Čím dál menší Malenkaja Moskva

Do českých nemovitostí investují stále častěji lidé z Východu. I tak ale investorů znatelně ubylo. Ani Karlovy Vary už nejsou, čím bývaly.

Před dvěma desítkami let pro ně mělo tehdejší Československo tak trochu exotickou příchuť. Na počátku rozhodnutí mnohých mladých cizinců žít nějaký čas v bývalé komunistické zemi uprostřed Evropy stála nepochybně touha po dobrodružství.
Našli se ale i tací, kteří sem přišli i za příležitostmi, jež transformující se trh přinášel. Nejčastěji šlo o tehdy poměrně levné nemovitosti. Kupříkladu italský architekt Alberto di Stefano, který dodnes žije v Praze, jezdil ještě v 80. letech minulého století do Československa jako student. S batůžkem na zádech tehdy obdivoval autentickou architekturu historických památek. Jeho specializací totiž bylo restaurování starých budov a česká metropole v tu dobu nabízela restaurátorům skutečně hodně práce. O pár let později už s partou svých italských přátel kupoval poněkud zašlé, ale architektonické činžáky na pražském Žižkově a Vinohradech, které pak zrenovovali. Od té doby koupil také jednu secesní vilu a několik starých hospodářských stavení, která proměnil na luxusní bydlení. Di Stefano a další cizinci Čechům v 90. letech ukázali, že investovat peníze do bytů či domů může být mnohem bezpečnějším a výhodnějším způsobem zhodnocení vlastních peněz, než kdyby je vložili do bank či kampeliček. Dnes je situace jiná. Do velké míry za to může krize, která ceny nemovitosti silně zasáhla na celém světě. Pokud dnes cizinci kupují v Česku byty či domy, je to nejčastěji pro vlastní potřebu. Poptávka po nich trvá hlavně na dvou místech – tradičně v Praze a v Karlových Varech a jejich okolí. Nejčastějšími zájemci o nákupy nemovitostí, ve kterých budou bydlet, jsou lidé ze zemí bývalého Sovětského svazu.

Rusové, Asiaté, Izraelci

V Praze býval zájem hlavně o bytové domy v atraktivních částech centra města. „Investoři z jihu preferovali spíše zdobné, starší domy s historizujícími fasádami, investoři ze západní části Evropy zase novější domy z období první republiky,“ popisuje Jiří Pácal, ředitel realitní Central Europe Holding společnosti, která má s prodejem domů domácím i cizím investorům letité zkušenosti. „Nejčastěji investovali Italové, Němci, Rakušané, Nizozemci, Irové, Švýcaři a Britové,“ vypočítává Pácal. I dnes se prý investoři objevují, i když v podstatně menší míře. A také v tomto případě jde většinou o Rusy či jiné národnosti ze zemí bývalého sovětského impéria a následují je Asiaté s Izraelci. Ti nakupují jak v české metropoli, tak v lázeňských městech na nejzápadnějším okraji České republiky. ===== =====
„Byty jako investice jsou v poslední době spíše na ústupu. A ještě před pár lety populární ,blokové prodeje‘ do zahraničí jsou dnes již naprostou minulostí,“ říká Radomír Němeček, generální ředitel společnosti CP Praha, která vlastní nových 520 bytů v žižkovském projektu Central Park Praha. Prodána jich je zatím třetina. Přesné procento zahraničních zájemců Němeček nedokáže určit. Většinu zájemců podle něj tvoří Češi, následovaní Slováky a dále pak Angličané, Američané, Němci a Rusové. Naprostá většina je prý koupila buď pro vlastní potřebu, nebo svým dětem. Podobnou zkušenost má firma ZFP Developer, která přestavuje na byty půdy činžovních domů. „Před rokem 2009 kupovalo byty od naší společnosti hodně cizinců, nejvíce Rusové,“ popisuje Marek Sadil, marketingový ředitel developerské firmy. Jejich klienty prý byli jak zahraniční manažeři žijící v Čechách, kteří nemovitosti kupovali pro vlastní bydlení, tak i čeští expati a zahraniční klienti kupující byty na investici. „Změna přišla s finanční krizí. Nabídka začala silně dominovat nad poptávkou, a to způsobilo většinový odliv zájmu investorů ze zahraničí s výjimkou těch spekulativních,“ vysvětluje Sadil, jehož společnosti ale přálo štěstí. Většinu portfolia totiž prodala krátce před krizí a v době největšího propadu pak stavěla nové projekty, které se do prodeje dostaly až loni. Dnešními klienti jsou hlavně čeští manažeři, kteří dosáhnou na vyšší hypotéky.

Hlavně luxus

S třicetiprocentním zájmem cizinců se setkal developer Bozner, který právě staví luxusní projekt Rezidence Kajetánka. „Klienti pocházejí z Ruska, Německa, Anglie a Izraele,“ vypočítává zástupkyně developera Andrea Straube. Ceny zde začínají na 95 tisících korunách za metr čtvereční a odvíjejí se podle požadavků na změny v projektové dokumentaci a výběru interiérových prvků. „Cizinci si byty kupují většinou k bydlení. Nejčastěji se jedná o rodiny, které mají většinou zájem o byty 3+kk o velikosti kolem 90 metrů čtverečních,“ upřesňuje Straube. Zatím jen dva klienty ze zahraničí má projekt Rezidence Kampa vlastněný firmou J&T. „Obecně je to asi 20 procent celkových poptávek a klienty jsou především cizinci, kteří žijí a pracují v Praze nebo mají k Praze blízký vztah – z USA, Velké Británie a Ruska,“ říká Iva Nováková, z realitně poradenské společnosti Jones Lang LaSalle, která prodej realizuje. Ceny bytů developer nabízí za průměrně 200 tisíc korun za metr čtvereční a podle Novákové je klienti kupují hlavně jako dlouhodobou investici. Prakticky nulový zájem mají cizinci o levnější projekty, které stojí dále od centra města. Tedy s výjimkou Slováků, kteří je kupují pro vlastní potřebu. Například developer Ekospol má sedm procent klientů ze Slovenska, zatímco projekt Čakovický park, který na severovýchodním okraji Prahy staví firma M&K Development, má sto procent českých klientů. „Rekrutují se z mladých párů s dětmi či plánujících rodinu,“ vysvětluje Karel Týc, partner společnosti M&K Development.

Česko nepřeje investorům

Pokles poptávky po českých nemovitostech nyní následuje další trend. Mnoho z těch, kteří v minulosti kupovali na investici, dnes tyto byty nabízí k prodeji. „Důvody jsou jednak na straně investorů, v jejichž domovských zemích se ekonomicky už tolik nedaří a oni své aktivity omezují, ale hlavně na straně naší,“ myslí si Jiří Pácal, ředitel realitní společnosti Central Europe Holding. Cizinci jsou prý v Česku z fungování bytů jako investic velmi rozčarovaní. Výnosy jsou prý totiž po odpočtu nákladů výrazně nižší, než očekávali. „Ochrana vlastnictví je navíc u nás vzhledem k nešťastné legislativě i fungování soudů velmi špatná a podobně je tomu se správou těchto bytů ze strany českých subjektů,“ tvrdí Pácal, který kritizuje i zákon o vlastnictví bytů. „Při pronajímání se snadno může stát, že problémového, neplatícího nájemníka z bytu odstěhujete až po více než roce,“ dodává.
Nelze se spoléhat ani na růst cen. Tržní nájmy totiž neustále klesají a kvůli probíhající deregulaci to zřejmě bude pokračovat.

Vesnice s teplou vodou

V Karlových Varech je situace jiná. Početná ruskojazyčná komunita, která má lázeňské město v oblibě už od 90. let, v posledních dvou až třech letech poněkud prořídla. „Říkají mi, že se tady nudí. Karlovy Vary už dávno nejsou kosmopolitním a kulturním městem, jako tomu bývalo kdysi. Dnes je to v podstatě vesnice s teplou vodou,“ tvrdí Ivan Žikeš, majitel tamní realitní kanceláře Recom. Město podle něj mělo od počátku 90. let smůlu na zastupitele, kteří by měli vizi. Chybou bylo podle něj i to, že se ve městě kromě služeb nerozvíjel také průmysl, protože krize měla velký dopad právě na zaměstnance ve službách. Ti vzdělanější a úspěšnější proto město opouštějí.
Město je ale „vylidněné“ i z dalšího důvodu. Rusové, kteří sem v 90. letech přicházeli, nakupovali byty v historickém centru lázní. „Obyvatelé, kteří byty krátce předtím privatizovali, je neváhali prodat, protože za ně dostali kolem pěti milionů korun,“ tvrdí Žikeš. Následně si nechali postavit rodinné domky v okolních satelitech, takže centrum města obývají převážně cizinci, kteří zde ale tráví jen určitou část roku. „Večer na kolonádě nepotkáte ani nohu. Není tu nic, na co jsou Rusové zvyklí, žádné bary a podobně,“ dodává Žikeš. Nefunguje ani propojení města s okolními lázněmi, jako je tomu jinde, což vzniklo vlnou špatně pojaté privatizace, která lázeňské zázemí atomizovala.
Rusové proto podle něj raději odcházejí do Německa, Rakouska, Švýcarska nebo Itálie. Kromě lepší kvality služeb a nemovitostí samotných nabízejí tyto země ceny srovnatelné s těmi, které jsou v Karlových Varech. „Dokonce i nižší,“ tvrdí Žikeš.
Částky za nové karlovarské byty, jejichž prodejci mnohdy používají přívlastek „luxusní“ zcela neoprávněně, jsou srovnatelné se špičkovými nemovitostmi v Praze. Ceny mnohých začínají na 120 tisících korunách za metr čtvereční a není divu, že stovky nedávno dostavěných apartmánů zejí prázdnotou. Mnohé z nich patří ruským vlastníkům. Prázdné ale zůstávají i projekty českých developerů, kteří na Karlovy Vary právě kvůli četné ruské klientele sázeli. Neobsazená zůstává například Rezidence Královská vyhlídka s padesátkou bytů, kterou postavil pražský developer Satpo. Jiní pražští developeři, kteří mínili v Karlových Varech či jejich blízkém okolí investovat, se ještě před začátkem výstavby stáhli. Patřily k nim například společnosti Sekyra Group nebo Central Group, která dnes prodává k výstavbě připravené pozemky. Ve srovnání s nimi ruští vlastníci stavěli další byty i v době krize. „Peníze, které mají v těchto nemovitostech, považují za bezpečně uložené,“ tvrdí Sergej Psarev z advokátní kanceláře Aleš Váňa, který má řadu ruských klientů investujících v Karlových Varech. Na rozdíl od něj si ale někteří čeští realitní makléři myslí, že Rusům o prodej ani nejde. „Jsou to jen dobře vyprané peníze,“ tvrdí jeden z nich. Ruští investoři se každopádně zdají být velmi trpěliví, neboť své nemovitosti na rozdíl od jiných Karlovarských zatím nezlevňují.
Neprodávají se ale ani nemovitosti se slavnou minulostí. Kupříkladu slavná secesní vila Margareta, kterou na konci 19. století nechal pro svou dceru postavit majitel Grandhotelu Pupp. Oblíbená a známá byla mezi Rusy už dříve – pobýval zde maršál Koněv a také se tu točil jeden z dílů českého seriálu Třicet případů majora Zemana, který byl v Sovětském svazu stejně známý jako v tuzemsku. Současný ruský majitel dal ale nakonec přednost životu na západ od našich hranic a vilu nabízí za čtvrt miliardy korun. Kupce zatím nenašel.

Chceme tu žít

Z celkového počtu 53 tisíc obyvatel Karlových Varů je zhruba jedna desetina cizinců s trvalým pobytem. Další cizinci, kteří v Karlových Varech žijí, mají jen přechodný pobyt nebo do města přijeli na návštěvu. „Minulé roky ve znamení globální finanční krize přinesly nižší počet ruskojazyčných návštěvníků, kteří jsou tu samozřejmě nejviditelnější skupinou,“ tvrdí Jan Kopál, mluvčí karlovarského magistrátu, podle jehož odhadu se počet Rusů s dlouhodobým pobytem v Karlových Varech pohyboval kolem deseti procent a počet trvale pobývajících lidí mohl oscilovat mezi dvěma a půl až třemi a půl tisíci obyvatel. Mýtus o bohatých Rusech, kteří se koncentrují v Karlových Varech a nehledí přitom na korunu, vzal v krizi tak trochu zasvé. Novelizovaný zákon o pobytu cizinců totiž nařizuje, aby ti, kdo o pobyt žádají, doložili doklad o tom, že mají na území České republiky stálý příjem. „To znamená asi 120 tisíc korun na osobu. Připočítat ale musíte ještě náklady na děti nebo bydlení, pokud nežijete ve vlastním,“ tvrdí Psarev. S tímto problémem se potýkala naprostá většina jeho klientů – do lázeňského městečka na západě Čech podle jeho slov přicházejí bohatí podnikatelé a rentiéři. „Nakonec se to dá nějakým způsobem obejít. Můžete si například posílat peníze ze zahraničí jako vlastní plat,“ tvrdí Psarev. Mnohé ale jednání českého státu velmi rozčílilo a chápou je jako diskriminační. „Dále na západ přesto odešla jen menšina, protože my tu chceme žít, nám se v Karlových Varech líbí. Je to bezpečné a příjemné město, chceme, aby tu vyrůstaly naše děti. Česku dává většina Rusů přednost i proto, že se tu mluví slovanským jazykem a snáze se tu domluví,“ tvrdí Psarev. Pokud prý někdo město opouští, jsou to mladí Rusové, kteří nejprve odejdou za studiem a pak většinou do Prahy, kde mají více příležitostí k práci i zábavě.

My je zkrátka potřebujeme!

Jako diskriminační a nedomyšlené chápe opatření ministerstva vnitra i Žikeš, podle kterého politikům vůbec nedochází, že Českou republiku připravují o četné investice. A přestože karlovarští obyvatelé většinou nejsou rádi, že se jejich lázně stali „ruským městem,“ připouštějí, že je potřebují. „Dnes jsem byla v Alžbětiných lázních na procedurách a jsem ráda, že jsem měla tu možnost. Je totiž jasné, že my bychom ty lázně sami neuživili. Ať jsou tu Rusové nebo Němci, my je zkrátka potřebujeme,“ přiznává jedna ze starších karlovarských obyvatelek. Podle Psareva ale do Karlových Varů přijde nová vlna bohatých Rusů. „Mám signály, že sem budou chtít přijít lidé spojení dnes s Medveděvovou a donedávna Lužkovovou administrativou. Ti v Rusku nebudou chtít zůstat,“ myslí si Psarev, podle kterého jim v tom nezabrání ani nové Putinovo nařízení premiéra Putina, kterým chce bránit vývozu ruského kapitálu.