Někteří majitelé novostaveb spoléhali na to, že se jich ještě pár let nebude týkat povinnost platit daň z nemovitostí.
Tak to totiž stanovil zákon. Jenže mají smůlu – stát si to s daňovou povinností rozmyslel. Zdá se, že jediné, co s tím mohou dělat, je začít spořit na daň. Mají na to rok.
Prvním předpisem, který letos vyšel ve Sbírce zákonů, byla novela zákona o dani z nemovitostí. Tato novinka znamenala pro mnoho lidí špatnou zprávu. Zrušila totiž osvobození od daně u staveb, u nichž nastaly změny spočívající ve snížení tepelné náročnosti úpravami, na které bylo vydáno stavební povolení. To bylo původně poskytováno na dobu pěti let. Vedle toho novela zrušila i nárok na osvobození novostaveb vlastněných fyzickými osobami, které v nich bydlí. V tomto případě přitom bývalo osvobození dokonce patnáctileté.
Jde spíš o princip
Situaci na realitním trhu uvedené změny patrně příliš neovlivní. „Daň z nemovitostí má pro ekonomické rozhodování občanů relativně malý význam,“ říká právník advokátní kanceláře CMS Cameron McKenna Lukáš Hejduk. Základní sazba této daně je jedna koruna za čtvereční metr zastavěné plochy u obytných domů či podlahové plochy v případě bytů. Daň se vypočítá vynásobením základní sazby koeficientem stanoveným podle velikosti obce. V malých obcích může být tento koeficient pouze 1,0. Maximální koeficient podle současné zákonné úpravy je 5,0. Vzhledem k těmto číslům je jasné, že výsledná částka, kterou je nutné odvést příslušnému finančnímu úřadu, není nijak závratná. Obvykle se pohybuje ve stovkách až tisících korun.
Předpoklad, že novela se obchodování s realitami nějak zásadně nedotkne, potvrzuje i finanční ředitel developerské společnosti Finep CZ Pavel Balák: „Kdo má na nemovitost, má většinou i na úhradu daně. Pokud nedojde k výraznému navýšení daně z nemovitostí, tyto změny pravděpodobně nebudou mít na trh s nemovitostmi vůbec žádný dopad.“ Osvobození od daně z nemovitostí u novostaveb bylo podle něj pro jejího vlastníka příjemným přilepšením. „Nepochybně to však nebyl důvod, který by rozhodoval o tom, zda si pořídit novostavbu či starší nemovitost,“ podotýká.
S ohledem na to lze očekávat, že budoucí nabyvatelé novostaveb nebudou mít s přistoupením na změněné podmínky výraznější problémy. Těmi, kteří se novelou cítí být poškozeni a stěžují si, jsou však jejich stávající majitelé. Nárok na osvobození od daně z novostaveb jim totiž v souladu s příslušným přechodným ustanovením zanikne v roce 2010. U staveb se sníženou tepelnou náročností pak v roce 2013. Osvobození tak bude poplatníkům naposledy poskytnuto v roce 2009 a v roce 2012. Lidé, kteří své domy zateplovali, si proto užijí celých svých osvobozených pět let. Doba osvobození, se kterou mohli počítat na základě dříve platného znění zákona o dani z nemovitostí, se díky relevantnímu přechodnému ustanovení nezkrátí.
Šťastné třináctky jsou loňský sníh
Hůř jsou na tom majitelé nových domů a bytů. Kupříkladu pro vlastníka rodinného domku z roku 2007 novela znamená, že přijde o třináct „osvobozených“ let. V době, kdy si dům pořídil, mohl vycházet z předpokladu, že bude mít nárok na osvobození až do roku 2022. Daň měl původně platit až od roku 2023. Teď ji musí zaplatit již v roce 2010.
Jedním z takto postižených poplatníků daně je i pan Petr. „Domnívám se, že právní stát by měl svým občanům poskytnout alespoň základní právní jistotu. Ne jim něco slibovat a pak své sliby prostě rušit,“ rozhořčuje se.
A co na to právní stát? Ministerstvo financí, z jehož dílny novela vyšla, si stojí za tím, že vše je v pořádku. Zrušená „osvobozovací“ ustanovení prý neodpovídala společenským a ekonomickým podmínkám a působila problémy obcím. „Daň z nemovitostí je příjmem obce. Dosavadní rozsáhlé osvobození diskriminovalo ty vlastníky nemovitostí, kteří z nich daň platí – tedy zejména starousedlíky. Nejvíce však daňová zátěž doléhala na důchodce, zatímco povětšinou relativně solventní vlastníci novostaveb – lidé v produktivním věku, byli od daně osvobozeni,“ popisuje Zuzana Chocholová z tiskového oddělení ministerstva. Rozsáhlá výstavba nových domů a bytů přitom podle jejích slov představuje zvýšení požadavků na zabezpečení veřejných služeb. Ty jsou financovány mimo jiné penězi získanými také z daně z nemovitostí. „Proto je spravedlivé, aby daň platili také vlastníci novostaveb,“ uzavírá Chocholová.
Důvody pro změnu podmínek asi mají něco do sebe, jenže novopečené poplatníky příliš neuklidňují. Když domy stavěli nebo kupovali, spoléhali na patnáctileté osvobození od daně. Měli pro to dobrý důvod – zákon. Jejich očekávání však bylo v důsledku novely zklamáno. „Je podobná změna zákona vůbec přípustná?“ ptá se pan Petr. „Ano, je,“ odpovídá mu za ministerstvo financí Zuzana Chocholová. „Musíme si uvědomit, že daň z nemovitostí se vyměřuje na každé zdaňovací období samostatně. Patnáctiletá lhůta nebyla poplatníkům při uplatnění nároku na osvobození stanovena automaticky. Nejednalo se tedy o jednorázové nabytí patnáctiletého práva na osvobození,“ upozorňuje.
Pro vyměření daně z nemovitostí je rozhodující vždy stav k 1. lednu zdaňovacího období. „Proto je možné, aby veškerá osvobození novostaveb skončila jednorázově k určitému datu,“ konstatuje Chocholová. Novela zákona o dani z nemovitostí nabyla účinnosti dnem 1. ledna 2009. „Poplatníci, kteří již v předchozích zdaňovacích obdobích uplatnili nárok na osvobození, budou od daně ze staveb osvobozeni ještě ve zdaňovacím období 2009. To jim poskytne dostatek času na uspořádání jejich finanční situace,“ uklidňuje.
Zázané změny pravidel
Nezávislí odborníci si sice nezávadností novely nejsou jisti na sto procent, v podstatě však ale dávají Chocholové za pravdu. „Nespokojené reakce některých poplatníků jsme zaznamenali i my. Zákonodárce viní z toho, že zrušením osvobození porušili sliby, které původním zákonem občanům dali. V právní terminologii bychom řekli, že namítají porušení zásady legitimního očekávání,“ popisuje své zkušenosti právník Lukáš Hejduk.
Tuto zásadu – známou též pod označením princip oprávněného očekávání – lze zjednodušeně vysvětlit jako zákaz měnit pravidla během hry. „Jestliže adresát určitého předpisu oprávněně dospěje k závěru, že mu svědčí nějaké právo, měl by mít možnost spolehnout se, že tato jeho legitimní očekávání budou naplněna. To znamená, že jeho oprávnění nebudou nepřiměřeným způsobem změněna nebo dokonce zrušena. Jde o konkrétnější vyjádření obecné zásady právní jistoty,“ vysvětluje smysl zásady Hejduk. Zároveň ovšem dodává, že princip oprávněného očekávání nemůže být uplatňován bezbřeze. „Kdyby tomu tak bylo, stávající zákony by nemohly být efektivně měněny. K potenciálním zásahům do oprávněného očekávání adresátů právních norem totiž dochází u většiny změn právní úpravy. Určitý zásah do právní jistoty a očekávání občanů s sebou nese vlastně každá novelizace právních předpisů,“ zdůrazňuje.
Posoudit, zda míra zásahu do oprávněného očekávání adresátů normy není nepřiměřeně vysoká, je oprávněn pouze Ústavní soud. Pokud by soud došel k závěru, že je konkrétní zásah skutečně nepřiměřený, znamenalo by to, že je i protiústavní. Z toho důvodu pak soud může samozřejmě příslušnou normu zrušit. „V přechodných ustanoveních novely existují odkladné lhůty. Faktem je, že nárok na osvobození vzniká vždy znovu pouze pro zdaňovací období jednoho roku. Vzhledem k těmto skutečnostem lze možnost, že by Ústavní soud shledal zásah do popsaného legitimního očekávání majitelů novostaveb nepřiměřeným, považovat spíše za nepravděpodobnou,“ shrnuje Hejduk.
Změna je prostě život a je třeba s tím počítat. Potvrzuje to i stanovisko dalšího právníka. „Porušení principu legitimního očekávání by v novele zákona o dani z nemovitostí spatřováno být mohlo, ale spíše jen v teoretické rovině. Důsledné uplatnění tohoto principu by totiž v daném případě znamenalo, že by podobná změna právní úpravy nemohla být provedena vůbec,“ míní advokát kanceláře Weinhold Legal Otakar Martinec. Pouhé uvedení určitého osvobození od daně v zákonné úpravě navíc ještě skutečně nezakládá právní nárok na něj,“ dodává.
Odkud se berou právní jistoty?
Pro celou situaci je tedy klíčová právě zásada legitimního očekávání. V žádném zákoně ji ale nenajdeme – a přesto je třeba, aby se jí orgány státní moci řídily. Proč? „Jedná se o obecnou právní zásadu. To znamená, že i když není v žádném zákoně výslovně stanovena, musí ji dodržovat orgány veřejné moci jakéhokoli demokratického právního státu. Podrobné vysvětlení obsahu a omezení použití této zásady lze najít především v judikatuře Ústavního soudu. Poměrně často ji nicméně připomíná i Nejvyšší správní soud,“ říká tiskový mluvčí tohoto soudu Michal Lovritš.
Jako příklad uvádí rozsudek z 20. července 2006. „Není podstatné, že princip ochrany legitimního očekávání, stejně jako množství dalších právních zásad, mnohdy plynoucích už z klasické jurisprudence římské, není součástí psaného práva. I v českém právu platí a je běžně aplikována řada obecných právních principů, které nejsou výslovně obsaženy v právních předpisech,“ dočteme se v něm.
