Koaliční partneři nebudou usilovat o zrychlení deregulace
Poprvé před deseti lety dospěl Ústavní soud (ÚS) k závěru, že regulované nájemné je protiústavní. Přesto se stále činže určují direktivně. Strany, které vyjednávají o koaliční vládě, sice regulaci nájemného kritizují, nepočítají ale s tím, že by její platnost ukončily dříve, než jak předpokládá zákon. Tedy v roce 2012. „ODS vždy zastávala názor, že by stát neměl stanovovat umělou cenu místo pronajímatelů. Ostatně kvůli tomu teď hrozí Česku, že možná bude muset majitelům kompenzovat finanční rozdíl. Sociální úlohu má plnit v oblasti bydlení stát, nikoliv majitelé bytů,“ říká mluvčí ODS Martin Kupka. Dodává, že strana při koaličních jednáních o urychlení deregulace nemluvila a nadále počítá se současnou právní úpravou. Podobně se k regulaci staví TOP 09, která taká neprosazuje změnu zákona o nájemném. Strana upozorňuje, že pro šedesát procent bytů skončí regulace činží už letos. „Nájemné zde nebude možné jednostranně zvyšovat. Záležet bude na dohodě majitele a nájemníka. Na tom nechce TOP 09 nic měnit,“ říká místopředseda strany Pavol Lukša.
Sociální ohledy Regulace nájemného měla skončit již v roce 2009. Jenže politici loni schválili, že uvolňování nájmů bude mírnější a potrvá až do roku 2012. Pro zpomalení deregulace hlasovali poslanci napříč stranami – podpořili ho i politici z ODS, kteří proti dvojím nájmům vystupovali nejkritičtěji. Důvod, proč se shodla koalice s opozicí, je prý zřejmý: mimořádné zmrazení deregulace mělo pomoci domácnostem v době krize. Schválená změna se týkala měst, kde byl regulovaný nájem vyšší než 40 korun za metr čtvereční. Jde o Prahu, krajská města mimo Ostravu a Ústí nad Labem a města ve Středočeském kraji nad deset tisíc obyvatel. V ostatních městech platí původní režim. Tedy v 60 procentech nájemních bytů skončí regulace 31. prosince letošního roku. Politici poukazovali na to, že jde o významný sociální krok. Navíc systém sociálních dávek prý nepočítal s tak prudkým a diferencovaným růstem, který by dle nich nastal, pokud by nebylo prodloužení platnosti regulace přijato. Ti, co hlasovali pro, se dopustili vědomé nespravedlnosti – ve svých sociálních ohledech totiž pamatovali pouze na nájemníky žijící v bytech s regulovaným nájemným. Těch je ale v Česku menšina. Politika tak zase jednou zvítězila nad spravedlností. Regulované nájemné je protiústavní. K takovému závěru opakovaně dospěl ÚS. Dle jeho názoru deformuje trh, porušuje lidská práva a v podstatě neplní ani proklamovaný záměr, totiž ochranu sociálně slabých nájemníků. Ústavní soud ve svých rozsudcích apeloval na obecné soudy, ty ale zatím jeho nález neberou v potaz. Dle odhadů ministerstva pro místní rozvoj by se mělo regulované nájemné v příštím roce zvednout v průměru o šestnáct procent. Konkrétní výše závisí na lokalitě a typu nemovitosti. Tam, kde regulace nájmů končí, by lidé měli za bydlení příští rok zaplatit pravděpodobně stejně jako letos. Průměrný letošní nárůst nájmů v regulovaných bytech se pohyboval kolem 17 procent, v roce 2009 to bylo třicet procent. „Současné deregulované nájemné dosud nikde nedosáhlo výše rovnovážného tržního nájemného,“ poznamenává Tomislav Šimeček, předseda Občanského sdružení majitelů domů (OSMD).
Sedmnáct procent domácností Kritici deregulace často argumentují ohromujícími počty lidí, jichž se otázka uvolnění činží týká. Dle OSMD bylo v roce 1991 v Česku přibližně 1,5 milionu nájemních bytů. Z posledních odhadů ministerstva pro místní rozvoj vyplývá, že v objektech s regulovanými činžemi nyní žije zhruba 740 tisíc domácností. Nájemních bytů stále ubývá. Zatímco v roce 1991 bydlela v nájemním bydlení zhruba třetina domácností, nyní je to asi 17 procent. Hlavním důvodem, proč se podíl snižuje, je, že od počátku devadesátých let obce privatizovaly zhruba 600 tisíc nájemních bytů. Mnohdy za dumpingové ceny. Dle údajů Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí bylo v roce 2000 zprivatizováno zhruba 40 procent bytového fondu obcí. Na konci roku 2007 to bylo již v průměru 65 procent a po roce 2015 obcím zůstane necelá čtvrtina původního bytového fondu. Je pravděpodobné, že vlastnické bydlení bude mít přednost před nájemním. Developery totiž výstavba nájemních bytů příliš neláká. Rozvoj zřejmě v tuzemsku nenastane ani poté, co Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) může nově poskytnout záruku za splácení dlouhodobých investičních úvěrů na budování nájemních bytů. Hlavní překážkou rozvoje je pro většinu developerů údajně příliš dlouhá návratnost investice, která se pohybuje kolem patnácti až dvaceti let. Větší zájem o výstavbu nájemního bydlení se neočekává ani po skončení regulace. Záležet prý bude na koupěschopné poptávce. A dle OSMD nenahrává novým projektům nájemního bydlení ani současný přebytek bytů. Někteří odborníci poukazují na to, že chybějí pravidla, jak se bude určovat nájemné po ukončení regulace. MMR ale tvrdí, že recept má. Ani poté nebudou moci majitelé bytů zvýšit nájemníkům činži libovolně. Podle platných zákonů lze konkrétní výši nájemného určit jen dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Současné normy ale neřeší situaci, jak se nájemné určí, pokud se obě strany nedohodnou. Ministerstvo proto předložilo Parlamentu návrh novely občanského zákoníku, který počítá s tím, že by činži mohl změnit soud, pokud by neodpovídala obvyklému nájemnému a obě strany by se na její výši nedohodly. OSMD tvrdí, že nájemní smlouvy, aby byly platné, musejí být podle občanského zákoníku uzavřeny ze svobodné vůle obou stran, a to včetně výše nájemného a doby nájmu. Pokud nebude mít pronajímatel stejně jako nájemce možnost výpovědi takové smlouvy bez udání důvodů, bude naprostá většina smluv sjednávána na dobu jednoho roku s automatickým prodlužováním. Takový postup je běžný například ve Velké Britanii.
Finanční pomoc Po skončení regulace bude nutné poskytnout některým domácnostem finanční kompenzace. „Zpočátku se to může týkat až 5,5 procenta, tedy zhruba 250 tisíc domácností, a to do doby, než si přizpůsobí své bydlení příjmům. Rozhodně nepůjde jen o dnešní regulované nájemníky,“ říká Šimeček z OSMD. Odhaduje, že postupně počet potřebných klesne asi na dvě procenta. „Řešení tohoto problému je obsaženo v již připraveném zákoně o sociálním bydlení, na jehož přípravě jsme se podíleli,“ říká Šimeček. ODS tvrdí, že kompenzace související s růstem nájemného již byly před několika lety zavedeny. Ze životního minima byla vyčleněna oblast bydlení a byla přesměrována v rámci státní sociální podpory do příspěvku na bydlení a v rámci státní sociální pomoci do doplatku na bydlení. „V programu TOP 09 říkáme, že dávky osobám v hmotné nouzi, které vyplývají z nedostatečného příjmu v rodině, nebudou kráceny, a také to, že zrušíme v novém zákoně o dani z příjmů ty spousty výjimek a necháme mimo jiné ty, které se budou týkat zodpovědnosti vůči vlastnímu bydlení,“ konstatuje místopředseda Lukša. Současný stav, kdy skupina obyvatel dotuje bydlení menšiny, z nichž někteří na takovém benefitu pouze parazitují, je nespravedlivý. Nejen vůči vlastníkům domů, ale i vůči většině lidí, kteří nežijí v bytech s regulovanými činžemi. Regulované nájemní bydlení existuje v nějaké podobě všude na světě. Jen u nás jsou ale tyto byty soustředěny na nejlukrativnějších adresách a náklady regulace nesou vlastníci domů. Pravicové vlády, přestože regulaci nájemného opakovaně kritizovaly, nikdy nenašly dostatek odvahy, aby tuto nerovnováhu napravily.
