Do dražby nemovitosti jen za hotové

Nemovitost zabavenou v exekuci lze koupit levně. Nový vlastník má jistotu, že ho nebudou honit další věřitelé nedisciplinovaného dlužníka. Pozor si však musí dát při nákupu spoluvlastnického podílu k nemovitosti.

Autor: Martin Siebert

Ještě poslední lednové úterý si zájemci o bílou vilu v pražské části Lipence mohli mnout ruce. Její hodnotu i s pozemky odhadl znalec na skoro deset milionů korun. V kanceláři pražského exekutora Jiřího Nevřely ji mohli následující den odpoledne koupit v dražbě už za 6,5 milionu. Mohli, ale nekoupili. Škrt přes rozpočet jim udělala manželka muže, na jehož majetek byla vyhlášena exekuce. Britské bance Standard Bank dlužil skoro šest milionů korun. Jeho manželka a zároveň spolumajitelka domu se však odvolala a exekutor musel dražbu odložit na neurčito.

Koupě nemovitosti v exekutorské dražbě může být dobrá investiční příležitost. Dům, byt či pozemek se dá koupit levně a často bez jakýchkoli závazků. „Pokud s ním nejsou spojeny nájemní smlouvy, věcná břemena či závazky, o nichž soud rozhodl, že v dražbě nezaniknou, koupí zájemce nemovitost, s níž v podstatě nejsou spojena právní rizika,“ říká Richard Gürlich z advokátní kanceláře Gürlich & Co. Zájemce by si přesto měl zjistit, zda s nemovitostí není spojeno třeba věcné břemeno doživotního užívání některého z obyvatel nebo průchodu či průjezdu přes pozemek. O věcných břemenech a závazcích se dozví i z dražební vyhlášky, kterou vydává exekutor.

Když nejsou peníze Lipenecká vila sloužila jako zástava za bankovní úvěr, případnou dražbou však toto zástavní právo zanikne. Nový majitel by tak nemusel mít strach, že by ho v budoucnu mohl někdo o nemovitost kvůli závazkům původních vlastníků připravit. Jenže pokud zájemce nemá dostatečnou hotovost a musí si na dražbu půjčit, vydává se na poměrně nejistou cestu. „Dražbu lze vyhlásit nejdříve třicet dnů od vydání dražební vyhlášky, která obsahuje podmínky a místo dražby spolu s popisem nemovitosti. Může to být ale později,“ vysvětluje Predrag Kohoutek z exekutorského úřadu Jiřího Nevřely. Zájemce má tak minimálně třicet dnů, aby sehnal peníze. V bance si na nákup může vzít hypotéku, za niž ručí jinou nemovitostí. „Nebo lze využít předhypoteční úvěr. Klient dostane peníze a zástavní právo ve prospěch banky se zřídí až po převodu vlastnictví vydražené nemovitosti,“ shrnuje praxi bank Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank. Potenciální zájemce o vilu v Lipenci by však nyní měl hypotéku či předhypoteční úvěr a čekal, zda se vila nakonec bude dražit. Objevují se i případy, kdy exekutor dražbu zruší, protože dlužník najednou dluhy zaplatí. Vyčerpané peníze na dražbu lze bance vrátit, ta si za to ale naúčtuje poplatky za předčasné splacení úvěru. To se týká i zájemců, kteří by v dražbě neuspěli a z úvěru hradili dražební jistotu. |KDO SE NESMÍ ÚČASTNIT DRAŽBY|
|* dlužník * manžel či manželka dlužníka * soudní exekutoři a jejich zaměstnanci * soudci * vydražitel stejné nemovitosti, který však nezaplatil|
Dražby se může účastnit kdokoli kromě dlužníka a jeho manžela či manželky. Před zahájením licitace musí zájemce o nemovitost složit na účet exekutorského úřadu dražební jistotu, kterou určuje exekutor. V případě Lipenecké vily to bylo 1,7 milionu korun. Jistota slouží jako záloha na kupní cenu a zároveň jako potvrzení, že účastník dražby myslí svůj zájem o nemovitost vážně. Poraženým v dražbě se jistota vrátí. Pozor na spoluvlastníky

Vyvolávací cenu stanovuje exekutor na dvou třetinách odhadní ceny nemovitosti. Lipenecká vila byla k mání už za 6,5 milionu korun. Kdo nabídne nejvyšší sumu, vyhrál. Komplikace může nastat jen v případě, že se prodává jen podíl na nemovitosti a dražby se účastní její spoluvlastník. Když tento spoluvlastník nabídne stejnou částku, může uplatnit své zákonné předkupní právo. Ještě před dražbou ovšem musí prokázat, že toto předkupní právo má. „To může udělat buď výpisem z katastru nemovitostí, kupní smlouvou, smlouvou o předkupním právu nebo jinými dokumenty,“ říká Kohoutek.

Na doplacení rozdílu mezi nabídnutou cenou a složenou dražební jistotou má vítěz ze zákona nejvíce třicet dnů. „Náš úřad ale stanovuje tuto lhůtu na patnáct dnů. Pokud kupující nestihne peníze poslat, určíme další lhůtu, která opět nesmí být delší než třicet dnů,“ tvrdí Kohoutek. Když vítěz dražby ani pak nezaplatí, jde nemovitost do další dražby. Tentokrát však exekutor stanoví vyvolávací cenu na polovinu odhadní hodnoty. Náklady na druhou dražbu a případný rozdíl mezi nejvyšší cenou z první dražby a případ
nou nižší cenou z druhé dražby, uhradí předchozí vítěz, který nemovitost nezaplatil.

Vydraženou nemovitost si může nový majitel převzít druhý den po vynesení usnesení o příklepu. Vlastníkem se stane po doplacení nabídnuté ceny. O jeho zápis do katastru požádá exekutor. Zároveň podá návrh na vymazání všech zástavních práv, která na nemovitosti vázla.

Dlouhodobá investice

Velmi často se v exekutorských dražbách prodávají spoluvlastnické podíly na nemovitostech. Většinou je kupují ostatní spoluvlastníci, kteří mají předkupní právo. „Cizí osoby si je ale také pořizují. Mohou se stát levně spoluvlastníkem nemovitosti, protože podíly se zpravidla kvůli malému zájmu prodávají za vyvolávací cenu,“ tvrdí Predrag Kohoutek.

Vydělat na takové investici lze, ale cesta k zisku se může protáhnout. Pokud se chce nový majitel podílu zbavit, musí jej nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Když odmítnou, může podíl prodat třetí osobě, nebo požádat soud o vypořádání spoluvlastnictví. „V takovém návrhu nemusí uvádět důvod, proč tak chce učinit. Soud pak rozhoduje, jestli lze věc rozdělit. Pokud nelze, přikáže ji jednomu ze spoluvlastníků, který ostatním vyplatí jejich podíly. Když ale tento spoluvlastník ostatní podíly nechce, soud nařídí prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku z prodeje mezi podílníky,“ vysvětluje Richard Gürlich.

Takový postup může být poměrně zdlouhavý, zvlášť v oblastech, kde soudy řeší mnoho sporů. Vypořádání mohou zkomplikovat i případné námitky jiných spoluvlastníků. „Proto je rozumnější se nákupu spoluvlastnických podílů vyhnout,“ radí Gürlich.

Překážky ovšem mohou čekat i na zájemce o celou nemovitost. Třeba v podobě manželky dlužníka, která se zabavené vily nechce vzdát a dražbu dokáže pozdržet či úplně zastavit.