Lidé odkládali nákup nemovitostí v očekávání snížení cen, nejisté budoucnosti vlastních příjmů a horší dostupnosti hypoték. Kdy dojde k obratu? “Nemám žádnou věšteckou kouli,“ říká v rozhovoru David Krajný, CEO a president společnosti RE/MAX.
Autor: Jakub Stadler
Realitní trh v letošním roce klesá. Jak vidíte dosavadní letošní vývoj na realitním trhu z pozice realitního makléře?
Realitní trh zaznamenal radikální pokles specielně v prvním čtvrtletní, zejména v oblasti prodeje bytů. Pokles činil místy až 30 %. Ve druhém čtvrtletí se pokles částečně zastavil, ale stále bylo v řádech 10, 15, 20 % pod minulým rokem.
První známky oživení a radost na trhu způsobil květen a červen, kdy se zdálo, že se chuť k nákupu nemovitostí opět vrací. Červenec ale přestože ze začátku vypadal dobře, nakonec skončil špatně. A tento měsíc je opět v propadu.
Jak se bude realitní trh vyvíjet v následujících měsících?
Nemám žádnou věšteckou kouli, ale můj osobní odhad je, že do konce roku se situace o moc nezlepší a realitní trh skončí v propadu v řádu 15 - 20 %, škarohlídi říkají i 25 %. Ale myslím si, že koncem léta budeme moudřejší.
Co podle vašeho názoru vedlo k tak hlubokému poklesu realitního trhu?
V zásadě jsou tři příčiny, které k poklesu přispěly. První důležitý moment je dostupnost peněz. Banky zpřísnily na základě událostí ve světě podmínky pro získávání hypoték. Dostupnost peněz se tak výrazně omezila.
Druhým důležitým faktorem je, že lidé trochu ztratily důvěru v ekonomickou budoucnost, protože když četli třikrát denně o ekonomické krizi, o prognózách nezaměstnanosti, tak se vytratila jistota a ochota investovat dlouhodobě a dlouhodobě se finančně zavázat byla oslabena.
A v neposlední řadě byla rozhodnutí odložena z důvodu spekulace na pokles cen.
Jak se vyvíjejí ceny nemovitostí? Přeci jen řada lidí, kteří mohli na počátku roku odložit nákup nemovitosti, tak tak učinila v očekávání, že ceny nemovitostí půjdou výrazně dolů.
V segmentu bytů k poklesu cen opravdu došlo, ale nelze paušalizovat. Díky tomu, že se na trh vrhlo hodně nových bytů, se rozšířila nabídka a dochází k velké diferenciaci mezi kvalitními byty a těmi méně kvalitními.
V méně kvalitních bytech - a je jedno, jestli se jedná o staré domy, o panelové domy a nebo o nově postavené domy - v bytech s nízkou kvalitou provedení, špatnou architekturou nebo stavebními vadami, špatnou polohou nebo dopravní infrastrukturou, dostupností atd. došlo k radikálnímu poklesu cen, který dosahoval až 30 %.
Záleží vždy na nabídce a poptávce v dané lokalitě. Největší poklesy jsme paradoxně zaznamenaly v Mladé Boleslavi, kde byli až 30%.
V květnu a červnu to vypadalo, že se pokles cen zastavil a že se ceny začínají odrážet ode dna. Dokonce jsme zaznamenali ve velkých městech, jako je Brno, Ostrava a Praha, mírný nárůst cen, což by mohlo signalizovat oživení trhu.
Velmi často jsou zveřejňovány nabídkové ceny nemovitostí. Ty bývají poměrně kvalitně statisticky zpracovány. Ty se ale do značné míry liší od skutečně realizovaných cen. Zvýšil se v souvislosti s propadem realitního trhu také rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami?
Určitě.
Většina laické veřejnosti si realitního makléře představí jako člověka, který jim ukáže nemovitost, a pak jim dá k podpisu smlouvu, přičemž se v průběhu jednání snaží spíš zastřít veškeré chyby, které nemovitost má, a vyzdvihnout naopak to, co je na nemovitosti pozitivní, aby došlo k prodeji. Jak by měly podle vás vypadat služby realitního makléře?
Naše průzkumy ukazují, že přes 50 % lidí na realitním trhu obchoduje napřímo bez realitní kanceláře. Lidem navíc kupodivu nejde o to, aby uspořili provizi realitní kanceláře nebo makléře. Oni jsou ochotni zaplatit peníze, ale ne za tak mizerný servis, který tu v minulosti a bohužel i v současnosti od mnohých kanceláři a makléřů dostávají.
Kvalitní realitní makléř, který si zaslouží svou provizi, musí být klientovi schopen poskytnout široký předprodejní i poprodejní servis a poradenství. Důležité je, aby měl makléř určitou kvalifikaci a vzdělání, ale to bohužel zde na trhu nebylo vždy zvykem. Ekonomická krize a současná situace na trhu ale paradoxně čištění trhu napomáhá, protože se na trh dostávají globální hráči, kteří přinášejí jinou podnikatelskou kulturu, jinou kvalitu a jiné know-how. Na trhu dochází ke konsolidaci a k zostření konkurenčního boje a zvítězit může jen ten nejkvalitnější a nejlepší.
Trend konsolidace se nyní zrychluje ještě tím, že do velkých globálních sítí vstupují i místní lokální hráči.
Po odložení nákupu nemovitosti se zvýšila poptávka po nájemním bydlení. Jak pozorujete tento trend?
Když se díváme na poměr transakcí prodeje a pronájmu, historicky byly prodeje o 50 % vyšší než pronájmy. V prvním čtvrtletí zejména jsme pozorovali, že se pomaleji vyvíjeli prodeje, naopak nájmy drasticky vzrostly, a tak poměr se z loňských 3:2 ve prospěch prodejů snížil na 1:1.
Bylo vidět, že lidé skutečně odkládali své rozhodnutí. Na druhou stranu si myslím, že potřeba po vlastním bydlení tu rozhodně je. Když porovnáte poměr vlastního bydlení v Česku a v Evropské unii, tak jsme pořád ještě pozadu. Potřeba tu tedy je, ale je odložená.
Na druhou stranu se koncem června začaly nůžky počtu transakcí opět rozevírat a počet prodejů narůstal, naopak počet nájmů klesal.
Jak se vyvíjely ceny nájmů? S rostoucí poptávkou rostla i cena, nebo naopak z obav, aby nájemníci alespoň něco platili, majitelé bytů nájem snižovali? Nedá se to paušálně říci. Trendů je několik. Vždy platí, že je to otázka nabídky a poptávky v dané lokalitě. Obecně v dobrých lokalitách v kvalitních nemovitostech cena trošku stoupla. Na druhou stranu naopak lidé, kteří nemohli či nechtěli prodat svou nemovitost, tak aby netratili, se rozhodli nemovitost stáhnout z trhu a pronajímat ji. Na jedné straně tak docházelo k růstu poptávky po nájmech, na druhé straně se zvyšovala nabídka od lidí, kteří chtěli prodat a nemohli - a začali pronajímat. Nedošlo k žádnému dramatickému nárůstu nájmů. Vaše společnost působí ve všech oblastech České republiky. Kterou z těch oblastí považujete za nejperspektivnější pro potenciálního investora, který chce uložit své prostředky do nemovitostí? Jsem 100% přesvědčen, že to je Praha. Stále. Sice neustále čtu, že nemovitosti v raze jsou předražené a že musí jít dolů, ale když se podíváte na čísla a na ceny nemovitostí třeba ve Vídni, která v minulém roce byla číslem jedna mezi hlavními městy z hlediska úrovně kvality života a relace cena / kvalita života, tak pořád je Vídeň o nějakých 10 až 20 % dle lokality vyšší v ceně než Praha. A Vídeň je navíc levnější než třeba Mnichov nebo Hamburk, nemluvě o Římě nebo o Paříži. Nemyslím si, že by Praha měla být tak drahá jako Monako, kde se prodává metr čtvereční asi za 50 tis. EUR, ale myslím si, že zde ceny v Praze s růstem životní úrovně obyvatel budou stoupat. Praha díky své poloze a historii je dobrá investiční příležitost stále. V nedávné době jste pod svá křídla přijali jednu profesionální makléřskou společnost. Plánujete i nějaké další akvizice? **
Jsme velmi rádi, že jsme se spojili s A-City, což je 4. největší hráč na českém trhu. V loňském roce zrealizovali obchody v objemu 1,5 mld. Kč a jsou jedničkou na Moravě. Pro nás je to důkaz toho, že RE/MAX má co nabídnout, a myslím si, že je to i signál pro trh.
My intenzivně jednáme s dalšími realitními společnostmi, protože jsme přesvědčeni, že jim poskytneme alternativu a určitou příležitost, jak jejich mnohaleté investice zúročit.
