ČINŽE V MLZE

Nikdo neví, co budou stát sociální kompenzace

Sociální demokracie sice slibovala deregulace nájemného, jejich termín však stále odkládala, a tak nedávné rozhodnutí uvolnit nájmy už za dva roky překvapilo. Navíc se zdá, že ne vše bylo v okamžiku zveřejnění záměru domyšleno. I představitelé ČSSD přiznávají, že zatím mají o dopadech tohoto kroku jen mlhavé představy.

Po prvních informacích, které hovořily o tom, že stát už nebude vyhlašovat pro nájemné žádný strop, a že majitelé domů se tak budou sami s nájemníky domlouvat na ceně bydlení, přišla vládní strana s novou verzí. Na tiskové konferenci 25. ledna uvedl ministr pro místní rozvoj Jaromír Císař, že se nájemníci nemusejí ničeho bát. Jeho úřad připraví spolu s ministerstvem financí metodiku, podle níž se určí, jaká je místně obvyklá cena, a tím i nepřímo strop nájmů pro danou lokalitu. Připraví zákon na ochranu nájemníků a o sporech budou rozhodovat takzva né smírčí komise. Stát se navíc zaváže, že lidem s nízkými příjmy bude na činže přispívat tak, aby se nedostali do existenčních problémů.

V Praze až třikrát.

Ministr Císař připustil, že dosud není jasné, s jakými výdaji musí stát kvůli těmto kompenzacím počítat. Je tomu tak proto, že nikdo netuší, kam se nájmy posunou. Zatímco optimisté tvrdí, že to bude maximálně na dvojnásobek, a to jen ve velkých městech, znalci realitního trhu upozorňují, že zejména v Praze může přechod na tržní nájmy zvýšit ceny až na trojnásobek.

Obavy ze sociálních dopadů smluvních nájmů vyjádřila i místopředsedkyně ČSSD Petra Buzková. Své rozhodnutí z minulé středy, že se vzdá svého postu ve straně, zdůvodnila mimo jiné tím, že uvolnění nájmů není připraveno a že není jisté, zda vláda dostane pro dostatečné kompenzace prostor.

Císařův úřad přiznal, že také zákon na ochranu nájemníků je zatím v plenkách. „V nejbližší době předložíme vládě návrh na věcný záměr tohoto zákona, uvedl šéf sekce bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Jan Wagner. Metodika pro určení místně obvyklých nájmů, která bude hlavním vodítkem pro rozhodování sporů mezi nájemníky a majiteli domů, se podle něj již připravuje a veřejnost se s jejími obrysy seznámí do konce února.

Žádná selanka.

Pracovníci brněnského Ústavu územního rozvoje, který metodiku připravuje, nevidí ve stanovení místně obvyklých cen technický problém. Na základě shromážděných dat ale upozorňují, že nároky na kompenzace mohou být vysoké. V malých městech a obcích nebo v oblastech s vysokou nezaměstnaností se sice už regulované nájmy přiblížily smluvním a s uvolněním cen by se tak už nemusely zvedat. Více než polovina nájemních bytů se ale soustředila do největších měst. Právě v nich je stále propast mezi tržními a regulovanými cenami obrovská.

V hlavním městě se nachází téměř čtvrtina z celkového počtu zhruba 1,15 milionu nájemních bytů v České republice. Při zvýšení pražských činží na trojnásobek by se výdaje rodin na bydlení (včetně energií a služeb) posunuly v průměru na devět tisíc korun měsíčně, a přiblížily by se tak dvěma třetinám hrubého měsíčního platu.

Černá můra trhu.

Při nynější regulaci dosahuje v Praze čistý nájem (bez energií dalších služeb souvisejících s bydlením) u dvoupokojového nebo třípokojového bytu o velikosti šedesáti metrů čtverečních zhruba dvou tisíc korun měsíčně. Se službami je to zhruba čtyři tisíce korun. Na trhu volných bytů se ovšem stejné bydlení pronajímá bez služeb v průměru za osm až deset tisíc korun měsíčně.

Obavy, že by nájmy mohly po uvolnění dosáhnout této tržní hodnoty, zatím většina odborníků vyvrací. „Ustálí se to někde na půli cesty, domnívá se například Jaroslav Novotný z realitní kanceláře RAK. Stejně jako ostatní obchodníci, kteří se věnují nemovitostem, ale upozorňuje, že se zvláště v atraktivních místech pokusí majitelé domů posunout nájmy až k nynější tržní hranici. „Stabilizace a ustálení cen si může vyžádat několik let, říká také Jaroslav Horký z firmy Horren.

Snad nejčernější verzi tohoto vývoje předvedly začátkem devadesátých let ceny kancelářských ploch. Když se tehdy uvolnily nájmy z nebytových prostor, vylétly jejich ceny během krátké doby v Praze na 40 marek za metr čtvereční. Na této úrovni se udržely rok až dva a během dalších pěti let pomalu klesaly dolů. Podle údajů firmy RAK nyní dosahují kolem 20 DEM a v některých místech jsou ještě nižší.

„Takový vývoj nelze u bytů předpokládat, upozorňuje Novotný. Kancelářské plochy byly po ukončení deregulací vyloženě nedostatkovým zbožím. Vysoké ceny pronájmů ovšem přilákaly investory a s tím, jak se postupně zvětšovala nabídka, šly ceny zase dolů.

O tom, zda je i bytů nedostatek, se dosud vedou spory. A ministerstvo pro místní rozvoj už přispěchalo s ujištěním, že na volný nájem nikdo nemusí přistoupit.

Nic nepodepisujte.

Jan Wagner na tiskové konferenci prohlásil, že nájemníci nemusejí majitelům domů nový nájem podepsat. „Původní smlouvy budou platit dál a cenu bude možné změnit jen po dohodě obou stran, řekl. To se pochopitelně nelíbí majitelům domů. Kdyby totiž tato praxe platila beze zbytku, přinesla by nikoli uvolnění, ale zmrazení cen. Podle nynějších pravidel sice mohou majitelé zvedat činži jen v mezích maximálních nájmů, které nyní určuje vláda a pro jednotlivá města jejich zastupitelstva, mohou to však udělat bez souhlasu nájemníka.

Kroky, které musí předcházet uvolnění nájmů, ještě projdou širokou diskusí. Vláda si v ní bude muset ujasnit, zda se chce skutečně dostat k liberalizovanému trhu. Příliš striktní ochrana nájemníků by měla negativní dopady. Nevymazala by černý trh s byty a nepomohla by investicím do bytové výstavby. Nerozhýbala by výměny a naopak by zakonzervovala ceny, které neodrážejí kvalitu ani umístění bytu.