákladů budí spolu s velkorysým přístupem firmy k zeleni pochybnosti o ekonomické návratnosti projektu.
Jiří Poláček z ICKM mluví o výstavbě v centrálním parku. Podezření z osvědčeného prodejního triku všech developerů zakomponovat zeleň pouze do názvu projektu vyvrací čísly. Firma vysadí osmnáct tisíc stromů, většinu ulic budou lemovat aleje, každý ze 750 domů bude mít pozemek o rozloze nejméně 1200 metrů čtverečních (dnes se prodávají nemovitosti s pozemky dokonce o výměře 160 metrů čtverečních). Podíl zastavěné plochy na celkovém území dosáhne pouze tří procent. Od obce by měla ICKM získat ještě 70 hektarů lesa. „Přiznávám, naše vize není příliš ekonomická. Majitelé firmy jsou architekti, což je deviza. Nebudeme dělat, co se nám nelíbí,“ tvrdí Poláček. Projekt však, jak dodává, není utopií. „Všechno je kompromis. Intenzita zástavby není tak velká, což se promítne do cen. Ceny domů s pozemky bychom chtěli udržet někde mezi osmi a deseti miliony. Předpokládáme, že ve dvou lokalitách budou u domů menší parcely, tam by mohla být cena kolem šesti milionů korun,“ rozvažuje Poláček. ICKM původně plánovala pozemky rozprodat a nechat architektonické ztvárnění domů na vůli majitelů. Záměr ale přehodnotila, aby zachovala jednotný duch městečka. Zákazníkům poskytne projekt a nabídku dodání stavby na klíč. Pro ICKM pracují architekti Sergio Porcellini a Franca Leva, kteří vymodelovali deset typů rodinných domů. Územní plán, který vytvořila obec spolu s firmou, určil limity pro zástavbu, jako například maximální výšku domu devět metrů, sedlovou střechu a šestimetrový odstup domu od ulice. Pokud všechno půjde na základě plánu, vesnice pro tři tisíce lidí by mohla být dokončena v letech 2010 až 2012.

S výhledem na koníčky.

Přestože projekt Italů působí interesantně, sociologové a někteří architekti z něj zřejmě nadšení nebudou. Se současnými satelity má společné to, že vytváří kolonii lidí s téměř totožným sociálním statutem. ICKM vybuduje krásnou vzorovou osadu, ve které ovšem budou žít pouze lidé, jejichž konta budou mít stejný počet nul. „V Anglii jsme si ověřili, jak je důležité skloubit typy zástavby jako bytové viladomy, řadovky a solitérní domy, čímž se vytvoří nabídka pro různé sociální skupiny. Lidem zároveň umožníte stěhovat se s vývojem jejich ekonomické situace v rámci místa, které si oblíbili,“ říká architekt Robert Votický z ateliéru Lewis & Hickey. S těmito zásadami počítá projekt, pro zastavění dvanácti hektarů ve Velké Chuchli, na nichž měl původně stavět H –System. S téměř panelákovými vizemi této pověstné zkrachovalé firmy však nemá mnoho společného. Na planině nad chuchelským závodištěm připravuje společnost Finep rezidenční komplex Na Hvězdárně. Celkem 400 bytových jednotek vznikne ve 172 domech, z nichž 157 bude rodinných. Pro náročnější má firma v nabídce dvanáct luxusních vil, každou za pouhých patnáct milionů korun. Kdo se ale spokojí se standardním bytem, zaplatí 42 tisíc korun za metr čtvereční. Ceny rodinných domů by měly začínat na 5,5 milionu korun. Komplex by mohl být hotov do konce roku 2009.

Průhonice v obklíčení.

Městečko pro více než 2,5 tisíce majitelů rezidencí v převážně rodinných a řadových domech má vyrůst ve stejné době také na opačné straně Prahy, v „zelené osadě“ u průhonického Újezdu. Česká společnost MCA známého realitního magnáta Miloše Červenky tam vlastní téměř milion metrů čtverečních pozemků. Stejně jako ostatní firmy, vyčlenila MCA plochy pro sport, náměstí či služby. Jen žádný zámeček v městečku nekoupila a nechystá se stavět golfové hřiště (nabídne pouze trenažér). Tím něčím navíc, co by mělo přilákat lidi, bude jiný symbol moderní doby, Wellness. Firma má představu, že lázeňskou atmosféru by si měli jezdit do městečka užívat i lidé z nedalekého Jižního Města. Alena Honejsková z MCA si představuje, že se sídlištěm propojí městečko cyklostezky a elektroautobusy „Předpokládáme, že se do Újezdu budou stěhovat první lidé kolem roku 2010. Představujeme si, že nabídneme nemovitosti a prostředí atraktivní pro generaci třicátníků. Slovo luxus je pro ně prázdné, jsou ekologicky orientovaní,“ vysvětluje Honejsková. Okolí Průhonic si developeři s velkými plány oblíbili. Újezd je pouze jedním ze tří plánovaných satelitů. V nedalekých Benicích připravuje výstavbu osmi set domů lucemburská společnost Orco Property Group. O projektu se firma odmítá bavit, uvádí pouze, že v lokalitě vlastní největší portfolio pozemků. Stejná oblast přilákala i matadora nechvalně proslulých satelitů. V sousedních Pitkovicích připravuje Central Group slovy jejího ředitele Dušana Kunovského „první satelitní městečko, které bude skutečně schopné žít samostatně“. V obci firma projektuje tři sta bytů, zhruba čtyři sta rodinných domů a další čtyři stovky parcel. Vyčlenila prý prostory pro školy, sportoviště, služby a park, zachová rybníky a historické sýpky. Central Group deklaruje, že zeleň bude zabírat třetinu pozemků. Nového trendu se tedy chytá i „retailová“ developerská firma.

Franco Manghi Zastupitelé se dobře postarali EURO: Čím vás zaujaly právě Statenice? MANGHI: Měli jsme k dispozici tři zajímavé lokality. Statenice jsme si vybrali, protože jsou blízko letiště, velmi blízko města a uprostřed zeleně. Navíc představují nádhernou oblast jako stvořenou pro golf. Chtěl bych ale zdůraznit, že součástí projektu je také řada dalších sportovišť, například tenisové kurty, tělocvičny, bazén nebo manéž pro koně.

EURO: Kde jste získal inspiraci pro spojení golfu s bydlením? MANGHI: Na projektu spolupracujeme s významnou americkou společností, mnoho podnětů dostáváme přímo z Floridy. Golfové hřiště není zásadní, je to jen doplněk životního stylu. Přináší pohodu, klid. Chceme vystavět takové rezidence, které by nabídly příjemné bydlení. Pocházím z provincie Parma a snažím se přenést tradiční hezké bydlení do Čech. Proto také hodlám založit ve Statenicích kuchařskou školu, která bude vyučovat italskou kuchyni.

EURO: Kdo si bude vaše domy kupovat? MANGHI: Ceny ještě nemáme stanovené, ale budou odpovídat spíše vyšším možnostem.

EURO: Kdy se bude ve Statenicích bydlet a hrát golf? MANGHI: Myslím, že vše bude hotové tak za pět let. Během měsíce bychom měli zahájit výstavbu inženýrských sítí, na podzim kanalizaci a příjezdové cesty a na jaře příštího roku by měla začít stavba domů a golfového hřiště.

EURO: Jak se vám při přípravě projektu spolupracuje s místními lidmi? MANGHI: Do Prahy jsem přišel před dvanácti lety. Pocházím z rodiny, která se již tři generace zabývá nemovitostmi. Nejsložitější bylo Čechy přesvědčit, že jsem seriózní podnikatel, držím slovo a když vstupuji do určitého projektu, tak bude takový, jaký řeknu. Celkově však hodnotím jednání jako velmi pozitivní. Jakmile lidé ve Statenicích pochopili, že jsem nepřijel spekulovat a projekt dotáhnu do konce, začali se mnou intenzivně spolupracovat a pomáhají mi. Musím také podotknout, že obecní úřad na spolupráci značně vydělá. Manghi Group postaví a zaplatí kanalizaci. Obec si od nás vyžádala peníze na školu, na obnovu silnice. Zastupitelé se o své obyvatele dobře postarali.

Ceny Kde na to vzít? Odhadovat, jak se budou prodávat dražší nemovitosti v nových rezidenčních komplexech, se zástupci realitních kanceláří brání. Uvádějí, že zájem je v současné době zejména o rodinné domy, jejichž cena se pohybuje mezi 2,5 až 4,5 milionu korun. Petr Vosmík z Českomoravské realitní tvrdí, že jeho kancelář registruje největší zájem o rodinné bydlení do tří milionů korun, stojí-li dům na dobrém místě, není však problém prodat ho za čtyři i pět milionů korun. Úspěchu drahých projektů na trhu by mohla nahrávat stoupající ochota Čechů zadlužit se, stejně jako zvyšování průměrného úvěru. Například Česká spořitelna poskytla v roce 2001 půjčky na rodinné domy v hodnotě 3,5 miliardy korun a v minulém roce byla tato částka již téměř o deset miliard vyšší. Průměrná výše hypotéky během čtyř let vzrostla přibližně o půl milionu korun, téměř na 1,5 milionu. Podobný trend zaznamenala i Hypoteční banka ze skupiny ČSOB. Ta zprostředkovala v loňském roce úvěry na rodinné domy v celkové výši 9,5 miliardy korun. Průměrně si klient bral hypotéku na 1,4 milionu korun. V Praze a ve Středočeském kraji dosáhla její výše dvou milionů korun. Levnější dům v plánovaných projektech vyjde minimálně na pět milionů korun. To je ovšem částka, kterou si lidé s mírně nadprůměrnými příjmy stále ještě nemůžou dovolit. Modelovým příkladem je rodina s jedním dítětem, ve které hrubý příjem manžela činí 35 tisíc, hrubý příjem manželky 17 tisíc, stavební spoření mají oba na 100 tisíc korun a nemají žádné dluhy. Rodina si potřebuje půjčit na celou hodnotu nemovitosti pět milionů korun se splatností dvacet let. Hypotéka by byla jištěná nemovitostí, úroková sazba fixována pět let. U Hypotéční banky by tato rodina neuspěla. Hypotéku by dostala pouze v případě, že by její minimální čistý příjem dosahoval 58 561 korun, přičemž by měsíčně splácela 32 421 korun. Pokud by ale měla našetřeno minimálně na 30 procent nemovitosti a zvolila by splatnost 30 let, úvěr by získala. Vyžadovaný čistý příjem v tomto případě činí 36,9 tisíce korun. Za původních podmínek by si rodina nepořídila hypotéku ani v České spořitelně. Požadovaný čistý příjem by měl být minimálně ve výši 61 tisíc korun, měsíční splátky by činily zhruba 33 200 korun. Uváděný hrubý příjem (zhruba 52 000 korun) by postačoval na splácení hypotéky ve výši zhruba 2,8 milionu korun. Zbytek by manželé museli nějak doplatit.