Poplatek za úvěr činil třicet tisíc korun a podpisem smlouvy muž zastavil dům v hodnotě 1,7 milionu korun. Peníze má dostat ještě tento měsíc a z kalkulace, kterou má týdeník Euro k dispozici, vyplývá, že za sedmnáct let a deset měsíců, což je předpokládaná doba trvání úvěru, bude výše dluhu vůči společnosti Finemo 1,445 milionu korun.
I takhle může vypadat zpětná hypotéka v praxi. Produkt označovaný též jako reverzní či seniorská hypotéka se od letošního podzimu začal nabízet na českém trhu. Úvěr zatím nabízí jediná společnost, ovšem další se na tento byznys chystá. Novinka má hodně kritiků, a zastánců zatím není mnoho. Před nabídkou už dokonce varovala i Česká národní banka, vrchní dozorce tuzemského finančního trhu.
Jde o obchod se smrtí, neetický prodej anebo revoluční novinku, která perfektně funguje v zahraničí a zaplní mezeru na českém finančním trhu? Jen pro připomenutí, reverzní hypotéka v podobě, ve které je zatím k dispozici na českém trhu, je úvěr zajištěný nemovitostí dostupný výhradně pro klienty starší šedesáti let. Mladší mají smůlu. Firmy, které takovéto půjčky poskytují, často využívají toho, že pro lidi nad šedesát let, je získat půjčku u banky často nemožné.
Rentu nikdo nechce
Peníze si senior může nechat vyplácet jako měsíční rentu, jednorázový úvěr anebo kombinaci jednorázové výplaty a měsíční renty. „Všichni klienti chtějí jednorázovou výplatu, rentu zatím nechtěl nikdo,“ popisuje Marek Rokoský, spolumajitel společnosti Finemo, která jako jediná tento produkt v Česku nabízí. Firma argumentuje, že se jedná o alternativu, jak se zajistit ve stáří a zvýšit si kvalitu života v důchodu.
V roce 2008 se o vstup na český trh s podobným produktem pokoušela maďarská společnost Hild, která však tvrdě narazila na centrální banku. Na rozdíl od firmy Finemo ale klient podpisem smlouvy převedl nemovitost na tuto společnost, a byť mohl dům či byt dál užívat, už nebyl vlastníkem. Firma Hild klientům výměnou za nemovitost garantovala doživotní rentu, na což ovšem dle českého zákona byla potřeba speciální licence od České národní banky, musela se tudíž poroučet.
Navíc si vysloužila i nelichotivé označení obchodníka se smrtí. Čím dříve totiž klient zemřel, tím více firma vydělala. Finemo něco podobného odmítá. „Nejdelší dobu nám trvalo vyladit smlouvu tak, abychom splňovali zákon, ale nepotřebovali jsme bankovní či pojišťovací licenci,“ argumentuje Rokoský.
Potřebu licence společnost obešla tím, že nenabízí doživotní rentu. A klient o nemovitost nepřijde, slibuje Rokoský. Úvěr se stává splatným pouze smrtí dlužníka, anebo změní-li zastavená nemovitost majitele, tvrdí.
Více než miliarda
„Produkt považujeme za vysoce rizikový. Když si vezmete ten vysoký úrok, ve finále seniorům anebo případně dědicům nezbude nic jiného než nemovitost stejně prodat,“ opřel se do novinky vedoucí analytik společnosti Fincentrum Josef Rajdl. V příkladu z úvodu článku činí roční procentní sazba nákladů 10,38 pro centa, což je míra, která v horizontu patnácti let nafoukne dvousettisícový úvěr na sedmimístný dluh rovnající se hodnotě nemovitosti.
Při současných nízkých úrokových sazbách, kdy lze hypotéku získat za roční úrok kolem tří procent, jde o neúměrně vysokou sazbu. „A vůbec nedokážeme odhadnout, k čemu by došlo, pokud by uprostřed vyplácení renty nebo i po skončení její výplaty společnost zkrachovala,“ pokračuje ve své kritice Rajdl.
Tuto kritiku ale Rokoský odmítá. V případě krachu by ani správce konkurzní podstaty neměl právo zesplatnit úvěr či prodat nemovitost, musel by dodržet původní smlouvu, ujišťuje společnost Finemo. Právníci oslovení týdeníkem Euro ale nechtěli tuto situaci komentovat, neboť je příliš obecná.
Přečtěte si: Bankám se v Česku daří navzdory sazbám, velká pětka zadělává na rekord
A jsou zde i další potenciální rizika. Úvěr totiž lze dle podmínek produktu učinit splatným i v případě, že klient řádně neplatí náklady spojené s užíváním nemovitosti, jako jsou třeba energie či daň, byt pronajme, rekonstruuje bez povolení věřitele, opustí byt na dobu delší než šest měsíců. Anebo když klient neinformuje okamžitě věřitele o události, která má vliv na hodnotu jeho nemovitosti.
Úvěr seniorovi běží i po původně stanovené lhůtě, která je vypočítána jako předpokládaný věk dožití. Břemeno úvěru tak připadne na dědice, kteří se mohou dostat do velkých problémů, pokud prodají nemovitost za méně, než je hodnota dlužné částky.
„Ekonomicky efektivnější by bylo před dosažením důchodového věku vlastněnou nemovitost prodat a ze získaných prostředků si pořídit nemovitost lépe odpovídající aktuálním potřebám,“ myslí si Luboš Svačina z Golem Finance. „Nicméně pro člověka v pozdním věku je nepříjemné stěhovat se a zvykat si na nové prostředí. A to je jedním z hlavních důvodů, proč mají reverzní hypotéky v zahraničí úspěch, přičemž v Česku by tento faktor hrál podle našeho uvážení dvojnásobnou roli a mohl převážit zjevné nevýhody,“ pokračuje.
Deset tisíc klientů
Finemo hodlá mít během tří až pěti let třicet procent trhu, jehož potenciál odhaduje na deset tisíc klientů, bude-li zájem podobný jako v zahraničí. „Pro nás to znamená rozpůjčovat více než jednu miliardu korun,“ tvrdí Rokoský. Peníze chce pro svůj byznys získat od soukromých investorů. Nabídku firma spustila teprve v září a nyní eviduje přes dvě stovky žádostí.
Letos prý bude mít rozpůjčovanou částku v řádech jednotek milionů korun. Krátce po startu nabídky Finemo se v médiích - zatím bez podrobností - objevila informace, že podobný byznys chystá společnost Qwert, za kterou stojí bývalý dlouholetý šéf Českomoravské hypoteční banky Pavel Ševčík.
Mizerný důchod
ČNB nechtěla oficiálně zpětnou hypotéku komentovat, neboť jak tvrdí, ho poskytuje firma, která nespadá pod její dohled.
„Zatím jsme nezaznamenali ani žádnou stížnost. Jedná se v Česku o relativně nový produkt,“ poznamenal šéf komunikace ČNB Marek Zeman. Jenže směrem k bankám poslala centrální banka jasný vzkaz, jak potvrzuje šéf Hypoteční banky Jan Sadil ve své reakci na dotaz týdeníku Euro. „Produkt považujeme za velmi rizikový a jeho fungování za velice diskutabilní.
Tento názor sdílíme s Českou národní bankou i s názory dalších předních odborníků,“ tvrdí Sadil. Největší problém vidí Sadil v chybějící legislativě a jejím sladění s klíčovými právními normami, jako jsou občanský zákoník, normy z oblasti ochrany spotřebitele, dědického řízení, insolvence. Například ale Česká spořitelna výrazně kritický názor nesdílí.
Pokud se objeví poptávka, budeme o nabízení zpětné hypotéky uvažovat, tvrdí Česká spořitelna.
„Pokud se objeví poptávka, budeme o nabízení zpětné hypotéky uvažovat, v tuto chvíli ale nemáme produkt v nabídce připravený,“ prohlásila Veronika Exnerová z tiskového centra České spořitelny. „Parametry této hypotéky musejí být velmi dobře nastaveny, aby se předcházelo možným nedorozuměním mezi dědici a z toho plynoucím případným právním komplikacím,“ dodala.
Pro seniory se skutečně může jednat o jediný způsob, jak si přilepšit k mizernému důchodu, říkají zastánci reverzní hypotéky, která je rozšířena na anglosaských trzích, ale využívají ji i senioři třeba v Německu. V Česku je dle Českého statistického úřadu 2,4 milionu lidí pobírajících starobní důchod, z čehož zhruba polovina vlastní nemovitost.
Čtěte také:
Unijní úřad: Evropské banky mají bilion eur v nesplácených úvěrech
ČSOB táhnou běžné účty, zisk za tři čtvrtletí jí stoupl na 11 miliard
